Сдача в аренду имущества учреждения

48010
Захарьин Владимир Реонадович
эксперт по бюджетному учету, к.э.н.
Особенности оформления договоров аренды, финансирования затрат на содержание имущества, учета доходов и расходов при сдаче имущества в аренду бюджетными, автономными и казенными учреждениями рассматривает этот материал.

Из статьи вы узнаете:

  1. Когда учреждение вправе сдать имущество в аренду
  2. Как составить договор аренды и прописать существенные условия
  3. Как отразить в учете арендную плату

Внимание! Внизу образцы формулировок договора аренды 

Сдача имущества в аренду учреждениями разных типов

Для бюджетных и автономных учреждений сдача государственного имущества в аренду, то есть предоставление в аренду временно не используемых зданий и помещений – один из видов предпринимательской деятельности, направленной на получение собственных доходов. Для казенного учреждения сдача в аренду федерального или муниципального имущества возможна, только если право вести предпринимательскую деятельность зафиксировано в учредительных документах. При этом доход от аренды имущества казенного учреждения поступает в соответствующий бюджет, а не остается в распоряжении арендодателя.

Внимание! Удобная таблица с важными изменениями в 2017 году для бухгалтеров госучреждений. Скачать>>> в формате .pdf

Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся собственностью арендатора.

Эксклюзив! Читайте статью из свежего номера журнала "Учет в учреждении" -  Как заключить крупную сделку без рисков (в формате .pdf)

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, учреждения заключают письменный договор аренды имущества. При этом статьей 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Договор аренды для бюджетного и автономного учреждения

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым, а также недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником.

Автономные учреждения заключают договоры аренды имущества в рамках реализации права на самостоятельное принятие решения в отношении деятельности по оказанию платных услуг. Если сделка в форме договора аренды подпадает под понятие крупной или сделки с заинтересованностью, она может быть совершена учреждением только с согласия наблюдательного совета. Цена крупной сделки превышает 10 процентов балансовой стоимости активов автономного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Уставом автономного учреждения может быть предусмотрен и меньший размер крупной сделки.

Обязательные условия договора

Есть два существенных условия договора аренды недвижимости, без которых договор не считается заключенным. О них и поговорим далее подробно.

Остальные пункты вносятся по желанию. Однако обратите внимание на то, кто по договору будет проводить ремонт (текущий и капитальный). Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор - текущий. Но только в случае, если в договоре не указан иной вариант. При желании стороны вправе указать удобный им порядок. Например, арендодатель проводит за свой счет и капитальный, и текущий ремонт. Или, наоборот, все виды ремонта можно включить в обязанности арендатора. Примерная формулировка: «Арендатор обязан за свой счет проводить капитальный и текущий ремонт помещения. Текущий ремонт проводится не реже одного раза в два года. Капитальный ремонт необходимо производить не реже одного раза в пять лет».

Предмет договора

Укажите все необходимые данные, относящие-ся к объекту недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а также порядок предоставления имущества: во временное владение и (или) пользование за плату.

Объектом договора аренды недвижимости может быть здание, сооружение или помещение (часть здания или сооружения). Обратите внимание, что жилое помещение разрешается передавать по договору аренды юридическим лицам только лишь для проживания граждан. Физическим лицам помещения передаются во временное пользование по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Перечислим, какие данные следует зафиксировать в разделе «Предмет договора». Прежде всего способ передачи имущества - во временное владение и пользование или только во временное пользование. Далее укажите такие сведения:

  • вид недвижимого имущества (здание или сооружение);
  • наименование здания или сооружения, если оно имеется, или же обобщенное название (например, гостиница «Весна», административное здание, ангар и т. п.);
  • кадастровый номер объекта недвижимости;
  • инвентарный номер - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
  • почтовый адрес;
  • общая площадь (для зданий) или протяженность (для сооружений);
  • назначение (жилой дом, стадион, гостиница, трубопровод и др.);
  • количество этажей;
  • кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Приведем примерные формулировки:

  • «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание кинотеатра “Орион” с кадастровым номером 54:15:01:02:03:25:05:11 и инвентарным номером 43543. Объект аренды находится по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Советская, д. 39. Общая площадь — 1234,3 кв. м. Назначение здания — кинотеатр, этажность — 2 этажа. Кадастровый номер земельного участка 35:18:01:03:03:25:08. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору»;
  • «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование здание склада с кадастровым номером 46:08:05:05:04:14:05:09 и инвентарным номером 129982. Объект аренды находится по адресу: г. Дубна, ул. Циолковского, д. 18/12. Общая площадь — 521,8 кв. м. Назначение здания — склад для хранения товаров, этажность — 2 этажа, в том числе один — подземный. Кадастровый номер земельного участка, на котором находится здание, 94:18:08:15:03:25:07. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору».

Если по договору аренды вы передаете помещение, то есть не все здание, а только его часть, то в договоре укажите:

  • вид недвижимого имущества (помещение);
  • кадастровый номер помещения;
  • инвентарный номер помещения, если он имеется;
  • кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение;
  • этаж (один или несколько), на котором расположено помещение;
  • общая площадь помещения;
  • почтовый адрес;
  • назначение помещения (жилое или нежилое).

Пример формулировки: «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 75:07:04:06:07:11:08:10, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 89, строение 8. Помещение расположено на третьем этаже. Общая площадь - 258,4 кв. м. Кадастровый номер здания 75:07:04:06:07:11:08. Копия поэтажного плана дана в приложении № 1 к Договору».

Кроме того, и для зданий и сооружений, и для помещений в договоре подтвердите факт того, что объект аренды находится в собственности арендодателя, и запишите реквизиты свидетельства о собственности. Соответствующий пункт можно сформулировать так: «Право собственности арендодателя на Помещение зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, серия III-АВ № 342123, выдано 22.05.2008 Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области».

Сдача в аренду имущества учреждения

Арендная плата

Это второе и последнее существенное условие договора аренды недвижимости. Без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Укажите размер арендной платы или способ его определения, порядок и сроки перечисления платы, а также возможность изменения ее размера.

Как правило, арендную плату устанавливают в фиксированном размере. Тогда формулировка будет такая: «Арендная плата по Договору составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. в месяц».

Иногда вместо арендной платы арендодатель просит арендатора выполнить какие-либо работы. В этом случае формулировка будет следующей: «В счет арендной платы по Договору Арендатор обязан выполнить для Арендодателя работы, перечисленные в приложении № 3 к Договору».

Изменять плату можно по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Сдача в аренду имущества учреждения

Договор аренды имущества казенного учреждения

Особенности арендных отношений казенных учреждений обуславливаются их правовым положением. Казенные учреждения создаются для оказания государственных (муниципальных) услуг, выполнения работ и (или) исполнения государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или местного самоуправления (ст. 6 Бюджетного кодекса РФ). Пунктом 3 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ установлено, что государственное (муниципальное) казенное учреждение может вести приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе. Доходы от такой деятельности поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ. Доходы от оказания казенными учреждениями платных услуг относятся к неналоговым доходам бюджета (п. 3 ст. 41 Бюджетного кодекса РФ). Из норм статьи 298 Гражданского кодекса РФ следует, что государственное казенное учреждение не имеет права распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Особенности сдачи в аренду муниципального имущества казенными учреждениями таковы:

  • решение о сдаче имущества в аренду принимает учредитель (а не учреждение с разрешения учредителя);
  • приносящая доход деятельность в форме аренды объектов основных средств указана в учредительных документах учреждения;
  • полученные суммы арендной платы нельзя непосредственно использовать для возмещения расходов государственного (муниципального) казенного учреждения в рамках основной и приносящей доход деятельности.

Для органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления даны отдельные разъяснения. Согласно принципу общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов (статья 35 Бюджетного кодекса РФ) расходы бюджета не могут быть увязаны с определенными доходами бюджета и источниками финансирования дефицита бюджета, если иное не предусмотрено Законом (решением) о бюджете в части, касающейся в том числе отдельных видов неналоговых доходов государственных (муниципальных) казенных учреждений, предлагаемых к введению (отражению в бюджете) начиная с очередного финансового года.

Затраты на содержание имущества бюджетных учреждений

В случае сдачи в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, затраты на содержание такого имущества учредитель не возмещает. Это установлено пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Кроме того, в разделе 9 Комментариев (комплексных рекомендаций) Минфина России от 29 октября 2013 года по вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, разъяснено, что расходы на содержание имущества учреждений не учитываются при определении объема субсидии на государственное (муниципальное) задание, в случае если оно сдано учреждением в аренду. Однако сдача имущества в аренду не влечет за собой уменьшение расходов на уплату налогов на это имущество.

Затраты на содержание такого имущества могут быть учтены как в составе нормативных затрат на оказание госуслуг, применяемых при расчете объема субсидии на госзадание, так и в рамках целевой субсидии. Таким образом, в принципе, расходы на содержание имущества, передаваемого в аренду, могут быть учтены при формировании государственного или муниципального задания.

Вместе с тем в разделе 6 Комментариев отмечено, что содержание госимущества за счет соответствующего бюджета в случае сдачи его учреждением в аренду не финансируется только в части затрат на содержание имущества. Таким образом, уменьшение субсидии на сумму арендной платы происходит лишь в части затрат на содержание имущества, а не в части расходов, входящих в прямые затраты.

Расходы на содержание имущества автономных учреждений

В практической деятельности автономных учреждений следует руководствоваться общими правилами, установленными Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях». Финансовое обеспечение развития автономных учреждений в рамках, определяемых учредителем, производится за счет субсидий из соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. Пунктом 3 статьи 4 Закона № 174-ФЗ установлено, что выполнение госзадания финансируется с учетом расходов на содержание недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономным учреждением учредителем или приобретенного автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества. Также финансовое обеспечение выполнения госзадания покрывает затраты на уплату налогов, которыми облагается такое имущество, в том числе земельные участки.

Однако в случае сдачи такого имущества в аренду с согласия учредителя его содержание не финансируется. Таким образом, на уровне федерального закона установлена прямая норма, согласно которой расходы на содержание переданного в аренду имущества (зданий, помещений, отдельных площадей) выводятся из состава затрат по основной деятельности автономного учреждения и учитываются обособленно. Из разъяснений, приведенных в разделе 6 Комментариев, следует, что при принятии в течение года решения о сдаче в аренду имущества автономного учреждения, используемого им на праве оперативного управления, учредитель вносит изменения в госзадание, уменьшая объема субсидии в части затрат на содержание имущества.

Государственное имущество, которое относится к объектам инфраструктуры для детей и предназначено для их образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления, может использоваться только в этих целях (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ). Перед сдачей в аренду государственного имущества проводится экспертиза.

Содержание имущества казенных учреждений

Главные распорядители бюджетных средств, в ведении которых находятся казенные учреждения, имеют право распределять бюджетные ассигнования между этими учреждениями с учетом объемов поступлений от приносящей доход деятельности, которую ведут эти учреждения (п. 22 ст. 30 Закона № 83-ФЗ). Если учредитель принимает решение о возможности оказания казенным учреждением платных услуг и этот факт отражается в уставе учреждения, бюджетные ассигнования такому учреждению планируются, в том числе, с учетом расходов на финансовое обеспечение приносящей доход деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ деятельность казенного учреждения финансируется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ на основании бюджетной сметы. При этом статья 161 Бюджетного кодекса РФ не регулирует вопросы выделения затрат на приносящую доход деятельность из состава общих расходов.

Если иное не установлено федеральными законами, цены на платные услуги казенных учреждений устанавливаются органами государственной власти или распорядителями бюджетных средств. Таким же образом определяется и плата за аренду имущества казенного учреждения. На этапе определения арендной платы учитываются рыночные цены на аналогичные услуги в регионе (местности). Также следует установить, включаются ли в состав арендной платы суммы возмещения стоимости сопутствующих услуг (содержание арендованного имущества, потребленные арендатором коммунальные услуги, прочие расходы). Такое возмещение можно учитывать обособленно по отдельно выставляемым казенным учреждением счетам или иным аналогичным документам.

КОСГУ: особенности сдачи имущества в аренду

Если договор аренды предусматривает отдельное возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг, то, по мнению автора, суммы полученного возмещения отражаются обособленно – в составе доходов от оказания платных услуг, то есть по коду 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ. В соответствии с Указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в том числе от аренды, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ. Расходы на содержание имущества отражаются по коду 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ, а затраты на коммунальные услуги – по коду 223 «Коммунальные услуги» бюджетной классификации.

Поскольку в статье 9.2 Закона № 7-ФЗ речь идет только о расходах на содержание имущества, формальные основания для отражения стоимости коммунальных услуг по коду финансового обеспечения «2» отсутствуют. В общем случае эти расходы учитываются в составе затрат, возмещаемых за счет средств субсидии. Стороны могут предусматривать в договоре аренды различные сочетания форм арендной платы. Суммы возмещения учреждению-арендодателю расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы. В этом случае, по мнению автора, расходы на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание переданных в аренду площадей, учитываются по КФО «2». Доходы в виде возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в таком случае из арендной платы не вычленяются и, следовательно, отражаются в составе сумм, учитываемых по коду КОСГУ 120.

Учет операций по сдаче в аренду имущества

В бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений при отражении операций сдачи в аренду муниципального имущества оформляются следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Отражена сумма стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении 4 401 20 223
«Расходы на коммунальные услуги»
4 302 23 730
«Увеличение кредиторской задолженности по коммунальным услугам»
Отражена сумма стоимости за услуги связи, потребленные арендатором 4 401 20 221
«Расходы на услуги связи»
4 302 21 730
«Увеличение кредиторской задолженности по услугам связи»
Отражена сумма стоимости прочих работ, услуг 4 401 20 226
«Расходы на прочие работы, услуги»
4 302 26 730
«Увеличение кредиторской задолженности по прочим работам, услугам»
Отражена сумма арендной платы 2 205 21 560
«Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности»
2 401 10 120
«Доходы от собственности»
Отражена сумма рыночной стоимости работ и услуг, которые по условиям договора оплачиваются отдельно от арендной платы 2 205 31 560
«Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от оказания платных работ, услуг»
2 401 10 130
«Доходы от оказания платных услуг»

Учет операций, связанных с предоставлением имущества казенных учреждений в аренду, ведется по общим правилам. Затраты на содержание имущества отражаются в составе общих расходов по счету 0 401 20 225 «Расходы на работы, услуги по содержанию имущества». Расходы на оплату коммунальных и иных сопутствующих услуг учитываются по соответствующим кодам КОСГУ по счетам бухгалтерского учета 1 401 20 221 «Расходы на услуги связи», 1 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги» и т. д. При этом распределение расходов возможно только в целях определения сумм, подлежащих возмещению арендатором, без обособленного отражения распределенных сумм в системном бухгалтерском учете. Суммы начисленной арендной платы отражаются по кредиту счета 1 401 10 120 «Доходы от собственности» и дебету счета 1 205 21 560 «Увеличение по дебиторской задолженности по доходам от собственности».

Аренда имущества казенного учреждения: НДС и налог на прибыль

Налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не облагается (подпункт 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). Следовательно, НДС не исчисляется в отношении работ (услуг), выполненных (оказанных) казенными учреждениями начиная с 1 января 2012 года. После вступления в силу Закона № 83-ФЗ осталось неясным, подпадает ли аренда государственного или муниципального имущества казенных учреждений под действие процитированной нормы. В частности, применяется ли к таким ситуациям статья 161 Налогового кодекса РФ, согласно которой при приобретении государственного или муниципального имущества НДС платит покупатель как налоговый агент. Однако впоследствии Минфин России урегулировал проблему в своих письмах. Так, письмом Минфина России от 28 ноября 2013 г. № 03-07-11/51697 разъяснено, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС. В этом письме Минфина России речь идет только о муниципальном имуществе, однако та же логика применима и к случаям аренды государственного (федерального или субъектов РФ) имущества.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями госуслуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций (подпункт 33.1 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ). Передача временно не используемого имущества в аренду формально к государственным или муниципальным функциям не относится. Поэтому с сумм арендной платы, по мнению автора, налог на прибыль нужно уплачивать на общих основаниях. Соответствующие лимиты бюджетных обязательств учитываются при определении объема расходов по статье 290 «Прочие расходы».

Посмотрите актуальные статьи в профессиональных журналах

Как увязать КВР и КОСГУ без ошибок

Комбинация КВР – КОСГУ имеет закрытый перечень. Использование иных сочетаний может стать причиной нарушения методологии учета и искажения показателей отчетных форм.

Подстатья 174 КОСГУ: как применять на практике новый счет

Введена новая подстатья КОСГУ 174 «Выпадающие доходы». О том, что такое выпадающие доходы и как применять на практике новый КОСГУ – в статье

Бюджетная классификация образовательного учреждения в 2017 году

Поправки в Указания № 65н изменили классификацию по доходам, а также методологический подход к применению разделов, подразделов и видов расходов. Подробнее о новациях – в статье.


Оформите подписку на профессиональные журналы для сотрудников госучреждений до конца месяца на выгодных условиях.




Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль