Зачет арендной платы

86

Вопрос

Подскажите, как отразить в акте сверки с арендатором недвижимого имущества зачет затрат арендатора в счет арендной платы.

Ответ

Исходя из вопроса, Вы являетесь арендодателями. В договоре аренды может быть оговорено проводить ремонт, другие расходы за счет средств арендатора в счет арендных платежей.

В акте сверок со стороны арендодателя по дебету будет указана сумма арендных платежей, а по кредиту расходы арендатора зачитываемы в счет арендной платы, и арендная плата, если расходы не погасили полностью сумму арендной платы.

Соответственно со стороны арендатора по кредиту будет указана сумма арендных платежей, а по дебету расходы арендатора зачитываемые в счет арендной платы, и арендная плата, если расходы не погасили полностью сумму арендной платы.

Форма акта сверки взаимных расчетов, приведена ниже.

Обоснование
 

1.Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как провести и оформить зачет взаимных требований

<…>

Ситуация: может ли арендатор зачесть стоимость возмещаемых арендодателем неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора аренды

Да, может.

После прекращения договора аренды арендатор вправе возместить стоимость неотделимых улучшений при одновременном выполнении следующих условий:

  • договором не предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений;
  • неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя и за счет собственных средств арендатора.

Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

При этом со стороны арендодателя возникает встречная обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений. Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений и требование по оплате арендных платежей являются денежными, то есть однородными.

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ не связывает право арендатора на возмещение его затрат с наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65). Таким образом, если иное не предусмотрено договором, после прекращения договора аренды арендатор вправе зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений (ст. 410 ГК РФ).

В арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 23 мая 2008 г. № А12-10368/06Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. № А56-2779/2007)

<…>

2.Из рекомендации

Максима Чемерисова, директора департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России

Как заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества

<…>

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с гражданским законодательством размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение: нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Внимание: вышеприведенный порядок могут применять только автономные учреждения и бюджетные (при соблюдении определенных условий). Если же ваше учреждение является казенным или бюджетным, которое работает поЗакону № 44-ФЗ, то для определения порядка расчета и внесения арендной платы надо учитывать особенности, установленные данным законом.

Во-первых, до проведения закупочных процедур составьте расчет и обоснование начальной (максимальной) цены. Для такого расчета применяйте метод сопоставимых рыночных цен. То есть вам необходимо проанализировать предложения на рынке, чтобы заключить договор аренды по объективной цене и на взаимовыгодных для сторон условиях. Для этого запросите коммерческие предложения потенциальных арендодателей и рассчитайте среднюю цену. Подробнее о том, как рассчитать и обосновать НМЦК, см. Как для целей проведения закупки определить НМЦК. Такой расчет составлять не нужно, если вы заключаете договор до 100 000 руб. с единственным поставщиком по пункту 4 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ.

Во-вторых, важно помнить, что при заключении договора по Закону о контрактной системе размер арендной платы в процессе его исполнения не может быть изменен. Цена должна быть твердой на весь период действия договора. Об этом сказано в части 2 статьи 34 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Законодательство допускает изменение цены только в строго установленных случаях (например, при недофинансировании заказчика). Порядок изменения цены приведен в таблице.

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность разумного срока определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора, то есть у вас, появляется право:

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть в счет арендной платы;
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другое не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ). То есть порядок оплаты и возмещения расходов как на отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества четко пропишите в договоре.

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

<…>

3.Пример Акт сверки взаимных расчетов
полное наименование учреждения, идентификационные коды (ИНН, КПП, ОКПО)

 

АКТ
сверки взаимных расчетов
между _____________________________ и _______________
за период с ________ по _____________ года

__________ _________

Настоящий Акт составлен о том, что на дату проведения сверки состояние взаимных расчетов между _____________________________ и _______________ по данным их учета ________________________________________ следующее:

№ п/п Дата совершения операции Наименование операции (документ) Сумма задолженности по данным бухучета
___________________, руб.
Сумма задолженности по
данным бухучета
____________, руб.
дебитор-
ская
кредитор-
ская
дебитор-
ская
кредитор-
ская
Сумма задолженности на __________        
1            
2            
Сумма задолженности по договору ____________________        
3            
4            
Сумма задолженности по договору ___________________        


Таким образом, в учете _____________________________ по состоянию на _____________ года числится:
– дебиторская задолженность _______________ на сумму _______ руб.;
– кредиторская задолженность перед _______________ на сумму _______ руб.

В учете _______________ по состоянию на _____________ года числится;
– дебиторская задолженность _____________________________ на сумму _______ руб.;
– кредиторская задолженность перед _____________________________ на сумму _______ руб.

Разногласий по поводу наличия и сумм задолженности стороны к друг другу не имеют.

От _____________________________: От _______________:
__________ ___________ __________ __________ __________ __________
____ ____

 



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Над чем в данный момент Вы работаете?

  • Над формированием плана ФХД 32.35%
  • Над составлением бюджетной сметы 8.82%
  • Над бухгалтерской (бюджетной) отчетностью 64.71%
  • Над налоговой отчетностью 23.53%
результаты

Рассылка

Вас заинтересует

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль