Отрежьте мне кусочек крыши

826
 Водянов И.
канд. экон. наук, ведущий специалист Института бюджетных отношений
Казённые учреждения могут выступать в роли арендодателя не только целых зданий и помещений, но и его частей. Например, сдать в аренду фасад здания под рекламу, «кусочек» крыши для установки антенны, «уголок» под торговую точку и т. п. А также – движимого имущества. При заключении договоров аренды в данных случаях в ведении учёта есть свои особенности. Какие именно, читайте далее.

Обязательные условия

Казённое учреждение имеет право сдавать в аренду имущество только с согласия его собственника (органа, выполняющего функции и полномочия учредителя). Кроме того, право на сдачу имущества в аренду должно быть закреплено в учредительных документах учреждения.

При этом все доходы казённого учреждения, полученные от сдачи имущества в аренду, в полном объёме зачисляются в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 161 Бюджетного кодекса РФ, п. 4 ст. 298 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Отметим также, что к любому договору аренды (независимо от того, что выступает её предметом – оборудование, недвижимость, транспортные средства) применяются нормы § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Однако на практике, в зависимости от специфики вида имущества, некоторые различия в договорных отношениях всё же есть.

Часть помещения

Законодательство не содержит ограничений при сдаче в аренду части помещения или здания. Зачастую малые площади сдают в аренду для торговли через автоматы (напитками, продуктами питания, периодическими изданиями и т. п.). Также в фойе и вестибюлях учреждений нередко устанавливают банкоматы и платёжные терминалы.

В рассматриваемом случае учреждение вправе заключить договор аренды без обязательной процедуры проведения конкурса или аукциона. Пункт 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» разрешает передавать арендатору часть помещения без торгов, если общая передаваемая площадь составляет не более чем 20 м2 и не превышает 10% площади недвижимости учреждения.

При заключении договора аренды части нежилого помещения основную сложность вызывает правильная идентификация (описание) объекта недвижимости. Индивидуализировать его можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учёта недвижимого имущества (документах БТИ). К ним относятся технический или кадастровый паспорта недвижимого имущества (выписки из них), поэтажный план и экспликации к нему, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. Например, можно составить план (схему) недвижимого имущества, в котором будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Такой план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды, следовательно, его должны подписать обе стороны соглашения.

Пример 1

Фрагмент договора аренды части помещения для размещения платёжного терминала. «Арендодатель передает Арендатору во временное пользование часть нежилого помещения площадью 1 м2, находящегося на этаже № 1 здания с кадастровым номером 39:15: 121529: 0: 1/1, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ленина, д. 3 (в дальнейшем – «Помещение»), для размещения платёжного терминала.

План этажа № 1 нежилого помещения с указанием границ части нежилого помещения, переданной в аренду, и указанием точного месторасположения платёжного терминала, который выделен на плане другим цветом, приведён в Приложении № 1 к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью».

Часть здания

Также довольно распространены случаи сдачи в аренду не помещений в здании, а его наружной части, например крыши или стены. Ими обычно пользуются для размещения наружной рекламы или установки антенн, оборудования. Однако правовая природа договоров о размещении оборудования и рекламы имеет различия.

Правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части отдельного объекта основного средства (крыши или стены здания) для размещения антенн и прочего оборудования, регулируются нормами о договоре аренды (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключённого на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

При заключении договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций следует учитывать, что он регулируется положениями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе». Пункт 5.1 ст. 19 этого закона устанавливает, что заключение подобных договоров осуществляется на основе торгов (в форме аукциона или конкурса), проводимых органами государственной власти, местного самоуправления или уполномоченными ими организациями. Такой договор квалифицируется в качестве договора возмездного оказания услуг, и к нему неприменимы положения, касающиеся договора аренды. Данные разъяснения содержатся в письмах ФАС России от 05.03.2012 № АК/6571, от 17.03.2010 № АК/7158.

Сравнение различий формулировки предметов договоров о размещении
оборудования и о размещении рекламных конструкций

Как и в случае сдачи в аренду части помещений, сдаваемые внешние части здания необходимо индивидуализировать.

Транспортное средство

Некоторые учреждения сдают в аренду транспортные средства (ТС) – с экипажем и без. Эти два вида соглашений имеют различия. Аренда транспортного средства без экипажа подразумевает, что учреждение просто передает его арендатору во временное владение и пользование за плату (ст. 642 ГК РФ). А термин «экипаж» означает, что, помимо самой передачи ТС, учреждение своими силами оказывает арендатору услуги по управлению ТС и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Для справки

Арендную плату за транспортное средство можно устанавливать не только в твёрдой денежной сумме за месяц. Её величина может варьироваться в зависимости от времени пользования ТС. Например, учреждение может установить оплату за единицу времени (час, день).

При этом к любому договору аренды ТС не применяются некоторые общие правила договоров аренды, предусмотренные ст. 621 ГК РФ, а именно:

  • равило о возобновлении договора аренды на неопределённый срок;
  • правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Это освобождает учреждение от обязанности (при соблюдении определённых условий) заключить с арендатором договор на новый срок. Кроме того, договор аренды ТС не может быть пролонгирован автоматически.

Таким образом, после истечения срока, на который был заключён договор аренды, он считается прекращённым и сторонам вновь необходимо выразить свою волю на заключение нового договора на новый срок.

Пример 2

Фрагмент договора аренды транспортного средства без экипажа: «Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование и распоряжение Транспортное средство без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Основные характеристики транспортного средства:

  • марка, модель – ВАЗ 2115 Самара;
  • год выпуска – 2008;
  • регистрационный номер – о777оо77;
  • идентификационный номер (VIN) – 210530Y1874605».

Налогообложение

Сдача казённым учреждением в аренду имущества, находящегося у него в оперативном управлении, не признаётся государственной (муниципальной) услугой, а является деятельностью, приносящей доход. Налогообложение таких доходов осуществляется в общеустановленном порядке (письмо ФНС России от 21.09.2011 № ЕД-4-3/15432). То есть доходы от аренды учитываются в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ)).

В общем случае операции по сдаче в аренду имущества облагаются НДС как операции по реализации услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Учитывая, что оказание услуг казёнными учреждениями не признаётся объектом налогообложения по НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ), сдача имущества в аренду также не облагается этим налогом (письмо Минфина России от 24.03.2013 № 03-07-15/12713).

Однако если имущество сдаёт в аренду орган власти, то он считается плательщиком НДС. При этом обязанность уплатить налог лежит на арендаторе имущества как на налоговом агенте (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Впрочем, при реализации в ходе торгов права на заключение договоров на размещение рекламных конструкций НДС должны уплачивать как органы власти, так и казённые учреждения.

В отношении казённых учреждений, которые освобождены от уплаты НДС при реализации любых услуг Минфин России отмечает следующее.

Одним из объектов обложения НДС признаётся передача имущественных прав, в т. ч. на заключение договоров. Учитывая, что передача такого права услугой не является, казённое учреждение должно уплатить НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 13.03.2013 № 03-07-15/7660).

Применительно к органам власти, за которых в случае аренды НДС уплачивает арендатор, ситуация такова. Передача права на заключение договора не есть аренда, поэтому с суммы дохода по такому договору орган власти перечисляет НДС самостоятельно (письмо Минфина России от 28.04.2012 № 03-07-11/126).

Доходы (за минусом НДС), поступившие в соответствующий бюджет от установки и эксплуатации оборудования, рекламной конструкции, должны учитываться и при определении налоговой базы по налогу на прибыль в соответствии с п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ (письма Минфина России от 15.05.2008 № 03-05-05-01/33, УФНС России по г. Москве от 13.08.2012 № 16-15/074031).

Бухгалтерский учёт

Все доходы учреждения, полученные от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, отражаются по статье 120 «Доходы от собственности» КОСГУ. Учёт расчётов по этим доходам ведётся на счёте 0 205 21 000 «Расчёты с плательщиками доходов от собственности». Расходы на уплату налогов казённые учреждения отражают по статье 290 «Прочие расходы» КОСГУ.

Порядок отражения в учёте операций по аренде имущества зависит от того, имеет или нет учреждение полномочия администратора доходов.

Если казённому учреждению переданы полномочия (отдельные или полные) администратора доходов, то начисление дохода в виде арендной платы отражается проводкой: Дебет 1 205 21 560 – Кредит 1 401 10 120.

Учреждение с полными полномочиями администратора доходов отражает поступление арендной платы в бюджет бухгалтерской записью: Дебет 1 210 02 120 – Кредит 1 205 21 660.

Учреждение с отдельными полномочиями администратора доходов отражает поступление арендной платы в бюджет на основании Извещения (ф. 0504805), полученного от администратора кассовых поступлений, следующей проводкой: Дебет 1 304 04 120 – Кредит 1 205 21 660.

Такие бухгалтерские записи приведены в пп. 78, 91, 109, 120 Инструкции № 162н.

Для учреждений, у которых нет прав по администрированию доходов, Инструкцией № 162н не предусмотрены проводки по учёту доходов от аренды. Если учреждение всё же получает такие доходы, корреспонденцию счетов в данном случае целесообразно обсудить с ГРБС или финансовым органом. Например, расчёты по аренде можно отражать так: Дебет 1 205 21 560 – Кредит 1 303 05 730 – отражено обязательство казённого учреждения по перечислению в доход бюджета арендной платы;
Дебет 1 303 05 830 – Кредит 1 205 21 660 – отражено исполнение обязательства казённого учреждения по перечислению арендной платы в бюджет (на основании Извещения (ф. 0504805), полученного от администратора доходов бюджета).

Пример 3

За казённым учреждением закреплены отдельные полномочия администратора по начислению и учёту платежей в бюджет. Учреждение заключило с организацией договор аренды части помещения для размещения платёжного терминала. Сумма арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц. Арендатор ежемесячно перечисляет плату учреждению. НДС учреждение не уплачивает, поскольку услуги по сдаче казёнными учреждениями помещений в аренду этим налогом не облагаются. Налог на прибыль уплачивается в общем порядке. Операции, связанные с арендой части помещения, отражены в учёте следующим образом:



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 22.92%
  • Над составлением бюджетной сметы 8.33%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 68.75%
  • Над налоговой отчетностью 22.92%
результаты

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль