Оформление договора купли-продажи

58

Вопрос

Государственным казенным учреждением, выполняющим функции государственного заказчика, в 2003 году был заключен договор подряда на строительство жилищного фонда (квартир) для граждан, выезжающих на постоянное место жительства из районов Крайнего Севера. Подрядчик не исполнил свои обязательства по указанному контракту. Заказчиком данное дело было передано в суд, в результате чего между подрядчиком и заказчиком было заключено Соглашение об отступном. В качестве отступного Подрядчик передал Заказчику готовую квартиру, которая в настоящее время числится на балансе Заказчика в оперативном управлении. Заказчик оплачивает все коммунальные платежи по содержанию указанной квартиры. Министерством имущественных отношений было принято решение о проведении Заказчиком аукциона по реализации указанной квартиры. В ближайшее время будет проведена оценка стоимости квартиры. Вопрос 1. Как правильно оформить договор реализации квартиры? 2. Возникает ли у казенного учреждения (Заказчика) при продаже квартиры обязательство по уплате НДС и налога на прибыль? 3. Возможно ли при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль уменьшить ее на остаточную стоимость квартиры?

Ответ

Договор купли-продажи квартиры оформите в соответствии с Главой 30 «Купля-продажа» статьями 549-558 ГК РФ. Пример составления договора купли-продажи квартиры, по которому продавец – юридическое лицо, а покупатель – физические лица, Система главбух в настоящее время не содержит. В соответствии с приведенным материалом, если казенное учреждение реализует имущество, закреплено за ним на праве оперативного управления, то выручка от его реализации, признается доходом учреждения (несмотря на то, что средства от продажи полностью перечисляются в бюджет) который нужно учитывать при расчете налога на прибыль. При этом уменьшить доходы, полученные от реализации имущества, приобретенного за счет целевых средств, на расходы по его приобретению, учреждение не вправе. Кроме того, при реализации основных средств (товаров) казенное учреждение должно начислить и уплатить НДС в общем порядке.

Обоснование
 

1. Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

Документальное оформление

Реализацию основных средств в бухучете отражайте на основании акта (п. 34 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Но приказом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н форма такого акта, которая обязательна к применению, не утверждена. Поэтому вы можете сами закрепить в учетной политике, какой акт нужно составить. Это могут быть:

Отметку о выбытии основного средства укажите в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031)* (Методические указания, утвержденные приказом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н).

2. Из справочников

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для отдельных видов договоров

Наименование договора Существенные условия договора*
Договор подряда

1. Предмет договора подряда – конкретные виды работ с указанием их наименования, содержания и объема (п. 1 ст. 703 ГК РФ).

2. Сроки выполнения работы: срок начала и срок окончания работы (ст. 708 ГК РФ)

Договор строительного подряда Помимо условий о предмете (содержании и объеме работ) и о сроках выполнения работ, для договора строительного подряда существенными также являются условия об объекте работ (ст. 702 и 740 ГК РФ)
Договор купли-продажи (в т. ч. договор поставки) Условие о товаре (п. 15 ст. 454, ст. 506 ГК РФ). Оно считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 и п. 2 ст. 465 ГК РФ)*

3. Из Гражданского кодекса РФ

«Глава 30. Купля-продажа*

§ 1. Общие положения о купле-продаже

Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).*

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).*

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.*

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.*

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу с 3 июля 2007 года. - Федеральный закон от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Статья утратила силу с 3 июля 2007 года - Федеральный закон от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ - см. предыдущую редакцию

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.*

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.*

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.*

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.*

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.»

4. Из рекомендации

Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить при налогообложении продажу основных средств

ОСНО: налог на прибыль

По общему правилу при продаже основных средств в налоговом учете нужно отразить:

Доход от реализации

Ситуация: нужно ли учитывать при расчете налога на прибыль доходы от реализации госимущества: основных средств, материалов и т. д.

Ответ на этот вопрос зависит от типа учреждения.

В учете казенных учреждений:

Ответ на этот вопрос зависит от того, являются полученные доходы от реализации государственного (муниципального) имущества доходами казны или доходами учреждения.*

Если доходы получены от реализации имущества казны, то объекта налогообложения при расчете налога на прибыль у казенного учреждения не возникает. Так как полученные доходы признаются доходами казны, а не учреждения. Об этом сказано в письме Минфина России от 3 февраля 2012 г. № 03-03-05/8.

Если имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления, то выручка от его реализации, признается доходом учреждения (несмотря на то, что средства от продажи полностью перечисляются в бюджет). Дело в том, что такие поступления встатье 251 Налогового кодекса РФ (доходы, которые не учитываются при определении налоговой базы) не поименованы. А значит они подлежат налогообложению в общем порядке.

Аналогичные выводы следуют из писем Минфина России от 13 июля 2015 г. № 03-03-06/40083 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 21 июля 2015 г. № ЕД-4-3/12819), от 1 марта 2012 г. № 03-03-10/18 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 27 марта 2012 г. № ЕД-4-3/5100), от 10 ноября 2011 г. № 03-03-05/105от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/4/174от 20 февраля 2006 г. № 03-03-04/4/34.

О том, можно ли уменьшить доходы, полученные от реализации имущества, приобретенного за счет целевых средств, на расходы по его приобретению, см. Как отразить при налогообложении продажу основных средств.*

Расходы в виде остаточной стоимости

Ситуация: можно ли уменьшить доходы от реализации имущества, приобретенного за счет средств целевого финансирования (целевых поступлений), на расходы по его приобретению

Нет, нельзя.

По общему правилу выручку от реализации имущества в налоговом учете можно уменьшить:

  • при реализации амортизируемого имущества – на величину остаточной стоимости такого имущества по данным налогового учета (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ);*
  • при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Средства целевого финансирования (целевые поступления) налоговую базу по налогу на прибыль не формируют. А значит, учитывать затраты, оплаченные за счет этих средств, в составе расходов при расчете налога на прибыль нельзя. Следовательно, доход от реализации государственного (муниципального) имущества, приобретенного за счет средств целевого финансирования (целевых поступлений), полностью включается в налоговую базу по налогу на прибыль без уменьшения на стоимость его приобретения. Такой вывод следует из положений подпункта 14 пункта 1 и пункта 2 статьи 251, пункта 1 статьи 252, пунктов 1734 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 октября 2013 г. № 03-07-11/41428,от 30 января 2013 г. № 03-03-05/1758от 5 февраля 2010 г. № 03-03-06/4/9ФНС России от 7 февраля 2014 г. № ГД-4-3/2069. Подтверждает такой вывод и арбитражная практика* (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 25 декабря 2008 г. № Ф09-9907/08-С3 (определением ВАС РФ от 4 марта 2009 г. № ВАС-2300/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)).

ОСНО: НДС

Основные средства, подлежащие продаже, для целей обложения НДС рассматриваются как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ). C дохода от реализации основных средств на территории России нужно заплатить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146

Госфинконтроль. Проверки и штрафы в 2017 году.

Не пропустите 28 апреля семинар со специалистом Минфина России. На семинаре будут рассмотрены все изменения в сфере госфинконтроля. На что нужно обращать внимание при проверках. А также новая функция Федерального казначейства. Первый опыт штрафов.

Все подробности по ссылке




Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль