Передача недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование

319

Вопрос

здравствуйте! 1. как правильно оформить увольнение генерального директора в бюджетном учреждении? 2. Наше учреждение - это Государственное бюджетное учреждение, подведомственное Министерству Чеченской Республики по физической культуре и спорту. На балансе учреждения находится три объекта ОС, на праве оперативного управления. С 01 марта 2015г. учреждение передает в аренду один из объектов ОС, но без оплаты. Скажите пожалуйста, как правильно оформить договор передачи здания в аренду? Имеет ли учреждение право передавать здание в аренду без оплаты? 3. Помогите пожалуйста разобраться в следующей ситуации: Генеральный директор нашего учреждения уволился, на эту должность принят другой сотрудник. При закрытии года возникла проблема с расчетами перед поставщиками, подрядчиками, который состоит в том, что на счетах учреждения нет средств для оплаты. Вновь назначенный руководитель учреждения считает правомерным то, что бывший ген. директор обязан погасить задолженность, которая образовалась в период его работы, так как считает,что тот нерационально расходовал средства, которые имелись и таким образом за учрежд. образовалась задолженность. Учитывая тот факт, что на момент увольнения ген. директора не было средств для оплаты выставленных счетов, скажите пожалуйста, можем ли мы и, самое главное, имеет ли право учреждение в лице нового ген. директора, требовать от бывшего руководителя погасить задолженность за счет собственных средств??? Прошу подойти к данному вопросу с точки зрения бухгалтерии и в не меньшей степени с точки зрения юридической обоснованности.. Заранее спасибо за ответ

Ответ

сообщаем следующее: Передачу недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование бюджетное учреждение должно согласовать с учредителем.

Пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ установлен прямой запрет на финансовое обеспечение учредителем содержания сданного в аренду недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением или приобретенного им за счет средств, выделенных учредителем. В отношении имущества, предоставляемого бюджетным учреждением в безвозмездное пользование, явного запрета на финансовое обеспечение учредителем законодательство не содержит. Вместе с тем в соответствии со статьей 695 ГК РФ обязанность по содержанию вещи, полученной в безвозмездное пользование, возложена на ссудополучателя. Таким образом, учредитель вправе принять решение о невыделении бюджетному учреждению в составе субсидии на выполнение госзадания средств на содержание имущества, передаваемого в безвозмездное пользование.

О том какие моменты предусмотреть в договоре передачи имущества в безвозмездное пользование- рассказано в статье 3.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как оформить выбытие недвижимого и движимого имущества

Распоряжение имуществом и его списание

Перечень имущества, выбытие которого необходимо согласовывать с собственником, и порядок

В учете бюджетных учреждений:

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться:

  • недвижимым имуществом (независимо от источника приобретения: субсидии, средства от деятельности, приносящей доход);
  • особо ценным движимым имуществом, закрепленным за учреждением учредителем, а также приобретенным за счет средств, выделенных учредителем;
  • особо ценным движимым имуществом приобретенным за счет средств от приносящей доход деятельности до изменения типа учреждения.

Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления (в т.ч. особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет средств от деятельности, приносящей доход после изменения типа учреждения), бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно. Исключение – совершениекрупных сделок и передача имущества другим организациям в качестве их учредителя (участника).

Такие правила следуют из положений пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ, пунктов 1013 статьи 9.2,пункта 4 статьи 24 Закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ и письма Минфина России от 18 сентября 2012 г. № 02-06-07/3798.*

Порядок согласования выбытия недвижимого (особо ценного движимого) имущества зависит от того, на базе какого имущества создано бюджетное учреждение:

  • федерального имущества;
  • имущества субъекта РФ (муниципального образования).

Для бюджетных учреждений субъекта РФ (муниципалитета) порядок согласования выбытия недвижимого (особо ценного движимого) имущества устанавливается нормативно-правовыми актами, принятыми на региональном (местном) уровне.

Наталия Гусева, директор Центра образования и внутреннего контроля института дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

2.Статья: Эксплуатационные расходы при безвозмездной аренде

Есть ли перечень эксплуатационных расходов, возмещаемых при сдаче в аренду или безвозмездное пользование помещений бюджетного учреждения?

При определении перечня возмещаемых эксплуатационных расходов в отношении аренды необходимо руководствоваться пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ. Им установлен прямой запрет на финансовое обеспечение учредителем содержания сданного в аренду недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением или приобретенного им за счет средств, выделенных учредителем. Соответственно, перечень эксплуатационных расходов можно определить исходя из содержания затрат, возмещение которых исключено из субсидии.

В отношении имущества, предоставляемого бюджетным учреждением в безвозмездное пользование, явного запрета на финансовое обеспечение учредителем законодательство не содержит. Вместе с тем в соответствии со статьей 695 ГК РФ обязанность по содержанию вещи, полученной в безвозмездное пользование, возложена на ссудополучателя. Таким образом, учредитель вправе принять решение о невыделении бюджетному учреждению в составе субсидии на выполнение госзадания средств на содержание имущества, передаваемого в безвозмездное пользование.

Если учредитель при передаче имущества в безвозмездное пользование другому учреждению планирует нести расходы на его содержание за счет средств субсидии на выполнение госзадания, то перечень таких расходов также будет закреплен в локальном нормативном акте учредителя.*

А.К. Стенечкина,
эксперт по бюджетному учету

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СФЕРЕ ОБРАЗОВАНИЯ», № 12, ДЕКАБРЬ 2014

3.Статья: Самые важные и безопасные условия в договоре безвозмездного пользования

Передача недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование

Важная деталь

В договоре или акте приемки-передачи проще указать стоимость имущества. Тогда не нужно будет рассчитывать этот показатель или запрашивать его у ссудодателя, чтобы учесть объект на забалансовом счете.

Установите в договоре, что передачу объекта в пользование ссудодатель оформляет актом. Этот документ нужен, чтобы подтвердить получение имущества и обосновать расходы на его содержание.*

Передача недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование

Важная деталь

Если срок договора прошел, но компания пользуется имуществом, перезаключать соглашение не обязательно. Расходы на содержание имущества безопасно и дальше учитывать при расчета налога на прибыль.

Однако прежде, чем заключать такую сделку, советуем оценить затраты и налоговые риски. Возможно, компании будет выгоднее договор аренды.

Чем безвозмездное пользование отличается от аренды*

Довольно распространенное заблуждение, особенно среди директоров, что договорбезвозмездного пользования гораздо дешевле для компании, чем аренда. Ведь не надо тратиться на арендную плату. Это верно, но лишь отчасти.

По договору аренды у компании действительно возникнут расходы. Однако если оформитьбезвозмездное пользование, то затраты тоже появятся, правда, возможно, в меньшей сумме: надо будет начислять дополнительный налог на прибыль. Дело в том, что, заключив договор безвозмездного пользования (еще его называют ссудой), компания обязана ежеквартально или ежемесячно показывать доход. Такой позиции придерживаются чиновники (письмо Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/243). Их поддерживают и судьи (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98). Доход в данном случае равен рыночной стоимости аренды аналогичного имущества (п. 8 ст. 250 НК РФ). Размер дохода можно подтвердить справкой, составленной на основании доступных данных об аренде в СМИ, Интернете.

Иногда договор аренды предпочтительнее исходя из требований законодательства. Например, если нужно оформить пользование имуществом коммерческой организации, в которой компания является учредителем. В этом случае заключить договор безвозмездного пользования нельзя (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Какие условия включить в договор безвозмездного пользования

Допустим, директор предпочел заключить договор безвозмездного пользования, а не аренды. Тогда включите в этот договор все необходимые условия, чтобы у налоговиков не было претензий к расходам компании.*

Объект договора

Стороны сделки — это ссудодатель и ссудополучатель. В договоре нужно указать имущество, которое ссудодатель передает в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Иначе сделка будет считаться незаключенной. Также обязательно оформите акт приемки-передачи, который подтвердит, что компания получила имущество в пользование.

Добавим, что договор пользования офисом или другим недвижимым имуществом регистрировать в Росреестре не нужно. Закон этого не требует. А вот аренду недвижимости на срок не менее года регистрировать обязательно (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на содержание имущества

По общему правилу ремонт и расходы на содержание имущества, полученного в пользование, оплачивает ссудополучатель (ст. 695 ГК РФ). Но безопаснее предусмотреть это в договоре, чтобы налоговики не усомнились в том, что затраты компании обоснованны. Можно установить в договоре и другие правила. Например, капитальный ремонт отнести к обязанностям ссудодателя.*

В любом случае, если согласно условиям сделки расходы на ремонт несет компания и контрагент эти затраты не возмещает, их можно учесть при расчете налога на прибыль(подп. 2 п. 1 ст. 253п. 2 ст. 260 НК РФ). Это подтверждают и чиновники (письмо Минфина России от 22 марта 2010 г. № 03-03-06/1/159). НДС по таким расходам можно принять к вычету.

Неотделимые улучшения

Возможно, компании понадобится вкладывать средства, чтобы адаптировать полученное имущество для своих целей. Например, если нужно установить систему вентиляции. Такие неотделимые улучшения недвижимости или движимого имущества можно амортизировать в налоговом учете, если компания производит их с согласия ссудодателя (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом в договоре нужно указать, что ссудодатель не возмещает компании расходы на неотделимые улучшения.

С капвложений в недвижимость нужно платить налог на имущество (письмо Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-05- 05–01/7760). А вот стоимость неотделимых улучшений движимого имущества в расчет налога включать не надо (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Срок договора

Полезное условие договора

Договор безвозмездного пользования можно заключить на определенный срок. В этом случае компания по общему правилу может отказаться от сделки в любое время. Об этом нужно известить ссудодателя за месяц, если в договоре не прописан другой срок (п. 2 ст. 699 ГК РФ).

А вот ссудодатель не может отказаться от договора, если в нем такое право не установлено (определение ВАС РФ от 5 апреля 2010 г. № ВАС-3135/10).

Если срок договора прошел, но компания продолжает использовать имущество, полученное в безвозмездное пользование, перезаключать соглашение необязательно. Так как договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Другой вариант — не указывать период действия договора, тогда считается, что он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В этом случае не только компания, но и ссудодатель могут расторгнуть сделку в одностороннем порядке (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Поэтому надежнее все-таки подписывать договор на определенный срок.

Главное, о чем важно помнить

1Главные условия, которые надо перепроверить в договоре безвозмездного пользования: имущество, расходы на его содержание и ремонт, срок договора.*

2Если компания получает имущество в безвозмездное пользование, то возникает дополнительный доход. При расчете налога на прибыль доход определяется ежеквартально или ежемесячно исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного объекта.

Ольга Солдатова, ведущий эксперт журнала «Главбух»

ЖУРНАЛ «ГЛАВБУХ», № 5, МАРТ 2014

16.02.2015г.

С уважением,

Ольга Трошина, старший эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Ольгой Холиной,

ведущим экспертом Системы Главбух.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// budget.1gl.ru/#/hotline/rules/



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 40%
  • Над составлением бюджетной сметы 20%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 60%
  • Над налоговой отчетностью 0%
результаты

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль