Арендная плата за пользование муниципальным имуществом как источник бюджетных доходов

114
В современных условиях особое внимание уделяется привлечению дополнительных доходов в местные бюджеты. В качестве такого дохода может выступать арендная плата за пользование муниципальным имуществом. В отличие от налоговых доходов, получение которых жестко регламентировано федеральным законодательством, в вопросах формирования и определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом органы местного самоуправления более свободны.

В.В. Левина, 
канд. экон. наук, доцент кафедры «Финансы и менеджмент» Тульского государственного университета, член Европейского клуба экспертов местного самоуправления

Место арендной платы в доходах местных бюджетов

В 2008—2014 гг. доля средств от использования имущества в общем объеме собственных доходов местных бюджетов составляла от 5,78 до 7,75% общего объема доходов местных бюджетов. В их основе — доходы, полученные как арендная плата за использование имущества.

Подходы к определению арендной платы за использование муниципального имущества стандартны. В большинстве муниципальных образований устанавливается минимальная ставка арендной платы. В случае если расчетное значение ниже минимального, арендная плата рассчитывается на основе не расчетного, а минимального значения.

Определение размера арендной платы предполагает учет ряда параметров и использование специальных коэффициентов.

Определение размера арендной платы предполагает учет ряда параметров и использование специальных коэффициентов, на которые корректируется базовая ставка арендной платы. Они позволяют учесть качество сдаваемого в аренду объекта, в т. ч. его расположение, привлекательность для арендатора, специфику деятельности арендатора и иные его характеристики.

При определении арендной платы также принимаются во внимание общие факторы, влияющие на экономику. Для оценки их воздействия могут использоваться специальные коэффициенты инфляции. Так как договоры аренды заключаются в большинстве случаев на длительный период, обязательным является пересмотр величины арендной платы с учетом изменений уровня цен.


Пример

В городском округе г. Калининград в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Калининграда с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы, утв. решением городского Совета депутатов Калининграда от 26.03.2014 № 89, с 1 января 2015 г. при расчете арендной платы применяется коэффициент инфляции, устанавливаемый Правительством РФ.


Оценка качества имущества для определения арендной платы

Качество муниципального имущества — комплексное понятие, включающее такие параметры как срок эксплуатации объекта, степень его износа, тип здания, его этажность, расположение и др. Для учета качества объекта могут использоваться коэффициенты:

  • износа;
  • качества строительного материала;
  • типа здания;
  • качества недвижимого муниципального имущества, учитывающие его комфортность и степень технического обустройства;
  • районирования недвижимого муниципального имущества;
  • иные коэффициенты.

Для количественной оценки могут использоваться подходы, предполагающие расчет на основе формулы или использование специальной шкалы материалов, где каждому из видов материала присваивается определенное фиксированное значение коэффициента.


Пример

В Кирове процент износа здания (строения, сооружения) устанавливается по данным органов технической инвентаризации. В случае если коэффициент износа составляет менее 0,1, для расчета арендной платы применяется коэффициент износа, равный 0,1.

Коэффициент вида строительного материала устанавливается в зависимости от вида материала основных конструктивных элементов здания. Повышающее значение коэффициента установлено для кирпича, бетона. Значения коэффициента типа строения устанавливаются дифференцированно для производственных и складских помещений, административных, торговых помещений. Для учета типа здания используется подход, когда более высокие значения используются для отдельно стоящих зданий. Также принимается во внимание расположение в чердачном, полуподвальном или подвальном помещении. Для последних используются самые низкие значения коэффициента, отражающие более низкую привлекательность для арендатора.


В муниципальной практике распространен учет степени технического благоустройства помещений. Он предполагает дифференциацию величины арендной платы для помещений в зависимости от наличия в нем водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления.

Учет качества объекта муниципального имущества аналогичен учету качества объекта коммерческой недвижимости при сдаче его в аренду. И в том и в другом случае на величину арендной платы будут влиять одни и те же факторы, а степень их учета и значимость могут отличаться для муниципального и коммерческого имущества.

Для муниципальной недвижимости методика характеризуется большим уровнем формализации, что обусловлено спецификой управления в государственном и муниципальном секторах. Для коммерческой недвижимости чаще используется метод определения величины арендной платы, основанный на анализе соответствующего рынка. При определении величины арендной платы нужно ориентироваться на оценку влияния факторов на рынке и при необходимости вносить изменения в значения коэффициентов, используемых в методиках.

В методиках определения арендной платы муниципального имущества нужно уделять особое внимание коэффициенту, характеризующему расположение объекта недвижимости.

Важнейшим фактором, влияющим на цену объекта недвижимости, считается его местонахождение. Широко известная формула ценообразования — это «Три L», или «Location, Location, Location». Она означает, что при определении цены на первом, втором и третьем местах по значимости находится фактор — местонахождение недвижимости. Он влияет на коэффициент районирования или зонирования недвижимого муниципального имущества, который характеризует значимую его характеристику — расположение.

Для муниципальной недвижимости расположение учитывается в составе других характеристик, а подход к определению значения коэффициента, характеризующего расположение, обычно предполагает присвоение определенных значений районам населенного пункта и его конкретным улицам в зависимости от их коммерческой привлекательности, обусловленной месторасположением.

Ваших коллег сейчас больше всего интересует
• Секреты комплексного благоустройства городского округа
• Перераспределите налоги, чтобы повысить доходы местных бюджетов
• Как организовать в городе единое парковочное пространство

Советуем оформить подписку на журнал "Практика муниципального
управления" до конца месяца на выгодных условиях.

Учет сферы деятельности арендатора при расчете арендной платы

При определении величины арендной платы муниципального имущества в ряде муниципальных образований принято учитывать особенности деятельности арендатора.


Пример

В Арсеньевском городском округе Приморского края в методике расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности на 2016 г. используются два коэффициента, учитывающие специфику арендатора: коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму арендатора, и коэффициент цели использования арендуемых объектов муниципальной собственности.

Коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму арендатора, определяется на основе шкалы значений. Например, для некоммерческих организаций он равен 1, для общественных, религиозных организаций (объединений) и благотворительных фондов используется понижающий коэффициент, равный 0,5, а для коммерческих организаций независимо от организационно-правовой формы, индивидуальных предпринимателей и физических лиц используют повышающий коэффициент, равный 1,4.

Коэффициент цели использования арендуемых объектов муниципальной собственности определяется на основе шкалы значений, которые зафиксированы для различных видов производственной деятельности, бытовых, образовательных и медицинских услуг и целого ряда других видов деятельности. Шкала значений предполагает использование фиксированных значений, например, для образовательных услуг данное значение составляет 1,96, а для деятельности, связанной с установкой торговых автоматов, банкоматов, терминалов, значение равно 12,75; для банков — 13,35.

В Лесниковском сельском поселении Кировской области действует Методика расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, составляющим муниципальную собственность, предполагающая учет коэффициента вида деятельности, который устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора. Для государственных, муниципальных учреждений и некоммерческих организаций данный коэффициент является понижающим. Для общественных, религиозных организаций и объединений, общественных движений, партий, профсоюзов, ассоциаций и союзов, социальных, благотворительных и иных фондов, ТСЖ он принимается равным 0,2. Для коммерческих организаций он является повышающим: для банков и пунктов обмена валют, ночных клубов, организаций, занимающихся рекламной деятельностью, он принимается равным 2.


Арендная плата за один и тот же объект муниципального имущества может существенно отличаться для различных арендаторов.

В отличие от коммерческой недвижимости при управлении муниципальным имуществом собственник ориентирован не только на максимизацию доходов, но и на регулирование социально-экономического развития. Поэтому арендная плата за один и тот же объект муниципального имущества может существенно отличаться для различных арендаторов

В условиях финансовой нестабильности льготы арендаторам не должны носить массового характера. Целесообразно применение методик оценки эффективности таких льгот, аналогичных тем, которые используются при оценке эффективности налоговых льгот. При этом во внимание должна приниматься не только бюджетная, но и социальная эффективность. Бюджетную эффективность нужно определять с учетом будущих доходов бюджета, которые будут получены в результате использования сниженных ставок аренды и сравнения недополученных доходов в текущем периоде и ожидаемых в среднесрочном периоде. Социальная эффективность может оцениваться исходя из степени и важности решения задач муниципального образования: развития малого бизнеса и занятости, создания новых рабочих мест, в т. ч. для льготных категорий граждан, решения социальных задач в сфере дополнительного образования и т. п.



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 40%
  • Над составлением бюджетной сметы 20%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 60%
  • Над налоговой отчетностью 0%
результаты

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль