Неотделимые улучшения: возмещение затрат арендатора

1132
Ильина А. И.
юрист
Должно ли учреждение при продаже имущества учитывать затраты, произведенные арендатором по его улучшению? Ответ на данный вопрос зависит от различных условий. Проанализируем сложившуюся арбитражную практику.

Постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2012 г. № Ф09-5376/12.

Неотделимые улучшения: требования законодательства

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

С другой стороны, неотделимые улучшения по своей сути – это результат капитальных работ, выполненных арендатором. При прекращении договора арендатор имеет право на возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений, если они были произведены с согласия арендодателя и если иные условия не предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Соответственно стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законом.

В то же время Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…» предусмотрено специальное правило. Так, в соответствии с частью 6 статьи 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого государственного (муниципального) имущества засчитывается при их выкупе в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения имеют место с согласия арендодателей.

Причем данное требование закона является императивным, то есть должно применяться независимо от того, предусмотрено ли оно сторонами в договоре о выкупе арендуемого имущества и даже в случае его противоречия условиям заключенного договора.

Арбитражная практика

Однако арбитры решили, что учреждение не должно учитывать подобные затраты при продаже имущества (постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2012 г. № Ф09-5376/12). Давайте рассмотрим доводы, на основании которых было вынесено такое постановление.

Организация арендовала помещение у комитета по управлению муниципальным имуществом. В течение этого периода она произвела неотделимые улучшения арендованного имущества.

О том, как отражается в учете улучшение арендованного объекта, было рассказано в журнале «Учет в бюджетных учреждениях» № 9 за 2011 год.

Собственник не возражал против реконструкции помещения, что подтверждается письмом комитета.

После окончания срока договора об аренде стороны подписали договор купли-продажи, в котором была установлена определенная стоимость передаваемого помещения.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи сторонами не предусмотрено.

Однако организация обратилась к учреждению с просьбой учесть расходы на проведение реконструкции в счет оплаты имущества, на что получила от собственника письменный отказ. Указанное письмо покупатель получил до момента подписания договора купли-продажи. Несмотря на это, сделка была совершена и зарегистрирована (на условиях, предложенных комитетом).

В дальнейшем организация пересмотрела свои намерения и попыталась оспорить в суде отказ учреждения.

В данной ситуации арбитры посчитали, что, установив в договоре цену выкупаемого имущества, обе стороны выразили свое согласие на то, чтобы не зачитывать стоимость неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

Соответственно требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в отношении нежилого помещения, являются необоснованными. Ведь организация добровольно совершила сделку.

Как поступить учреждению

При составлении подобных договоров бюджетным учреждениям следует иметь в виду такой момент. Совершенно иные последствия будут в случае, когда соответствующие условия (о зачете сумм, потраченных на улучшение имущества при его продаже) включены непосредственно в договор купли-продажи при выкупе государственного и муниципального имущества.

В то же время отказ государственных органов предусмотреть соответствующий пункт в договоре может быть оспорен в суде путем подачи иска об урегулировании разногласий при заключении договора.

Как показывает практика, вероятность удовлетворения такого требования до заключения договора достаточно велика. В качестве примеров можно привести постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2012 г. № А26-1107/2010, Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. № А72-9435/2010, Центрального округа от 14 февраля 2012 г. № А09-743/2011, Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2011 г. № А32-2398/2010, Волго-Вятского округа от 28 октября 2011 г. № А39-64/2011, Уральского округа от 5 октября 2011 г. № Ф09-11555/10.



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 32.35%
  • Над составлением бюджетной сметы 8.82%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 64.71%
  • Над налоговой отчетностью 23.53%
результаты

Рассылка

Вас заинтересует

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль