Разрешения на строительство и регистрации права собственности

45

Вопрос

Мы ФГБУ Институт биопроблем Севера ДВО РАН. Просим ответить на вопрос. Какой документ-основания должен быть для регистрации права собственности оперативного управления на незавершенное строительство, если отсутствует разрешение на строительство. Год постройки 1991 г. Незавершонка стоит на кадастровом учете и земельный участок зарегистрирован Заранее спасибо.

Ответ

Объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, т.к. он создан без получения на это необходимых разрешений.

Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может ею распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такой объект подлежит сносу лицом, построившим его, или за счет этого лица, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в чьей собственности (бессрочном пользовании и т. д.) находится земельный участок, где возведена постройка. Но для положительного судебного решения нужно будет доказать, что Вы предпринимали надлежащие меры для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Обоснование
 

Из рекомендации

Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Право оперативного управления на основные средства – недвижимое имущество (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) подлежит госрегистрации. Поэтому отразить такие объекты на счете 0.101.10.000 «Недвижимое имущество учреждения» можно только после получения регистрационных документов. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 36 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Документы для госрегистрации

Госрегистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится на основании документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности:

  • заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722;
  • договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления;
  • договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта);
  • решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления;
  • документов о госрегистрации учреждения и его учредительных документов;
  • документов об объекте недвижимости;
  • других документов, предусмотренных законодательством.

Это следует из статей 13, 17 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку. Для госрегистрации прав в г. Москве порядок приема и правила составления этих документов изложены в приказе Управления Росреестра по Москве от 13 апреля 2010 г. № 113.

Необходимые для госрегистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах. Конкретное количество подлинников, которое необходимо представить, установлено в пункте 5 статьи 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Стоит отметить, что возможность представления документов на госрегистрацию в электронной форме Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ не предусмотрена. Поэтому представить контракт, заключенный по результатам торгов в электронной форме, для регистрации нельзя. При этом действующее законодательство (в частности, Закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ) не содержит запрета на составление дополнительных экземпляров-подлинников этих контрактов на бумажном носителе. Количество подлинных экземпляров контракта, а также способы их подписания укажите в соответствующем разделе контракта.

Для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (по контракту, заключенному в форме электронного документа) представьте необходимое количество экземпляров-подлинников контракта на бумажном носителе.

Такие разъяснения содержатся в письме Минэкономразвития России от 27 сентября 2011 г. № Д23-4065. Несмотря на то что письмо основано на нормах утратившего силу Закона от 21 июля 2005 г. № 94-фз, разъяснения, приведенные в нем, актуальны и сейчас.

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, Июнь 2014

В каких случаях самовольную постройку можно узаконить

* Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года (далее – Обзор).

Ю.С. Петропавловская, государственный советник юстиции РФ 1-го класса, старший преподаватель кафедры земельного права и регистрации прав на недвижимое имущество МИИГАиК

Что считать самовольной постройкой

Сначала дадим краткие определения основным понятиям.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может ею распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такой объект подлежит сносу лицом, построившим его, или за счет этого лица, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в отдельных ситуациях – в ином установленном законом порядке) за лицом, в чьей собственности (бессрочном пользовании и т. д.) находится земельный участок, где возведена постройка.

Тогда лицо, получившее право собственности на постройку, возмещает лицу, построившему объект, расходы на его сооружение в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такие нормы содержит статья 222 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим подробнее, как они применяются судами.

Связь объекта с земельным участком

Легализация объектов самовольного строительства возможна при условии правильного применения законодательства и отсутствия у такого объекта определенных «пороков».

Особенностью самовольных построек является то, что они – объекты недвижимого имущества, поэтому на них распространяется требование положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Исходя из этого принципа, только собственник участка может в судебном порядке закрепить за собой право собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на его участке.

А хозяин самовольной постройки, не являющийся собственником земли, лишен возможности признать в судебном порядке право пользования участком, занятым объектом.

В то же время лицо, которое построило объект самовольно, в указанной ситуации имеет право на взыскание затрат, произведенных в ходе его строительства, с собственника объекта, признанного судом.

Размер затрат должен быть подтвержден документально.

При признании права собственности на самовольно возведенное строение за собственником участка суд будет учитывать категорию земель и их разрешенное использование.

Если в правоустанавливающих документах собственника участка или в градостроительной документации территории, на которой расположен участок, отсутствует вид разрешенного использования, допускающий эксплуатацию самовольно возведенного объекта, то даже собственнику земли будет отказано в признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки установленным правилам градостроительного зонирования. › |

› | Основание – статьи 7, 85 Земельного кодекса РФ, статьи 35–40 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Отсутствие разрешения на строительство

Но даже если размещение самовольной постройки соответствует требованиям земельного законодательства и градостроительного регламента, то могут быть иные препятствия к ее легализации.

Как мы уже сказали, постройка классифицируется в качестве самовольной, если она создана без получения необходимых разрешений – на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем суду необходимо выяснить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольное строение, надлежащие меры. В частности, меры для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче этих разрешений.

В Обзоре указано, что, если принятие таких мер не подтверждается документально, судья на основании статьи 136 Гражданского процессуального кодекса РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Поскольку отсутствие документов не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, и препятствует реализации его права на судебную защиту.

Срок давности

Следует отметить, что отсутствие разрешения на строительство объекта является основанием для заявления в суд иска о сносе самовольно возведенного объекта со стороны органов местного самоуправления или прокуратуры. На такие требования распространяется срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ. Однако если самовольная постройка создает угрозу причинения вреда или причиняет вред широкому кругу лиц, то срок исковой давности не применяется. › |

› | Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Снос постройки

Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства истца вправе назначить определенный срок для его исполнения. Если ответчик не ликвидировал постройку в течение установленного срока, суд может предоставить истцу право снести постройку с взысканием с ответчика необходимых расходов (п. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Обращаем внимание на то, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки за свой счет представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства. Поэтому принятие такого решения возможно только при наличии вины застройщика.

Доказательством виновности застройщика служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ:

  • объект построен на участке, не отведенном для этих целей;
  • объект возведен без необходимых разрешений;
  • объект создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимость установления вины застройщика следует также из пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве производится виновными лицами или за их счет.

Соответствие объекта нормам и правилам

Важное условие, при котором возможно признание самовольно возведенного объекта законным, – это его соответствие градостроительным, строительным и иным нормам и правилам.

В Обзоре подтверждена позиция, согласно которой данные нормы и правила следует применять в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Это обусловлено тем, что действие закона распространяется на отношения, возникшие до вступления его в силу, только в случаях, когда это прямо предусмотрено данным законом.

Наличие допущенных при возведении самовольного объекта нарушений норм и правил служит основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на него либо для удовлетворения требования о его сносе, если нарушения окажутся существенными и неустранимыми.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от строительных норм и правил судами обычно назначается строительно-техническая экспертиза. Вместе с тем вопросы существенности нарушений градостроительных норм и правил не могут решаться экспертом – это компетенция суда. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ. В ней указано, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Защита интересов других лиц

Одним из юридически значимых обстоятельств в деле о признании права собственности на самовольную постройку является установление того, что ее сохранение не нарушает прав и интересов других лиц. В частности, прав смежных землепользователей, правил застройки, установленных в муниципальном образовании, и т. д.

Иные основания признания права на постройку

В судебной практике встречаются попытки узаконить объекты самовольного строительства на основании и других норм.

Например, лица, построившие самовольный объект, пытаются в судебном порядке признать право собственности на него в силу приобретательной давности. › |

› | Лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ).

В Обзоре подчеркнуто, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Также законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольно возведенного объекта. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости путем пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено только путем признания этого права в целом на объект в реконструированном виде, а не на пристройку.

Самовольная реконструкция

Президиум Верховного суда РФ указал, что, рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции объектов капитального строительства дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капстроительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. А также замена или восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены их отдельных элементов). Реконструкция объектов капстроительства ведется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Наличие обременений

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе.

› | Проведение строительных работ на таких объектах допускается только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Если при заявлении требования о признании права собственности на самовольный объект, расположенный на территории памятника культуры, будут отсутствовать доказательства того, что строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, то это тоже послужит одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске. › |

Важно запомнить
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником участка, на котором она возведена, если это не нарушает интересов других лиц (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Дополнительно по теме:

ОБЗОР ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 19.03.2014 «

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»

Статьи 51, 55, 136, 222 Гражданского кодекса РФ

«Статья 51. Разрешение на строительство

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.*

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.*

3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

3.1. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации*.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство*;


Статья 136. Оставление искового заявления без движения*

1. Судья, установив, что исковое заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных в статьях 131 и 132 настоящего Кодекса, выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает лицо, подавшее заявление, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатков.

2. В случае, если заявитель в установленный срок выполнит указания судьи, перечисленные в определении, заявление считается поданным в день первоначального представления его в суд. В противном случае заявление считается неподанным и возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.

3. На определение суда об оставлении искового заявления без движения может быть подана частная жалоба.


Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений* или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. *

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года - Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ. - См.предыдущую редакцию.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом*, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.»



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 29.73%
  • Над составлением бюджетной сметы 8.11%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 64.86%
  • Над налоговой отчетностью 24.32%
результаты

Рассылка

Вас заинтересует

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль