Развитие застроенных территорий: проблемы и пути решения

308
Проекты развития застроенных территорий (РЗТ) актуальны, так как они сдерживают расползание застройки и способствуют концентрации ресурсов для преобразования и благоустройства уже сложившихся территорий городов. Обычно проекты РЗТ располагаются на небольшой территории, что создает проблемы с рентабельностью и сложности привлечения инвесторов. Эти и иные проблемы можно решить посредством соответствующих правовых инструментов. Условия достижения успеха проекта РЗТ обеcпечиваются его моделированием на предаукционной стадии.

Э. К. ТРУТНЕВ, 
научный руководитель направления «Рынок недвижимости» фонда «Институт экономики города»

Моделируем проект развития застроенной территории

Под развитием застроенных территорий (РЗТ) жилого назначения понимают использование одноименного института, определенного ст. 46.1–46.3 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ). Изначально этот институт был предназначен для замещения аварийных и ветхих многоквартирных домов благоустроенным жилым фондом.

Развитие застроенных территорий предусматривает ряд управленческих процедур, связанных с решением проблем правового, экономического и административного характера. Причем одну и ту же проблему можно решить с помощью разных инструментов. Их выбор – это и есть моделирование проекта развития застроенной территории на его предаукционной стадии. Полезно иметь арсенал средств, представленных в виде матрицы, где к каждой проблеме применимы разные инструменты решения.

Вопрос о применении или неприменении, об особенностях использования конкретных инструментов должен решаться индивидуально с учетом условий и особенностей территории. Надо оценивать:

  • площадь территории проекта;
  • объем планируемой застройки;
  • количество проживающего населения до и после преобразований;
  • степень обеспеченности различными видами инфраструктур;
  • объемы обязательств сторон договора.

Проанализируем проблемы развития застроенных территорий, выявленные по результатам проведенного в начале 2016 года опроса специалистов в крупных городах России, таких как Калининград, Томск, Новосибирск, Белгород и др.

Опрос специалистов в крупных городах России с целью выявления проблем РЗТ провел фонд «Институт экономики города»

Проблема 1: при малой площади территории проекта сложно привлечь инвесторов

Представители городских администраций отмечают, что проекты по РЗТ, как правило, немасштабные, а земельные участки под аварийными и подлежащими сносу домами, включенные в границы территории развития, незначительны по площади. Это делает экономически непривлекательным участие в объявляемых аукционах по развитию территорий. Кроме того, возникают проблемы с формированием целостной планировочной структуры территории, ее инфраструктурного обслуживания и благоустройства. Для решения этих проблем можно применить несколько правовых инструментов.

Инструмент № 1 – расширение границ проекта РЗТ до границ квартала или нескольких кварталов в соответствующих случаях. Этот инструмент применяется в два этапа:

  • подготавливаются предложения по приданию статуса несоответствия правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) объектов недвижимости, которые не определены пунктами 1 и  2 части 3 статьи 46.1 ГрК РФ, не признаны аварийными многоквартирными домами (МКД) и не включены в адресные программы. За счет этого происходит расширение границ проекта РЗТ до границ одного или нескольких кварталов;
  • подготавливаются и вносятся изменения в ПЗЗ.

Пример 1
В квартале (соседних кварталах) располагаются двух-, трехэтажные МКД, не признанные аварийными и не включенные в адресные программы. Инициаторы проекта РЗТ и местная администрация обеспечивают подготовку и внесение изменений в ПЗЗ, согласно которым минимальная этажность многоквартирных домов в территориальных зонах определяется, например, в четыре, пять или шесть этажей.

С момента введения в действие таких корректив двух-, трехэтажные МКД могут включаться в границы проекта РЗТ как объекты, не соответствующие ПЗЗ (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ).


Инструмент № 2 – параллельно с институтом РЗТ используется институт масштабных инвестиционных проектов для предоставления частным лицам без торгов земельных участков из публичной собственности для строительства за пределами границ проекта РЗТ. Это может быть строительство МКД для расселения граждан из аварийных и ветхих домов, расположенных в границах проекта РЗТ. Такой инструмент предусмотрен статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Алгоритм действий следующий. Вблизи территории проекта РЗТ изыскивается (образуется) находящийся в публичной собственности земельный участок для строительства МКД. Его предоставляют без торгов на правах аренды одному из трех лиц:

  • победителю аукциона на право развития территории. В этом случае в договоре о РЗТ необходимо зафиксировать соответствующее обязательство администрации с указанием сроков его исполнения и последствий нарушения;
  • подрядчику администрации, выполняющему строительство МКД для расселения граждан, проживающих на территории проекта РЗТ. Такое строительство должно быть строго скоординировано по параметрам и синхронизировано по срокам с проектом РЗТ, а обязательства администрации прописаны в договоре о РЗТ;
  • иному лицу, ведущему строительство МКД для расселения граждан с территории проекта РЗТ. При этом также обязательны координация по параметрам и синхронизация по срокам с проектом РЗТ и указание обязательств администрации в договоре о РЗТ.

Решение о передаче земельного участка одному из перечисленных лиц принимается с учетом результатов моделирования проекта РЗТ. Возможность для таких действий должна быть обеспечена региональной и муниципальной нормативно-правовой базой следующим образом.

1. Принимается региональный закон о масштабных инвестиционных проектах (подп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). В региональном законе указывается, что к ним причисляются проекты, связанные с расселением граждан из ветхих МКД по адресным программам расселения.


Пример 2
В Законе Московской области от 18 марта 2015 г. № 27/2015-ОЗ предусмотрено, что одним из критериев, которому должен соответствовать инвестиционный проект, планируемый к реализации, является строительство в рамках масштабного инвестиционного проекта «МКД, передаваемых в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и переселяемым из аварийного жилищного фонда».

Аналогичные критерии установлены в законах Ленинградской области, Республики Дагестан, Брянской области. К таким критериям может быть также отнесена реализация муниципальных адресных программ расселения, определенных пунктом 2 части 3 статьи 46.1 ГрК РФ.


2. Совершенствуются муниципальные программы по расселению граждан из аварийного и ветхого жилья в части перевода их в операциональные документы действий (дорожные карты), которые составляются с учетом результатов предаукционного моделирования проектов РЗТ.

Инструмент № 3 – реализация параллельных проектов, выполняемых одновременно с проектом РЗТ и (или) после его завершения для усовершенствования инфраструктуры:

  • социальной – создание дополнительных мест в детских садах, школах, поликлиниках;
  • транспортной – создание дополнительных мест парковки автомобилей;
  • инженерно-технической – создание дополнительных магистрально-распределительных сетей, головных сооружений.

Такие параллельные проекты разрабатывают и реализуют в контексте формирования и воплощения градостроительной политики, опирающейся на качественные документы градостроительного проектирования: генеральный план, правила землепользования и застройки. Эти документы увязываются через обновляемый каждые два-три года план реализации генерального плана с планами бюджетного планирования.

Проблема 2: нет партнерства застройщика с местной администрацией

Зачастую администрации муниципальных образований не могут быть партнерами застройщиков, поскольку не располагают бюджетными средствами для реализации проекта РЗТ в части создания социальной, транспортной, инженерно-технической инфраструктуры. Это ведет к низкой заинтересованности застройщиков в проектах РЗТ.

Для решения проблемы наряду с рассмотренными инструментами можно применить инструмент № 4 – предаукционное моделирование проектов РЗТ. Это позволит заранее определить степень рентабельности проектов и в случае ее недостаточности содействовать внесению изменений в нормативную правовую базу (ПЗЗ) для обеспечения приемлемого уровня рентабельности.

Процедура признания МКД аварийным и подлежащим сносу

Развитие застроенных территорий: проблемы и пути решения

Проблема 3: собственники недвижимости не согласны на расселение

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47

Сложности возникают, когда на расселение не согласен хотя бы один из собственников жилого помещения в МКД.

Здесь также рекомендуется использовать предаукционное моделирование проектов РЗТ (инструмент № 4) для того, чтобы создать страховой резерв – запас дополнительных площадей на случай возникновения ситуаций блокирования проекта. Это даст возможность предложить гражданам такие варианты, от которых неразумно отказываться. Например, обмен на благоустроенное жилье, превосходящее имеющееся по площади и стоимости. Кроме того, в отдельных случаях полезным окажется еще один инструмент – инструмент № 5 – использование процедур признания жилых площадей аварийными. В законодательстве нет запрета на принятие таких решений после заключения договора о РЗТ. Для того чтобы признать МКД аварийным, необходимо соблюсти соответствующую процедуру (см. схему).

О решении проблем расселения в пределах одной и той же территории, отсутствия квалифицированных кадров для качественного моделирования проектов РЗТ и других читайте в следующем номере.

Ваших коллег сейчас больше всего интересует
• Секреты комплексного благоустройства городского округа
• Перераспределите налоги, чтобы повысить доходы местных бюджетов
• Как организовать в городе единое парковочное пространство

Советуем оформить подписку на журнал "Практика муниципального
управления" до конца месяца на выгодных условиях.


Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 29.73%
  • Над составлением бюджетной сметы 8.11%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 64.86%
  • Над налоговой отчетностью 24.32%
результаты

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль