Капитальный ремонт при аренде

143

Вопрос

Подскажите, казенное учреждение заключает договор аренды. Потом делает в этом учреждении оценку на аренду, смету на кап.ремонт, ремонт, проводит связь и др. Получается мы будем платить за аренду, а специалисты нашего учреждения не смогут приступить к работе, до тех пор пока не сделан ремонт в помещении. По инструкции, мы можем производить расходы только на обслуживание, ремонтом нефинансовых активов, полученных в аренду или безвозмездное пользование, находящихся на праве оперативного управления и в государственной казне Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, казне муниципального образования. Без заключения договора аренды, можем ли мы тратить день на кап.ремонт?

Ответ

Давайте разбираться.

Согласно действующему гражданскому законодательству обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе. Именно он должен проводить капремонт помещений, переданных в аренду. Арендатор несет расходы по содержанию полученного имущества, поддержанию его в исправном состоянии и может проводить текущий ремонт. Но арендатор и арендодатель могут распределить обязанности по-другому. Например, в договоре аренды может быть указано, что фактически проведением капремонта будет заниматься арендатор, а потом арендодатель полностью возместит ему произведенные расходы.

Однако есть некоторые нюансы. Арендатор – казенное учреждение. Казенные учреждения расходуют средства бюджета. Расходы, произведенные казенным учреждением, которые прямо не предусмотрены законодательством могут быть классифицированы как нецелевые. По нашему мнению, так как согласно гражданскому законодательству, капремонт должен проводить арендодатель, его проведение арендатором – казенным учреждением будет являться нецелевым расходованием бюджетных средств.

Что касается Вашего вопроса, то проводить капремонт здания, к которому казенное учреждение не имеет совершенно никакого отношения (до заключения договора, то есть не передано ему в аренду), оно тем более не может. Такие расходы определенно будут признаны нецелевыми, учитывая то, что они:

  1. не предусмотрены законодательством;
  2. по Вашей Инструкции Вы можете ремонтировать и содержать только определенный перечень помещений (получены в аренду, оперативное управление, безвозмездное пользование или находятся в казне).

Обоснование
 

Из рекомендации

Максима Чемерисова, директора департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России

Как заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.*

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность разумного срока определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора, то есть у вас, появляется право:

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть в счет арендной платы;*
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.*

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другое не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ). То есть порядок оплаты и возмещения расходов как на отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества четко пропишите в договоре.

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

Из статьи рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как проверить целевое использование бюджетных средств

Нецелевое использование*

Нецелевым использованием признается направление бюджетных средств на цели, которые не предусмотрены условиями их получения. Условия и цели использования устанавливаются в решении о бюджете, бюджетной росписи, бюджетной смете или другом документе, на основании которого из бюджета предоставлялись средства.

Такие требования установлены пунктом 1 статьи 306.4 Бюджетного кодекса РФ.

Цели расходов определяются в смете по классификации операций сектора государственного управления (КОСГУ).Методология применения КОСГУ установлена в разделе V указаний, утвержденных приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н.

Но нередко расходы можно с равным основанием отнести на разные статьи или подстатьи классификации. В этом случае финансирование расходов за счет средств, выделенных на любую из допустимых статей, не признается нецелевым использованием бюджетных средств (п. 14.1 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 23, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 октября 2009 г. № А82-4752/2009от 23 октября 2009 г. № А82-4749/2009).

На практике контролеры могут квалифицировать нецелевое использование бюджетных средств в следующих случаях:*

Ошибки указания кодов КОСГУ очень часто служат для государственных контролеров основанием для того, чтоб зафиксировать нецелевое использование бюджетных средств. Большое значение таких ошибок связано с тем, что они самый очевидный признак расхода на цели, не указанные в смете.

Но не каждую ошибку нужно считать нецелевым использованием средств. Бывают также ситуации, когда использование определенного кода КОСГУ связано с указаниями ГРБС или органов казначейства. Применение неправильного кода КОСГУ будет обычным нарушением методологии в следующих случаях:

  • расходы проведены по кодам КОСГУ в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями) ГРБС по реализации государственной учетной политики;
  • расходы проведены по кодам КОСГУ в соответствии с бюджетной сметой, госзаданием, а также иными документами, которые являются правовыми основаниями получения бюджетных средств (например, в соответствии с бюджетной росписью, уведомлением о бюджетных ассигнованиях);
  • порядок проведения кассовых расходов по кодам КОСГУ отсутствует в документах, которые являются правовым основанием получения бюджетных средств;
  • на момент перечисления платы за товары (работы, услуги) учреждение не может однозначно установить, на какой код КОСГУ отнести данные расходы;
  • установлено, что ошибочные действия совершены неумышленно.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 306.4 Бюджетного кодекса РФ, писем Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 02-07-10/534от 18 декабря 2009 г. № 02-07-10/5856.

Следует отметить, что на самые острые вопросы, которые не отражены в методологии применения КОСГУ, представители финансового ведомства ежегодно дают письменные и устные разъяснения. Учреждение может задать вопрос о предстоящих расходах или воспользоваться более ранними разъяснениями. Определение правильного КОСГУ для хозяйственной операции или вида однородных операций – это уже элемент контроля, который также позволит избежать ошибок в бухучете.

Госфинконтроль. Проверки и штрафы в 2017 году.

Не пропустите 28 апреля семинар со специалистом Минфина России. На семинаре будут рассмотрены все изменения в сфере госфинконтроля. На что нужно обращать внимание при проверках. А также новая функция Федерального казначейства. Первый опыт штрафов.

Все подробности по ссылке




Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Опрос

Часто ли к Вам приходит учредитель с проверкой и находит ошибки в учете ОС?

  • Приходит редко и не находит ошибок 100%
  • Приходит часто и находит ошибки от 1 до 5 0%
  • Приходит часто и находит ошибки свыше 5 0%
результаты

Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль