Договор аренды помещения и начисление НДС при аренде

456

Вопрос

При сдаче в аренду имущества администрацией поселения признается ли указанное имущество объектом налогообложения (НДС)? В выставляемом счете на уплату аренды администрация пишет "без НДС"? как должен выглядеть счет за аренду и примерный договор аренды помещения.

Ответ

Да, признается. Если арендодателем является госорган, то НДС платить нужно. Но делать это должен налоговый агент – арендатор имущества.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 146, пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ.

Подписывая договор аренды государственного (муниципального) имущества, целесообразно, чтобы сумма арендной платы была указана с НДС. Если такое условие не прописано, арендатору придется платить налог сверх стоимости аренды, указанной в договоре.

Счет на оплату не является унифицированным. То есть, счет может быть составлен самостоятельно. Но при этом следует указать основание, объект аренды, сумму арендной платы и другие реквизиты (ИНН, банковский счет и т.д.).

Примерный договор аренды представлен ниже.

В тексте договора аренды укажите следующие условия:

- данные арендодателя и арендатора;

- объект аренды (арендуемое имущество);

- срок действия договора аренды;

- цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;

- условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);

- возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);

- условия продления (пролонгации) договора аренды;

- основания расторжения договора аренды.

В договоре объект аренды опишите так, чтобы можно было точно установить, какое именно имущество передано арендатору. Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается несогласованным. Из-за этого договор аренды признается незаключенным. То есть, укажите сам объект, адрес его местонахождения, отличительные характеристики и другие.

Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Другие условия договора аренды представлены ниже.

Обоснование
 

1. Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи

ОСНО: НДС

Казенные учреждения

Если арендодателем является казенное учреждение, то выставлять счета-фактуры на сумму арендной платы и платить налог оно не должно. Потому что услуги казенных учреждений по предоставлению в аренду закрепленного за ними имущества, а также имущества казны не признаются объектом обложения НДС.

Об этом сказано в подпункте 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ и письмах Минфина России от 28 апреля 2015 г. № 03-03-05/24417от 15 октября 2012 г. № 03-07-07/106от 2 августа 2012 г. № 02-03-09/3040от 20 июля 2012 г. № 03-07-09/81.

Госорганы

Если арендодателем является госорган, то НДС платить нужно. Но делать это должен налоговый агент – арендатор имущества.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 146, пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ.

2. Из ситуации

Ольги Цибизовой, начальника отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

В каких случаях учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества

Учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС, если оно или его обособленное подразделение арендует госимущество у органов госвласти или местного самоуправления.

То есть если договор аренды со стороны арендодателя заключен от имени территориального подразделения Росимущества, регионального комитета по управлению имуществом или аналогичных структур местного самоуправления.

Если в договоре аренды в качестве арендодателя указана организация, у которой госимущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении (например, бюджетное или автономное учреждение, ГУП или МУП), то обязанности налогового агента по НДС у арендатора не возникают.

На практике широко распространены трехсторонние договоры аренды госимущества. Помимо арендатора, такие договоры подписывают представители Росимущества и балансодержателя (государственного учреждения, на балансе которого состоит имущество, сдаваемое в аренду). В этом случае действуют те же правила. То есть если в роли арендодателя выступает балансодержатель, а подразделение Росимущества лишь подтверждает его полномочия, то арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Всю сумму арендной платы, включая НДС, он перечисляет арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.

Если же арендодателем по договору является то или иное подразделение Росимущества, то арендатор исполняет обязанности налогового агента. Сумму арендной платы он должен перечислить арендодателю, а удержанный с этой суммы НДС – в бюджет.

Сумму НДС, удержанную из арендной платы, нужно перечислять в бюджет по местонахождению учреждения. Причем независимо от того, кто является арендатором – учреждение или его обособленное подразделение.

Такой порядок предусмотрен абзацем 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и разъяснен в определении Конституционного суда от 2 октября 2003 г. № 384-О, письмах Минфина России от 16 августа 2013 г. № 03-03-05/33508от 27 марта 2012 г. № 03-07-11/86от 24 мая 2011 г. № 03-07-11/142от 26 ноября 2010 г. № 03-07-11/448 и ФНС России от 16 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1312.

Такого же мнения придерживаются арбитражные суды (см., например, определения ВАС РФ от 16 мая 2008 г. № 6133/08от 18 апреля 2008 г. № 4388/08, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13 марта 2008 г. № Ф08-7079/07-2869АМосковского округа от 23 января 2008 г. № КА-А40/13848-07, Восточно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. № А19-6940/08-20-Ф02-5533/08от 4 мая 2006 г. № А19-11831/05-33-Ф02-1977/06-С1Дальневосточного округа от 26 января 2005 г. № Ф03-А80/04-2/3814).

Стоит отметить, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не является объектом обложения НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Поэтому при аренде имущества у казенных учреждений ни арендатор, ни учреждение-арендодатель платить НДС не должны. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 17 декабря 2014 г. № 03-07-14/65191от 24 марта 2013 г. № 03-07-15/12713 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 21 апреля 2014 г. № ГД-4-3/7605), от 16 августа 2013 г. № 03-03-05/33508.

Главбух советует: подписывая договор аренды государственного (муниципального) имущества, проверьте, чтобы сумма арендной платы была указана с НДС. Если такое условие не прописано, арендатору придется платить налог сверх стоимости аренды, указанной в договоре.

При аренде государственного имущества налоговую базу по НДС арендаторы – налоговые агенты должны определять как сумму арендной платы с учетом налога. Перечислить НДС в бюджет арендатор обязан, удержав налог из доходов арендодателя. Сумму НДС следует исчислить по расчетной налоговой ставке. Такой порядок предусмотрен абзацем 1 пункта 3 статьи 161 и пунктом 4статьи 164 Налогового кодекса РФ.

Если в договоре аренды государственного (муниципального) имущества не указано, как сформирована цена аренды: с учетом НДС или без налога, то исходя из требований налогового законодательства, арендатор должен самостоятельно рассчитать налог, умножив сумму арендной платы, указанную в договоре, на величину расчетной ставки НДС (18/118). Полученную сумму НДС налоговый агент обязан перечислить в бюджет, а остальную часть арендной платы – арендодателю. Правомерность такого подхода подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33.

На практике реализовать такой порядок расчетов с арендодателем государственного имущества очень трудно. Между тем неправильно составленный договор не освобождает арендатора от исполнения обязанностей налогового агента по НДС (п. 4 ст. 173 НК РФ). Поэтому, как правило, учреждения начисляют НДС не по расчетной, а по прямой ставке и перечисляют его в бюджет за счет собственных средств. Некоторые арбитражные суды считают, что такой способ уплаты НДС не противоречит законодательству (см., например, определение ВАС РФ от 23 сентября 2010 г. № ВАС-10832/10, постановления ФАС Уральского округа от 6 ноября 2012 г. № Ф09-10574/12от 11 мая 2010 г. № А76-23629/2009-35-52925 февраля 2010 г. № Ф09-832/10-С2).

Однако оптимальный вариант в подобной ситуации – уточнение суммы арендной платы путем изменения условий договора. Арендная плата должна быть указана с учетом НДС. Изменить условия договора можно, заключив с арендодателем дополнительное соглашение (ст. 450 ГК РФ).

После уплаты сумму удержанного НДС можно принять к вычету.

3. Из формы

Договора аренды нежилого помещения

ДОГОВОР
АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва «28» июля 2014 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Александра Сергеевича Кондратьева, действующего на основании устава, с одной стороны и государственное учреждение «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с другой стороны заключили на основании пункта 32 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Бердяева, д. 3 во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение (далее – помещение).

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 сентября 2001 г. № 77 АБ 737373.

Помещение предоставляется Арендатору для использования под офис.

Общая площадь предоставляемого помещения – 200 кв. м.

Помещение состоит из десяти комнат площадью 20 и 30 кв. м.

Техническая характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта, выданной «15» июля 2014 г. территориальным отделением БТИ по ЮЗАО г. Москвы, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.2. Оценочная стоимость помещения с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет 1 000 000 (Один миллион) руб.

1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленные в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится в приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.4. Оборудование арендуемого помещения средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация при необходимости круглосуточной охраны производятся за счет арендатора.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Арендодатель в пятидневный срок после заключения договора передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в приложении № 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

– контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

– беспрепятственно посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций;

– осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

– предоставить Арендатору помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

– производить за свой счет капитальный ремонт помещения;

– принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в помещении не по вине Арендатора;

– информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору помещения;

– в случае отчуждения помещения информировать об этом Арендатора не позднее чем за 30 календарных дней до регистрации перехода права собственности; при этом переход права собственности на помещение от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

– сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

– по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения);

– после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

– с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения.

3.4. Арендатор обязан:

– принять от Арендодателя помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

– использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 настоящего договора;

– своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

– производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;

– соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещением;

– обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в помещение для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

– не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды помещения на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации. Срок аренды составляет один год.

4.2. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Цена договора составляет 1 170 000 (Один миллион сто семьдесят тысяч) руб., в том числе НДС – 178 474 (Сто семьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) руб. 57 коп.

5.2. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 487,50 (Четыреста восемьдесят семь) руб. 50 коп. за один квадратный метр площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 97 500 (Девяносто семь тысяч пятьсот) руб.

В стоимость арендной платы не входит компенсация (возмещение) расходов (затрат) на оплату коммунальных (горячая вода, холодная вода, отопление, канализация, электричество) и эксплуатационных услуг, а также оплата телефонных переговоров и Интернета, которая осуществляется Арендатором самостоятельно и за свой счет.

5.3. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение пятидневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;

– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в п. 6.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

7.2. В случае нарушения Арендодателем п. 2.1 настоящего договора Арендодатель уплачивает Арендатору пени за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором и установленных в размере не менее 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату ее уплаты, от цены договора, уменьшенной на сумму пропорционально объему обязательств, фактически выполненных Арендодателем.

Размер пеней определяется по формуле:

П = (Ц – В) × С, где:
Ц – цена контракта;
В – стоимость фактически исполненного в установленный срок Арендодателем обязательства по договору, определяемая на основании акта;
С – размер ставки.

Размер ставки определяется по формуле:

С = Сцб × ДП, где:
Сцб – размер ставки рефинансирования, установленный Центральным банком РФ на дату уплаты пеней, определяемый с учетом коэффициента К;
ДП – количество дней просрочки.

Коэффициент К определяется по формуле:

К = ДП/ДК × 100%, где:
ДП – количество дней просрочки;
ДК – срок исполнения обязательства по контракту (количество дней).

При К, равном 0–50 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,01 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком

Госфинконтроль. Проверки и штрафы в 2017 году.

Не пропустите 28 апреля семинар со специалистом Минфина России. На семинаре будут рассмотрены все изменения в сфере госфинконтроля. На что нужно обращать внимание при проверках. А также новая функция Федерального казначейства. Первый опыт штрафов.

Все подробности по ссылке




Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль