Улучшение арендованного объекта: учет и налогообложение

1738
Для осуществления деятельности учреждениям-арендаторам зачастую требуется дооборудовать или переоборудовать арендуемое помещение, например, установить кондиционеры или систему видеонаблюдения, сделать перепланировку. Естественно, эти расходы производятся за счет собственных средств арендатора. Рассмотрим, как отразить в учете такие вложения и какие налоги нужно уплатить в зависимости от условий договора аренды.

Согласно п. 42 Инструкции № 157н законченные капитальные вложения арендатора в отделимые или неотделимыеулучшения арендованных им объектов имущества принимаются к учету в составеосновных средств учреждения-арендатора в сумме произведенных им вложений, еслииное не предусмотрено договором аренды.

Отделимые улучшения. Улучшения, которые возможноизвлечь без ущерба для целостности помещения, приходуются арендатором вкачестве отдельного инвентарного объекта основных средств по стоимости затратна улучшение.

В бухгалтерском учетеучреждения-арендатора затраты на отделимые улучшения отражаются следующимизаписями:

  • отражены затраты арендаторана отделимые улучшения имущества

Дебет 010611310, 0106 31310
Кредит 0105 00

принята к учету стоимостьотделимых улучшений имущества

Дебет 0101 00 310
Кредит 0106 11 410, 0 106 31 410;

начислена амортизация наотделимые улучшения

Дебет 0 40120 271, 0109 61271
Кредит 0104 00 410.

Неотделимые улучшения. Как правило, такие улучшенияпроизводятся арендатором с согласия арендодателя. При наличии согласиястоимость неотделимых капитальных вложений в арендованный объект компенсируетсяарендатору по мере осуществления расходов либо по их окончании.

Вложения в неотделимые улучшения отражаются в учетеарендатора следующими записями:

В зависимости от условий договора аренды расходы нанеотделимые улучшения могут компенсироваться арендатору, например при прекраще­ниидоговора аренды и возврате основного средства, либо арендатор производит их изсвоих источников без компенсации арендодателя. При передаче неотделимыхулучшений у арендодателя не возникает налогооблагаемого дохода (подп. 32 п. 1ст. 251 НК РФ) независимо от компенсации стоимости неотделимых улучшенийарендатору.

Некомпенсируемые неотделимыеулучшения. Есликомпенсация расходов на согласованные с арендодателем улучшения непредусмотрена сторонами договора, в соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФстоимость таких расходов включается в состав собственного амортизируемогоимущества у арендатора. Арендатор начисляет амортизацию до прекращения срокадоговора аренды. Срок амортизации неотделимых улучшений устанавливаетсяравным сроку амортизации самого арендованного объекта основных средств.

Например, срок амортизации строительно-монтажныхработ по реконструкции здания, относящегося к 10-й амортизационной группе,будет равен нормативному сроку амортизации здания (свыше 30 лет), независимоот степени фактического износа объекта, полученного в аренду.

Указанная статья НК РФ также допускает установлениесрока амортизации по сроку использования неотделимых улучшений в соответствии сКлассификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденнойпостановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (далее-Классификация).Например, если арендатор установил новое оборудование (лифты, сигнализацию,систему вентиляции), срок амортизации определяется равным сроку амортизации такогооборудования.

Если Классификация не содержит данных для каких-либовидов основных средств, срок амортизации устанавливается в соответствии стехнической до­кументацией либо подтверждается изготовителем (письмо МинфинаРоссии от 13.04.2010 № 03-03-06/2/75).

Важно запомнить

Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды исходя из установленного срока использования неотделимых улучшений. Остаточная (т. е. несамортизированная на дату прекращения договора) стоимость неотделимых улучшений не может быть учтена арендатором в расходах в целях исчисления налога на прибыль (письмо Минфина России от 28.08.2006 № 03-03-04/1/640).

Возникает вопрос оправомерности начисления амортизации по неотделимым улучшениям, производимым врамках договора аренды сроком менее 11 месяцев. В этом случае улучшения небудут соответствовать условию о сроке эксплуатации свыше 12 месяцев дляамортизируемого имущества. В случае разногласий с налоговыми органами правомерностьвключения амортизации по неотделимым улучшениям придется отстаивать в суде.

Если в договоре краткосрочнойаренды есть условие о пролонгации на неопределенный срок, налоговые органырассматривают такую ситуацию, как заключение нового договора, т. е. отсутствиевозможности начисления амортизации по неотделимым улучшениям, совершенным врамках предыдущего договора. Если же в договор аренды внесено условие опродлении срока аренды, арендатор вправе начислять амортизацию по капитальнымвложениям в течение измененного срока аренды. Данная  позиция изложена в письме Минфина России от 18.09.2009 №03-03-06/2/174.

В момент прекращения договораобъект основных средств с неотделимыми улучшениями передается арендодателю,что оформляется актом на передачу неотделимых улучшений. Передача неотделимыхулучшений без компенсации является безвозмездной передачей имущества,соответственно, необходимо на стоимость передаваемого имущества начислить НДСна основании п. 1 ст. 146 НК РФ (письмо ФНС России от 19.04.2010 №ШС-37-3/11).

Арендатор составляет счет-фактуру в одном экземпляре,который оставляет у себя соответственно арендодатель не вправе предъявлятьданную сумму НДС к вычету. Поскольку арендодатель не компенсирует арендаторустоимость неотделимых улучшений, базой для начисления НДС является рыночнаястоимость улучшений (п. 2 ст. 154 НК РФ). "Входящий" НДС по приобретеннымарендатором неотделимым улучшениям предъявляется им к вычету в соответствии собщими правилами гл. 21 НК РФ.

Компенсируемые неотделимыеулучшения. ИсчислениеНДС и налога на прибыль при передаче компенсируемых улучшений в арендованныеобъекты основных средств осуществляется в соответствии с общими правилами гл.21, 25 НК РФ. Стоимость передаваемых компенсируемых улучшений является дляарендатора облагаемым налогом на прибыль доходом, который он вправе уменьшитьна расходы, связанные с приобретением неотделимых улучшений    (письмо   Минфина России от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195). Доходы и расходыпризнаются в момент передачи улучшений арендодателю.

Выручка от реализации неотделимых улучшений такжеоблагается НДС, который рассчитывается арендатором ис­ходя из согласованнойдоговором аренды стоимости передаваемых улучшений (письмо Минфина России от29.08.2008 № 03-07-11/290). При передаче улучшений арендодателю арендаторсоставляет счет-фактуру в двух экземплярах. При этом арендатор имеет право навычет НДС в связи с приобретением неотделимых улучшений (письмо МинфинаРоссии  от  18.05.2006 № 03-1-03/985а).

Частично компенсируемыенеотделимые улучшения. В течение срока действия договора аренды арендаторвправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотдели­мыхулучшений в части затрат, не возмещаемых арендодателем (письмо Минфина Россииот 25.01.2010 № 03-03-06/1/19). При возврате арендованного имуществаарендодателю несамортизированная часть стоимости неотделимых улучшений не можетбыть принята арендатором в расходы для налога на прибыль, поскольку гл. 25 НКРФ не предусматривает такого вида расходов.

Важно запомнить

До передачи неотделимых улучшений (возмещаемых и невозмещаемых) арендодателю налог на имущество уплачивает арендатор (письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46).



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль