Доходное место: организуем аренду имущества

1049
 Бахтина Т.Ю.
Эксперт Международного центра финансово-экономического развития
Сдавая в аренду имущество, учреждение может хорошо заработать. Однако, чтобы правильно организовать такую приносящую доход деятельность, нужно знать законодательство и разбираться в тонкостях бухгалтерского учета и налогообложения.

Заключение договора

Государственные (муниципальные) учреждения могут владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ними на праве оперативного управления имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением самого имущества (ст. 296 ГК РФ).

Одним из вариантов пользования (распоряжения) имуществом является передача его в аренду. Если в аренду сдается особо ценное движимое имущество, недвижимое имущество, а также в случае, если данная сделка является крупной, необходимо предварительное согласие учредителя учреждения.

Недвижимое и особо ценное движимое имущество бюджетного учреждения не учитывается при расчете субсидии на содержание имущества.

Заключение договора аренды осуществляется без соблюдения конкурсных процедур, установленных Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 94 ФЗ).

На это, в частности, было указано в письме Минздравсоцразвития России от 02.10.2007 № 14902 АП/Д04. Объясняется приведенный вывод тем, что договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения – к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг.

Запомнить

Договор аренды заключается только в письменной форме. Если договор заключается на срок один год и более, он подлежит обязательной регистрации в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако договоры аренды, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, заключаются исключительно по результатам проведения конкурсов или аукционов (п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Исключение составляют следующие случаи предоставления прав на имущество:

  • на основании международных договоров (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
  • государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Банку России;
  • государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям и компаниям;
  • некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам и учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья;
  • на срок не более 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, медицинским учреждениям частной системы здравоохранения и др.

До 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства (за исключением таких субъектов, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых)), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Сделка по-крупному

В пункте 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ понятие «крупная сделка» определяется, в частности, в отношении передачи в пользование имущества, которым бюджетное учреждение может распоряжаться самостоятельно, то есть по имуществу, которое не относится к недвижимому или особо ценному движимому имуществу.

Учет арендной платы арендодателем

Бухгалтерский учет операций по сдаче имущества в аренду ведется с использованием метода начисления, то есть результаты всех операций признаются тогда, когда они были совершены, а не тогда, когда были выплачены денежные средства (п. 3 Инструкции № 157н).

При сдаче учреждением имущества в аренду право оперативного управления к арендатору не переходит, поэтому переданное имущество продолжает числиться на балансе у арендодателя. При этом такое имущество учитывается на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» (пп. 381, 382 Инструкции № 157н).

Нормативный документ

Согласно п. 5 ст. 17.1 Федерального закона 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Аналитический учет по забалансовому счету 25 ведется в разрезе мест нахождения имущества, его видов и арендаторов. Для этих целей используется Карточка количественно-суммового учета материальных ценностей (ф. 0504041).

Для учета операций с арендной платой (ее начисление, поступление, осуществление предварительной оплаты) используется счет 205 20 «Расчеты по доходам от собственности» (п. 199 Инструкции № 157н).

Аналитический учет расчетов с арендаторами ведется в Журнале операций расчетов с дебиторами по доходам (ф. 0504071) и (или) в Карточке учета средств и расчетов (ф. 0504051).

Согласно Инструкции № 174н в бухгалтерском учете бюджетного учреждения-арендодателя производятся следующие записи:

Учет арендной платы арендатором

Иногда возникает и обратная ситуация. Для осуществления приносящей доход деятельности бюджетное учреждение может само арендовать имущество.

Для учета такого имущества предназначен счет 01 «Имущество, полученное в пользование» (пп. 333, 334 Инструкции № 157н). Учет ведется на основании акта приема-передачи (иного документа, подтверждающего получение имущества и права его пользования) по стоимости, указанной передающей стороной (собственником).

Аналитический учет по счету 01 ведется в разрезе арендодателей имущества по каждому объекту и под инвентарным номером, указанным в акте приема-передачи. Для этих целей используется Карточка количественносуммового учета материальных ценностей (ф. 0504041).

Расчеты с арендодателем учитываются на счете 302 24 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом» (п. 256 Инструкции № 157н).

Признание расходов по аренде имущества также осуществляется методом начисления. Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций по получению имущества в аренду. Допустим, что бюджетное учреждение арендует имущество у коммерческой организации. Согласно Инструкции № 174н в учете учреждения-арендатора будут сделаны следующие записи:

Налогообложение при сдаче имущества в аренду

Налогооблагаемая прибыль от сдачи имущества в аренду определяется в соответствии со ст. 247 НК РФ как сумма доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов. Расходы, принимаемые для уменьшения доходов, должны соответствовать нормам, установленным гл. 25 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ для расчета налогооблагаемой прибыли могут быть приняты расходы, произведенные для осуществления приносящей доход деятельности. Поскольку учет расходов, финансируемых за счет субсидий, ведется отдельно, такие расходы не уменьшают налогооблагаемую прибыль учреждения.

Запомнить

Порядок пропорционального деления отдельных видов расходов, установленный для бюджетных учреждений ст. 321.1 НК РФ, не применяется, в связи с отменой данной статьи.

Таким образом, распределение затрат между различными видами деятельности бюджетного учреждения для целей расчета налога на прибыль НК РФ не предусмотрено. Обоснование данного подхода приведено в письме Минфина России от 20.01.2010 № 03-03-06/4/4.

Что касается НДС, начисляемого на доходы от аренды, бюджетное учреждение, являясь налогоплательщиком, уплачивает его самостоятельно. Доходы от аренды имущества включаются в налогооблагаемую базу по НДС на основании п. 1 ст. 146 НК РФ как доходы от реализации услуг на территории РФ.

Таким образом, арендаторы обязаны полностью перечислять арендные платежи на счет учреждения, включая сумму НДС.

При одновременном осуществлении деятельности, облагаемой НДС и освобождаемой от этого налога, бюджетное учреждение должно вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Пример

Бюджетное учреждение с согласия собственника сдает коммерческой организации два здания (корп. 1 и 2), закрепленные за ним на праве оперативного управления. В договорах аренды предусмотрены следующие условия:

  • арендная плата по корп. 1 за месяц составляет 80 000 руб., НДС – 14 400 руб.;
  • авансовый платеж в размере 70% квартальной суммы арендной платы с учетом НДС осуществляется не позднее 5 рабочих дней до начала первого месяца квартала;
  • арендная плата по корп. 2 составляет 60 000 руб., НДС – 10 800 руб.

Исчисление и уплата НДС производятся в следующем порядке.

1. В день получения авансового платежа по корп. 1 в сумме 198 240 руб. [(80 000 руб. + 14 400 руб.) × 3 мес. × 70%] начисляется НДС в сумме 30 240 руб. (198 240 руб. × 18 : 118%) (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

2. В последний день налогового периода производится начисление НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ):

  • по корп. 1 в сумме 43 200 руб. (80 000 руб. × 3 мес. × 18%);
  • по корп. 2 в сумме 32 400 руб. (60 000 руб. × 3 мес. × 18%).

3. В пятидневный срок после получения авансового платежа и после окончания налогового периода арендатору представляются счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

4. Уменьшается сумма НДС к уплате в бюджет на сумму НДС, начисленную с аванса, путем отражения счета-фактуры на полученный аванс в книге покупок (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Итоговая сумма НДС к уплате в бюджет составит:

  • по корп. 1 – 12 960 руб. (43 200 руб. - 30 240 руб.);
  • по корп. 2 – 32 400 руб.


Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Опрос

Часто ли к Вам приходит учредитель с проверкой и находит ошибки в учете ОС?

  • Приходит редко и не находит ошибок 100%
  • Приходит часто и находит ошибки от 1 до 5 0%
  • Приходит часто и находит ошибки свыше 5 0%
результаты

Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль