Договор аренды и по хозяйственный договор

120

Вопрос

Государственным учреждением областного подчинения заключены договора аренды недвижимого имущества, находящегося у музея на праве оперативного управления внутри закрытой территории музея заповедника. Договора аренды заключены в 2010 году и заканчивается в 2015 году. За аренду имущества Арендатор перечисляет арендную плату и уплачивает налог на добавленную стоимость, который уплачивается в соответствующий бюджет Арендатором. Сумма арендной платы установлена в приложении к договору и не менялась в течении всего периода договора. Изменение размера арендной платы производится в порядке, предусмотренном законодательством. Согласно хозяйственного договора, связанного с заключенным договором аренды, Арендатор возмещает Арендодателю сумму по электроэнергии, тепло- и водоснабжению и вывозу мусора, налоги связанные с данным имуществом.Вопрос 1) Какие бухгалтерские проводки необходимо ежемесячно делать по договору аренды и по хозяйственному договору?2) Какой порядок изменения арендной платы предусмотрен законодательно? Является ли нарушением не изменение размера арендной платы?

Ответ

сообщаем следующее: Доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду ежемесячно отражайте в учете проводками: Дебет 2.205.21.000 Кредит 2.401.10.120 - начислен доход от сдачи имущества в аренду; Дебет 2.201.11.000 Кредит 2.205.21.000 – поступила на лицевой счет плата за аренду имущества. Доходы по хозяйственному договору (возмещение Арендаторами сумм по электроэнергии, тепло- и водоснабжению и вывозу мусора, налогов связанных с данным имуществом) в соответствии с приведенным материалом отразите в составе доходов от оказания платных услуг по подстатье КОСГУ 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)», проводками: Дебет 2.205.31.000 Кредит 2.401.10.130 – отражена задолженность Арендатора по хозяйственному договору (возмещению сумм коммунальных расходов и налогов, связанных с данным имуществом); Дебет 2.201.11.000 Кредит 2.205.31.000 – поступила на лицевой счет учреждения сумма по хозяйственному договору от Арендатора. Кроме того в данной ситуации автономное учреждение должно отражать в учете начисление и уплату НДС с суммы арендной платы, так как Арендаторы при аренде госимущества у автономного учреждения (Арендодателя) у которого данное имущество находится на праве оперативного управления не обязаны исполнять обязанности налогового агента по НДС. То есть в данной ситуации Арендаторы совершают ошибку, перечисляя сумму НДС по договору аренды, не Арендодателю, а в бюджет. В учете НДС с суммы арендной платы отразите проводками: Дебет 2.401.10.120 Кредит 2.303.04.000– начислен НДС с суммы арендной платы; Дебет 2.303.04.000 Кредит 2.201.11.000 (2.201.21.000)– уплачен НДС. Так как автономное учреждение (Арендодатель) не отражал в декларациях по НДС сумам НДС, которую он должен был платить с арендной платы, то учреждению необходимо сдать уточненные декларацию по НДС за весь период действия договора аренды с 2010 года. Так как продолжительность периода, в течение которого организация обязана корректировать налоговую базу в связи с ее занижением, налоговым законодательством не ограничена (письмо Минфина России от 8 апреля 2010 г. № 03-02-07/1-153). Кроме того автономному учреждению необходимо перечислить сумму не уплаченного своевременного НДС с арендной платы в бюджет. В соответствии с гражданским законодательством размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще раза в год. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Однако нормативная база не содержит указаний на то, что не изменение размера арендной платы, в течение срока действия договора аренды, является нарушением.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Сдача в аренду площадей и возмещение «коммуналки»

С 1 июля 2014 года средний рост тарифов на водоснабжение, канализацию и тепло в России составит 4,2 процента*. Если образовательное учреждение сдает помещения арендаторам, следует рационально взимать с них оплату коммунальных услуг...

* Информация ФСТ России от 15 октября 2013 года. Актуальные разъяснения чиновников и нормативные акты – в нашей еженедельной новостной рассылке.

Бухучет операций

При сдаче в аренду основных средств и бюджетными, и автономными учреждениями возникает ряд вопросов, связанных с правильной организацией бухгалтерского учета отдельных операций.

Относим суммы на статьи КОСГУ

Если договором аренды предусмотрено отдельное возмещение потребленных коммунальных услуг, то, по мнению автора, суммы полученного возмещения должны отражаться обособленно – в составе доходов от оказания платных услуг (то есть по коду 130* «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ). В соответствии с Указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в том числе от аренды, относятся на статью 120* «Доходы от собственности» КОСГУ. Расходы по содержанию имущества отражаются по коду 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ, а затраты на коммунальные услуги – по коду 223 «Коммунальные услуги» бюджетной классификации.

Так как в статье 9.2 Закона № 7ФЗ речь идет только о расходах на содержание имущества, то в общем случае формально основания для отражения стоимости коммунальных услуг по коду финансового обеспечения «2» отсутствуют. Так как данные расходы должны учитываться в составе затрат, возмещаемых за счет средств субсидии. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Суммы возмещения арендодателю (учреждению) расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы.

В этом случае, по мнению автора, нет оснований для отнесения коммунальных расходов (в части услуг, потребленных на обслуживание переданных в аренду площадей). То есть расходы на коммунальные услуги в данном случае учитываются по КФО «2». Доходы, полученные в виде возмещения потребленных арендатором коммунальных услуг, в данном случае из арендной платы не вычленяются и, следовательно, отражаются в составе сумм, учитываемых по коду КОСГУ 120.

Отражение на счетах

В рассматриваемом случае в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений при отражении операций по аренде помещений оформляются следующие записи:*

Содержание операции Дебет Кредит
Отражена сумма стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении 4 401 20 223
«Расходы на коммунальные услуги»
4 302 23 730
«Увеличение кредиторской задолженности по коммунальным услугам»
Отражена сумма стоимости за услуги связи, потребленные арендатором 4 401 20 221
«Расходы на услуги связи»
4 302 21 730
«Увеличение кредиторской задолженности по услугам связи»
Отражена сумма стоимости прочих работ, услуг 4 401 20 226
«Расходы на прочие работы, услуги»
4 302 26 730
«Увеличение кредиторской задолженности по прочим работам, услугам»
Отражена сумма арендной платы 2 205 21 560
«Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности»
2 401 10 120*
«Доходы от собственности»
Отражена сумма рыночной стоимости работ и услуг, которые по условиям договора оплачиваются отдельно от арендной платы 2 205 31 560*
«Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от оказания платных работ, услуг»
2 401 10 130*
«Доходы от оказания платных услуг»

Важно запомнить
Суммы возмещения учреждению расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы или учитываться отдельно.

В.Р. Захарьин, эксперт по бюджетному учету

Журнал «Учет в сфере образования» №2, февраль 2014

2. Рекомендация:Как заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей* в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с гражданским законодательством размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще раза в год.* Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение: нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.*

Внимание: вышеприведенный порядок могут применять только автономные учреждения и бюджетные (при соблюдении определенных условий). Если же ваше учреждение является казенным или бюджетным, которое работает по Закону № 44-ФЗ, то для определения порядка расчета и внесения арендной платы надо учитывать особенности, установленные данным законом.

Максим Чемерисов

директор департамента развития контрактной

системы Минэкономразвития России

3. Ситуация:В каких случаях учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества

Учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС, если оно или его обособленное подразделение арендует госимущество у органов госвласти или местного самоуправления.

То есть если договор аренды со стороны арендодателя заключен от имени территориального подразделения Росимущества, регионального комитета по управлению имуществом или аналогичных структур местного самоуправления.

Если в договоре аренды в качестве арендодателя указана организация, у которой госимущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении (например, бюджетное или автономное учреждение, ГУП или МУП), то обязанности налогового агента по НДС у арендатора не возникают.

На практике широко распространены трехсторонние договоры аренды госимущества. Помимо арендатора, такие договоры подписывают представители Росимущества и балансодержателя (государственного учреждения, на балансе которого состоит имущество, сдаваемое в аренду). В этом случае действуют те же правила. То есть если в роли арендодателя выступает балансодержатель, а подразделение Росимущества лишь подтверждает его полномочия, то арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Всю сумму арендной платы, включая НДС, он перечисляет арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.*

Если же арендодателем по договору является то или иное подразделение Росимущества, то арендатор исполняет обязанности налогового агента. Сумму арендной платы он должен перечислить арендодателю, а удержанный с этой суммы НДС – в бюджет.

Сумму НДС, удержанную из арендной платы, нужно перечислять в бюджет по местонахождению учреждения. Причем независимо от того, кто является арендатором – учреждение или его обособленное подразделение.

Такой порядок предусмотрен абзацем 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и разъяснен в определении Конституционного суда от 2 октября 2003 г. № 384-О, письмах Минфина России от 16 августа 2013 г. № 03-03-05/33508от 27 марта 2012 г. № 03-07-11/86от 24 мая 2011 г. № 03-07-11/142от 26 ноября 2010 г. № 03-07-11/448 и ФНС России от 16 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1312.

Такого же мнения придерживаются арбитражные суды (см., например, определения ВАС РФ от 16 мая 2008 г. № 6133/08,от 18 апреля 2008 г. № 4388/08, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13 марта 2008 г. № Ф08-7079/07-2869А,Московского округа от 23 января 2008 г. № КА-А40/13848-07, Восточно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. № А19-6940/08-20-Ф02-5533/08от 4 мая 2006 г. № А19-11831/05-33-Ф02-1977/06-С1Дальневосточного округа от 26 января 2005 г. № Ф03-А80/04-2/3814).

Стоит отметить, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не является объектом обложения НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Поэтому при аренде имущества у казенных учреждений ни арендатор, ни учреждение-арендодатель платить НДС не должны. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 17 декабря 2014 г. № 03-07-14/65191от 24 марта 2013 г. № 03-07-15/12713 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 21 апреля 2014 г. № ГД-4-3/7605), от 16 августа 2013 г. № 03-03-05/33508.

Главбух советует: подписывая договор аренды государственного (муниципального) имущества, проверьте, чтобы сумма арендной платы была указана с НДС. Если такое условие не прописано, арендатору придется платить налог сверх стоимости аренды, указанной в договоре.

Из рекомендации «Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС»

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

4. Рекомендация:Как отразить НДС в бухучете и при налогообложении

Бухучет

В бухучете расчеты по НДС отражайте на счете 0.303.04.000* «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» (п. 259 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).

Порядок начисления НДС в бухучете зависит от того, по каким именно операциям начисляется налог:

Порядок отражения в бухучете расчетов по НДС зависит от типа учреждения и от того, по каким именно операциям начисляется налог.

В учете автономных учреждений:

Расчеты по НДС включают в себя:

При оформлении проводок в 24–26-ом разрядах номера счета указывайте код вида выбытий (поступлений), соответствующий структуре данных, утвержденных Планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 3 Инструкции № 183н).

Начисление НДС по операциям, признаваемым объектами обложения НДС, отражайте проводкой:

Дебет 2.401.10.130 (2.401.10.172, 2.401.10.120, 2.401.10.180) Кредит 2.303.04.000*
– начислен НДС по операциям, признаваемым объектами обложения НДС (например, при выполнении работ (оказании услуг), реализации нефинансовых активов, сдаче имущества в аренду).

Обратите внимание! НДС независимо от объекта обложения перечисляется в бюджет по статье КОСГУ 130 либо 180. Данное требование относится к платежам, а не к начислениям. Поэтому учреждение может начислять НДС по разным КОСГУ (в зависимости от операции), а оплачивать по единому коду КОСГУ (например, по 130-му). Однако, чтобы не было путаницы, лучше начислять и уплачивать НДС по единому коду КОСГУ. В связи с отсутствием официальных разъяснений по данному вопросу порядок отражения НДС целесообразно согласовать с учредителем и закрепить в учетной политике учреждения.

Внимание: если на лицевом счете учреждения недостаточно средств для уплаты НДС по статьям КОСГУ 130 и 180, учреждение может заплатить НДС за счет общего остатка средств на лицевом счете. Например, если учреждение получает только доходы от сдачи имущества в аренду – по статье КОСГУ 120.

Однако в учете и отчетности перечисление НДС в любом случае отражайте в уменьшение дохода по статьям КОСГУ 130 или 180. При этом причины отражения минусовых показателей по этим статьям в отчетности нужно разъяснить в пояснительной записке (ф. 0503760). Такую позицию высказывают специалисты Казначейства России в частных разъяснениях.*

Перечисление НДС в бюджет отражайте следующим образом:

В бухучете перечисление НДС в бюджет отразите проводкой:

Дебет 0.303.04.000 Кредит 0.201.11.000 (0.201.21.000)*
– уплачен НДС;

Уменьшение забалансового счета 17 (по соответствующему коду поступлений)*
– отражено выбытие средств со счета учреждения (при перечислении НДС в уменьшение доходных кодов);

Увеличение забалансового счета 18 (по соответствующему коду выбытий)
– отражено выбытие средств со счета учреждения (при перечислении НДС по операциям налогового агента).

Такой порядок установлен пунктами 



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 21.57%
  • Над составлением бюджетной сметы 7.84%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 66.67%
  • Над налоговой отчетностью 25.49%
результаты

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль