Имущество в аренду: кто платит «коммуналку»

1378
В зданиях, принадлежащих бюджетным (автономным) учреждениям на праве оперативного управления, нередко сдаются в аренду части площадей. К примеру, для размещения банкоматов. Правомерно ли в данном случае прописывать в договоре аренды условие о включении в состав арендной платы стоимости коммунальных услуг? Попробуем разобраться.

Сдавать разрешается

Во-первых, отметим, что без согласия собственника бюджетное и автономное учреждение не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

На это указывают пп. 2, 3 ст. 298 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), а также п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон № 7-ФЗ) и ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее – Закон № 174-ФЗ). Правда, для «автономщиков» есть оговорка. Согласие учредителя требуется им только в случае распоряжения недвижимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенными учреждением за счет средств, выделенных учредителем на приобретение этого имущества (ч. 2 ст. 3 Закона № 174-ФЗ).

Запомнить

Согласно п. 6 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного за счет средств, выделенных учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества не осуществляется.

Во-вторых, сдача имущества в аренду является приносящей доход деятельностью (далее – ПДД). И бюджетное, и автономное учреждение вправе осуществлять ПДД лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от ПДД, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждений (пп. 2, 3 ст. 298 ГК РФ; п. 4 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ; ч. 8 ст. 2 и ч. 6 ст. 4 Закона № 174-ФЗ).

Нормативный документ

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при передаче в аренду недвижимости, закрепленной на праве оперативного управления за государственным (муниципальным) учреждением, заключению договора аренды должно предшествовать проведение независимой оценки. При этом указанные в отчете оценщика стоимость объекта оценки и размер арендной платы имеют рекомендательный характер, а размер арендной платы определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

Таким образом, если учреждение предполагает зарабатывать дополнительные денежные средства посредством сдачи в аренду части вверенных ему помещений (под банкомат, кофе-машину и т. п.), это следует закрепить в уставе, например в разделе «Финансово-хозяйственная деятельность».

Причем пространной формулировки типа «иная приносящая доход деятельность», исходя из норм действующего законодательства, будет недостаточно.

В документе вид деятельности надо прописать четко – «сдача имущества в аренду». Иначе в будущем возможны трения с контролирующими органами.

Предполагаемые доходы должны быть отражены в плане финансово-хозяйственной деятельности учреждения с указанием, на какие статьи расходов предполагается потратить их в будущем (содержание имущества, оплата труда и пр.)

Арендная плата

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 Кодекса, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания этого имущества и пользования им.

Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1 определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2 установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3 предоставления арендатором определенных услуг;

4 передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5 возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Запомнить

Передача бюджетным или автономным учреждением части недвижимого имущества в пользование может требовать согласования в качестве крупной сделки (п. 13 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ, ст. 14 Закона № 174-ФЗ).

Коммунальные услуги

Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия «расходы на содержание имущества». Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве отсутствует. Однако, по нашему мнению, общие положения ГК РФ об аренде наряду с судебной практикой позволяют сделать вывод о том, что необходимость оплачивать коммунальные услуги является одним из элементов обязанности по содержанию недвижимого имущества, возлагаемой по общему правилу на арендатора (см. например, постановления: Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2012 № Ф03-4559/12, ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2, ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 № А66-6068/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 № А52-887/2006/2, ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 № А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 № Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 № А36-1394/2006, ФАС Центрального округа от 17.05.2005 № А36-213/6-04, ФАС Центрального округа от 07.04.2008 № А68-280/07-24/7, ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 № А31-2522/2007-24).

Нормативный документ

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» действие этого документа в полной мере распространятся в т. ч. и на аренду недвижимости. Соответственно договор аренды должен быть заключен с проведением закупочных процедур (раньше по этому вопросу в законодательстве были расхождения).

Однако закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами. В связи с чем в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора на содержание имущества, в т. ч. и по оплате «коммуналки». При этом каких-либо изъятий, ограничений по самостоятельному определению данного способа федеральными бюджетными (автономными) учреждениями действующее законодательство не устанавливает.

В связи с этим право учреждения определить в составе арендной платы ее «переменную часть», равную сумме расходов на оплату коммунальных услуг, не исключено. Правомерность данного способа подтверждается судебной практикой (см. постановления: Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, ФАС Уральского округа от 31.05.2013 № Ф09-4370/13 по делу № А60-29222/2012, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 № 17АП-11641/13, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 № 18АП-1196/13, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 № 08АП-7741/12).

Иными словами, включение в договоре аренды условия о том, что в состав арендной платы входит стоимость коммунальных услуг, правомерна.

Запомнить

Если учреждение будет использовать закрепленное за ним имущество не по назначению (или не будет использовать вовсе), то собственник вправе его изъять и далее распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

мнение специалиста

Елена Кириченко,
юрист Консультационного центра межбюджетной информации

Процедура согласования учредителем передачи имущества в аренду – не пустая формальность. В процессе согласования сделки проводится экспертная оценка последствий заключения договора аренды, а документы, представляемые учреждением, позволяют обосновать эффективность принимаемых решений. Многие из документов целесообразно оформлять и при передаче в аренду того имущества, в отношении которого получать одобрение учредителя не нужно. От имени собственника при согласовании сделок может выступать не только учредитель, но и орган, на который возложены функции по управлению имуществом публично-правового образования (на федеральном уровне – Росимущество). Как правило, согласования проводит учредитель и направляет в подведомственные учреждения итоговые решения.



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Вы сформировали резервы по расходам на 2017 год?

  • Да 18.31%
  • Нет 46.48%
  • Наше учреждение не формирует резервы по расходам 40.85%
Другие опросы

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль