Сдача в аренду государственного и муниципального имущества

1873
Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования являются крупнейшими собственниками имущества. Однако используется собственником не все имущество. Существенная его часть сдается в аренду, доходы от которой составляют внушительную долю доходов соответствующих бюджетов. Чтобы не лишиться этих доходов в результате ошибки, необходимо разобраться в специфике заключения договоров аренды в отношении имущества публичной собственности.

При сдаче публичного имущества в аренду для арендодателя важно соблюдение норм действующего законодательства. Их нарушение может привести к различным негативным последствиям: признанию договора аренды недействительным, недополучению доходов. Кроме того, ст. 19.21 КоАП РФ установлена административная ответственность за несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договоров аренды.

Важный нюанс

Действующим законодательством не установлен конкретный срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован подписавшими его сторонами (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2005 г. (по гражданским делам), утвержденный постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005 и 18.05.2005.

Законодательство об аренде

Общийпорядок заключения договора аренды установлен гл. 34 ГК РФ. В соответствии сост. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодателем в договореаренды может выступать собственник имущества (для публичного имущества этоРоссийская Федерация в лице Росимущества; субъект РФ в лице соответствующегодепартамента (агентства и т. д.) по управлению имуществом, находящимся в егособственности; муниципальное образование в лице соответствующего комитета поуправлению муниципальным имуществом) либо иное управомоченное лицо, наделенноесобственником или законом соответствующими полномочиями*.

*В дальнейшем договор аренды, где арендодателем выступает публичное образование или бюджетное учреждение либо организация, мы будем называть договором публичной аренды.

Следует учесть!

Помимо общих норм гражданско- го законодательства об аренде, закрепленных в гл. 34 ГК РФ, арендодателям следует руковод- ствоваться специальными норма- ми, содержащимися в иных нор- мативных актах.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор публичной аренды должен быть заключен в простой письменной форме (т. е. без ее нотариального удостоверения) путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в случае если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Следует учесть!

Поскольку регистрации не подле- жат договоры аренды, заключен- ные на срок менее года, важно гра- мотно рассчитать такой срок и отобразить его в договоре. Прави- ла исчисления срока установлены в п. 1 ст. 192 ГК РФ. Так, срок, ис- числяемый годами, истекает в со- ответствующие месяц и число по- следнего года срока. Это означает, например, что срок действия дого- вора, заключенного с 1 января 2011 г. на один год, истекает 31 де- кабря. Соответственно, если арен- додатель хочет заключить договор на максимальный срок и при этом его не регистрировать, он должен указать днем его окончания не 31 декабря, а максимум 30 декабря. На данное обстоятельство указал ВАС РФ в п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное пись- мо ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Суд признал договор, заключен- ный с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., но не прошедший государ- ственную регистрацию, не заклю- ченным.

Параграф4 гл. 34 ГК РФ, в который входит упомянутая норма, посвящен сдаче в арендутолько зданий и сооружений, в нем ничего Информационном письме от 01.06.2000 № 53 Президиум ВАС РФ указал, чтопоскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от зданияили сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, иучитывая, что в ГК РФ отсутствуют специальные нормы о госрегистрации договороваренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2ст. 651 ГК РФ. Иными словами, договоры аренды помещений, заключенные на срокне менее года, также должны регистрироваться.

Регистрация договора арендыосуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним". Органом, осуществляющим регистрацию, является Росреестр, моментомосуществления регистрации — дата внесения записи в Государственный реестр правна недвижимое имущество и сделок с ним.

Принеосуществлении государственной регистрации договора аренды, если такая регистрациятребуется в соответствии с законодательством, договор считается не заключенными не порождает правовых последствий.

Особенности сдачи в аренду публичного имущества

Внастоящее время действует единый порядок сдачи в аренду публичного имущества,закрепленный в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "Озащите конкуренции" (далее — Закон № 135-ФЗ), введенной Федеральнымзаконом от 30.06.2008 № 108-ФЗ.

Основноеправило: заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования,договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношениигосударственного или муниципального имущества, закрепленного или незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на правозаключения таких договоров. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.Победителем аукциона признается лицо, предложившее лучшую цену; победителемконкурса — лицо, предложившее лучшие условия (абз. 1 п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Порядокпроведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, атакже перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торговв форме конкурса устанавливаются ФАС России. В настоящее время действуетприказ ФАС России от 10.02.2010 № 67 "О порядке проведения конкурсов илиаукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездногопользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношениигосударственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношениикоторого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведенияторгов в форме конкурса".

Исключения из правил

Исключенияиз правила об обязательности торгов прописаны в ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Нетребуется проведение торгов при сдаче имущества в аренду, в частности:

  • на основании международныхдоговоров Российской Федерации (в т. ч. межправительственных соглашений),федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом,актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших взаконную силу;
  • государственным органам,органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам,ЦБ РФ;
  • государственным имуниципальным учреждениям, государствен­ным корпорациям и компаниям;
  • некоммерческим организациям,созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций(объединений), объединений работодателей, ТСЖ; социально ориентированнымнекоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности,направленной на решение социальных проблем, а также других видов деятельности,предусмотренных ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ "Онекоммерческих организациях";
  • адвокатским, нотариальным,торгово-промышленным палатам;
  • образовательным учреждениямнезависимо от их организационно-правовых форм;
  • для размещения объектовпочтовой связи;
  • лицу, обладающему правамивладения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, вслучае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сетиинженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологическисвязанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
  • в порядке, установленном гл.5 Закона № 135-ФЗ;
  • лицу, с которым заключенгосударственный или муниципальный контракт, если предоставление указанных правбыло предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе дляцелей исполнения этого контракта. Срок предоставления указан­ных прав не можетпревышать срок исполнения контракта;
  • на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шестипоследовательных календарных месяцев;
  • взамен недвижимого имущества,права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкциейздания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такоенедвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимоеимущество государственным или муниципальным образовательным, медицинскимучреждениям.

Недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости.

Условия,при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся,утверждены приказом ФАС России от 18.09.2009 № 621:

  • по месту расположения:
    • предоставляемое недвижимое имущество находится вграницах того же сельского населенного пункта, поселка, внутригородскойтерритории города федерального значения, района (при делении города нарайоны), города без районного деления, где находится ранее имеющеесянедвижимое имущество;
  • по площади:
    • общая площадь предоставляемого недвижимого имущества непревышает более чем на 10% общую площадь ранее имеющегося недвижимогоимущества, и при этом общая площадь предоставляемого недвижимого имущества непревышает общую площадь ранее имеющегося недвижимого имущества более чем на100 м2;
  • по определяемой в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости:
    • стоимость предоставляемого недвижимого имущества,определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации,регулирующим оценочную деятельность, не превышает стоимости ранее имеющегосянедвижимого имущества более чем на 10%.

Крометого, до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведенияторгов договоров аренды публичного имущества, заключенных до 1 июля 2008 г. ссубъектами малого и среднего предпринимательства. При этом заключение такихдоговоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г. (ч. 4 ст. 53Закона № 135-ФЗ).

Льгота,предусмотренная ч. 4 ст. 53 Закона № 135-ФЗ, не распространяется на следующиевиды субъектов малого и среднего предпринимательства:

  • являющиеся кредитнымиорганизациями, страховыми организациями (за исключением потребительскихкооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионнымифондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участникамисоглашений о разделе продукции;
  • осуществляющиепредпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке,установленном законодательством о валютном регулировании и валютном контроле,нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренныхмеждународными договорами;
  • осуществляющие добычу ипереработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезныхископаемых).

Важный нюанс

Указанный в ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством о недрах.



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Вы сформировали резервы по расходам на 2017 год?

  • Да 18.31%
  • Нет 46.48%
  • Наше учреждение не формирует резервы по расходам 40.85%
Другие опросы

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль