Как изменить размер арендной платы: примеры и разъяснения

1229
 Козлов М.А.
Начальник юридического отдела, член Ассоциации юристов России, г.Москва
В № 2/2013 журнала вниманию читателей был представлен информационный материал о правилах установления (определения размера) платы за арендуемое недвижимое имущество. В продолжение темы автор дает разъяснения о том, могут ли стороны договора аренды изменять размер арендной платы, а также, каков порядок внесения таких платежей.

Менять можно, но осторожно

Законодательство допускает возможность изменения условий договора о размере арендной платы. В частности, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные в договоре, но не чаще одного раза в год. Например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009 указал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы второй раз за год ничтожно. Представляется, что в рассматриваемой норме речь идет о возможности изменения арендной платы не ранее, чем по истечению одного года с момента последнего определения ее размера. В связи с этим по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату запрещено (определение ВАС РФ от 13.01.2011 № ВАС-17967/10 по делу № А40-13163/10-3-93).

Положение о наличии обязательного соглашения сторон справедливо для ситуации, когда размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме. При этом сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору аренды.

В случае аренды недвижимого имущества соответствующие договоры, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Также должны пройти госрегистрацию дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). В противном случае в силу ст. 433, 651 ГК РФ дополнительное соглашение является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности арендатора перед арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу № А65-31531/2005-СГ2-6).

Пример

Согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2011 № 1704 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург”» индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет:

  • в 2012 г. – 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действовавшей в 2011 г.;
  • в 2013 г. – 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действовавшей в 2012 г.;
  • в 2014 г. – 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действовавшей в 2013 г.

В п одобных рассмотренному примеру случаях размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть пересмотрен по требованию арендодателя. Данная норма действует, даже если договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке (см., например, постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 № КГ-А40/296-10 по делу № А40-16260/09-85-78).

Обусловлено это тем, что в данном случае органы государственной власти и местного самоуправления реализуют предоставленные им полномочия по установлению правил, касающихся управления и распоряжения госимуществом (см., например, ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), обязательные для исполнения по меньшей мере подведомственными им учреждениями.

В связи с изложенным возникает вопрос, как поступить учреждениюарендодателю в случае, когда арендатор вносит денежные средства в сумме, определенной в договоре, притом что нормативным правовым актом уполномоченного органа размер арендной платы был изменен (т. е. арендатор вносил плату в заниженном размере), и указанное обстоятельство выявлено, например, в ходе проверки (ревизии)?

Представляется, что арендодатель вправе взыскать с арендатора образовавшуюся разницу, в т. ч. с применением положений ст. 1102 (обязанность вернуть неосновательное обогащение) и ст. 1107 (возмещение потерпевшему неполученных доходов) ГК РФ. Косвенное подтверждение этому можно найти в материалах судебно-арбитражной практики. Например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу № А33-10390/2009 сказано, что изменение ставок арендной платы на госимущество является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование таким имуществом по новым ставкам, даже если договор прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю.

Еще одним случаем, не признаваемым изменением размера арендной платы с учетом положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, является применение арендодателем условия договора, согласно которому ставка аренды устанавливается в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Информационного письма № 66). ВАС РФ указал, что такое условие означает установление механизма исчисления арендной платы, позволяющего более частое изменение ее размера в целях устранения неблагоприятных последствий инфляции. При этом суд сослался также на правомерность такого способа расчетов, руководствуясь п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Размер арендной платы может быть изменен также по требованию арендатора. В частности, согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендуемого имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя в т. ч. соразмерного уменьшения арендной платы. Если такие недостатки были заранее известны арендатору, либо их наличие оговаривалось сторонами на этапе заключения договора, ответственность арендодателя исключается (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Внесение платежей и ответственность сторон

Поскольку в договорах аренды госимущества арендную плату принято устанавливать в денежном эквиваленте, денежные средства, как правило, вносятся арендатором путем безналичного их перечисления на расчетный счет и в сроки, установленные договором.

Пример

Пунктом 5.4 Примерной формы договора аренды (утв. постановлением правительства Московской области от 16.04.2010 № 245/13) установлено, что арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно безналичным порядком по реквизитам расчетного счета бюджета Московской области для перечисления арендной платы в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. В платежном поручении арендатор обязан указать: «Арендная плата по Договору № за период оплаты без НДС».

Здесь необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 3 ст. 161 гл. 21 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, исчислять и уплачивать в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость обязаны арендаторы такого имущества.

В отношении услуг по предоставлению в аренду госимущества, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость НК РФ не предусмотрено. Поэтому при оказании организацией, в т. ч. государственным или муниципальным учреждением, услуг по предоставлению в аренду соответствующего имущества, закрепленного за ней на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиком налога на добавленную стоимость является эта организация (см. письмо Минфина России от 10.05.2012 № 03-07-11/140).

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды, а по договору аренды здания или сооружения, заключенному на срок не менее одного года, с момента государственной регистрации такого договора (см., например, п. 10 Информационного письма № 66, постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу № А12-20384/06).

Какие последствия могут наступить для арендатора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязанности по внесению арендной платы?

Во-первых, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Во-вторых, договором может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей (§ 2 «Неустойка» гл. 23 части первой ГК РФ).

Пример

В соот ветствии с п. 6 ст. 4 закона Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области» договор аренды должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как установлено п. 6.11 Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Химки Московской области (утв. решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 14.09.2011 № 73/10), в случ ае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в городской бюджет пени в размере 0,3% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки арендного платежа.

Наконец, в-третьих, согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Для справки

В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В этом случае арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.

Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Разумный срок является оценочным понятием, и определяется исходя из характера обязательства, способа и места его исполнения и т. д.

Арендатор, в свою очередь, вправе отказаться от внесения арендных платежей либо требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков в виде внесенной ранее арендной платы, если он был фактически лишен возможности использовать имущество по причинам, не вызванным его виновными действиями (ст. 612, 620, 1102 ГК РФ), в т. ч.:

  • имущество предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, либо отсутствуют принадлежности имущества и относящиеся к нему документы, без которых использование такого имущества по целевому назначению невозможно (ст. 611 ГК РФ);
  • недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствуют пользованию им (ст. 612 ГК РФ).

При этом если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества арендодатель вправе требовать внесения арендной платы (п. 13 Информационного письма № 66).



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 26.19%
  • Над составлением бюджетной сметы 9.52%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 66.67%
  • Над налоговой отчетностью 23.81%
результаты

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль