Учет недвижимости до и после регистрации собственности

30

Вопрос

Объекты недвижимости, вновь построенные, введены в эксплуатацию, но право собственности на них еще не оформлено. Как правильно учитывать в бухучете и при налогооблажении такие объекты? Можно ли отнести к их стоимости затраты на оформление прав собственности?

Ответ

Отвечает Булат Ахмутинов, эксперт

Учреждение должно учитывать недвижимое имущество на счете 106. После получения документов, подтверждающих горегистрацию на объект, имущество переведите на счет 101.

До получения документов о праве собственности сделайте проводки:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.105.00.440

– учтены материалы в первоначальной стоимости построенного здания;

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.31.730

– отражена стоимость подрядных работ.

Расходы на оформление документов права оперативного управления включаются в первоначальную стоимость построенного здания. При этом были сделайте проводки:

Дебет КРБ.1.302.26.830 Кредит КРБ.1.304.05.226

– оплачены услуги за оформление документов для госрегистрации;

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730

– увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на стоимость услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, переведите построенное здание в состав основных средств:

Дебет КРБ.1.101.10.310 Кредит КРБ.1.106.11.310

– принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

При расчете налога на прибыль сумму амортизационных отчислений по объектам основных средств (в т. ч. требующим госрегистрации) в состав расходов не включайте (п. 1748.11 ст. 270 НК РФ).

Обоснование
 

Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Право оперативного управления на основные средства – недвижимое имущество (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) подлежит госрегистрации. Поэтому отразить такие объекты на счете 101.10«Основные средства – недвижимое имущество учреждения» можно только после получения регистрационных документов.

Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ,пункта 36 Инструкции к Единому плану счетов № 157н и разъяснено в письме Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377.

Документы для госрегистрации

Госрегистрацию права оперативного управления на объекты недвижимости проводят на основании документов, которые устанавливают наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности:

  • заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722;
  • договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления;
  • договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта);
  • решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления;
  • документов о госрегистрации учреждения и его учредительных документов;
  • документов об объекте недвижимости;
  • других документов, предусмотренных законодательством.

Это следует из статей 1317 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку. Для госрегистрации прав в г. Москве порядок приема и правила составления этих документов изложены в приказе Управления Росреестра по Москве от 13 апреля 2010 г. № 113.

Необходимые для госрегистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах. Конкретное количество подлинников, которое необходимо представить, установлено в пункте 5 статьи 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Стоит отметить, что возможность представлять документы на госрегистрацию в электронной форме Законом № 122-ФЗ не предусмотрена. А значит, подать электронный контракт для регистрации нельзя. Но вы можете составить дополнительные экземпляры-подлинники такого контракта на бумаге. И на госрегистрацию представить необходимое количество бумажных экземпляров.

Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 27 сентября 2011 г. № Д23-4065. Несмотря на то что письмо основано на нормах утратившего силу Закона № 94-ФЗ, оно актуально и сейчас. Тем более что подтверждают его и некоторые арбитражные суды (см., например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2015 г. № 05АП-7432/2015).

Особенности регистрации: учреждению переданы полномочия госзаказчика

Учреждению могут быть переданы полномочия госзаказчика по заключению и исполнению контрактов на строительство или приобретение объектов госсобственности. Иногда после постройки (приобретения) объектов учреждение наделяют и правом оперативного управления ими.

В таком случае в качестве документа, который подтверждает право заявителя на объект, в регистрирующий орган можно подать копию решения о передаче прав оперативного управления учреждению.

Предварительно, чтобы получить такое решение, само учреждение (с письменного согласия учредителя) или его учредитель, подает предложение о наделении правом оперативного управления собственнику (т. е. в орган, который выполняет полномочия собственника). Но если бюджетные инвестиции учреждению выделил другой орган госвласти (не учредитель), то предложение о наделении правом оперативного управления подает именно этот орган. Или дает письменное согласие на это учреждению.

Об этом сказано в пункте 5.3 совместного письма от 17 декабря 2014 г. Минфина России № 02-02-05/65137 и Минстроя России № 26484-ЮР/08.

Документальное оформление

При поступлении (создании) основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации, составьте приходный ордер на приемку материальных ценностей (нефинансовых активов) (ф. 0504207) и в установленных случаях – акт о приемке-передаче (ф. 0504101). Подробнее о документальном оформлении см.:
– при покупке;
– при безвозмездном получении.

Бухучет

В бухучете основные средства, право оперативного управления на которые подлежит госрегистрации, отражайте по первоначальной стоимости (п. 2347 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в учреждение:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • получен в результате внутриведомственного перемещения;
  • получен в результате централизованного снабжения;
  • построен хозяйственным или подрядным способом.

При любом из этих вариантов в первоначальную стоимость основного средства можно включить регистрационные сборы и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением прав на объект основных средств (например, расходы на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации) (п. 47 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Стоит отметить, что госпошлина за госрегистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, не уплачивается (подп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В бухучете все затраты, связанные с поступлением (созданием) основного средства, в том числе на оплату регистрационных мероприятий, учитывайте по дебету счета 106.01 «Вложения в основные средства» (п. 130 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). А после получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств и отразите на счете 101.00 «Основные средства» (п. 3638Инструкции к Единому плану счетов № 157н, письмо Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377).

Порядок отражения в бухучете затрат, связанных с поступлением (созданием) основного средства, требующего госрегистрации, зависит от типа учреждения.

В учете казенных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730
– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств, оформив проводку:

Дебет КРБ.1.101.11.310 (КРБ.1.101.13.310, КРБ.1.101.15.310...) Кредит КРБ.1.106.11.310
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

Такой порядок следует из пунктов 73134 Инструкции № 162н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (п. 36, счета 101.00106.01302.00).

Пример отражения в учете расходов, связанных с постройкой основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации

Казенное учреждение «Альфа» в апреле начало строительство нежилого здания подрядным способом. Строительство закончилось в июле. По условиям контракта «Альфа» закупает стройматериалы подрядчику. По окончании строительства подрядчик представляет учреждению отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ договором не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

  • 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС 1 800 000 руб.) суммы, уплаченные подрядчику по договору;
  • 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС 360 000 руб.) стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле. В учете учреждения сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет КРБ.1.105.34.340 Кредит КРБ.1.302.34.730
– 2 360 000 руб. – оприходованы стройматериалы.

В июле:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.105.34.440
– 2 360 000 руб. – учтена израсходованная стоимость материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.31.730
– 11 800 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания.

В начале августа учреждение подало документы на госрегистрацию права оперативного управления на построенное здание. За оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации, «Альфа» заплатила 2000 руб. Эту сумму бухгалтер включил в первоначальную стоимость здания. При этом были сделаны проводки:

Дебет КРБ.1.302.26.830 Кредит КРБ.1.304.05.226
– 2000 руб. – оплачены услуги за оформление документов для госрегистрации права оперативного управления на здание;

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730
– 2000 руб. – увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на стоимость услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, бухгалтер включил построенное здание в состав основных средств:

Дебет КРБ.1.101.12.310 Кредит КРБ.1.106.11.310
– 14 162 000 руб. (2 360 000 руб. + 11 800 000 руб. + 2000 руб.) – принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

Начиная с сентября «Альфа» включает стоимость здания в налоговую базу по налогу на имущество.

Забалансовый учет

Ситуация: нужно ли учитывать недвижимость на забалансовом счете 01 во время госрегистрации прав на нее

Если недвижимость вам передали, то нужно. А если речь идет о построенном или приобретенном объекте, тогда нет.

Вообще в этом вопросе не все так однозначно. В прежней редакции Инструкции к Единому плану счетов № 157н было прямо сказано, что на забалансовом счете 01 учитывается недвижимость во время госрегистрации прав на нее. Но с 16 ноября 2014 года это положение из Инструкции исключили (подп. «б» п. 3.82 приложения к приказу Минфина России от 29 августа 2014 г. № 89н). Отсюда можно сделать вывод, что теперь учитывать недвижимость за балансом до регистрации права на него не нужно. Так ли это? Давайте разбираться.

В учреждение недвижимое имущество может поступить одним из следующих способов:

  • по договору купли-продажи;
  • по договору дарения;
  • по договору о передаче имущества;
  • по решению собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления.

До госрегистрации права оперативного управления на полученную недвижимость (по договору дарения, от собственника и т. д.) фактически получается, что имущество поступило в пользование (на содержание) учреждения. Такое имущество на балансе не отражается, а должно быть учтено на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование».

А как быть, если объект недвижимого имущества учреждение купило или построило? В этом случае оно отражает в учете только капвложения. То есть все затраты, связанные со строительством и приобретением, учитывает на счете 106.01 (п. 130 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). А после госрегистрации права на объект переводит его в состав основных средств – на счет 101.00 «Основные средства». При этом учитывать за балансом объект не нужно, ведь вы его ни от кого не получали в пользование.

Аналогичный вывод следует из пункта 333 Инструкции к Единому плану счетов № 157н и подтверждается письмами Минфина России от 14 октября 2015 г. № 02-07-10/58921от 6 августа 2015 г. № 03-05-04-01/45434 и ФНС России от 20 августа 2015 г. № ПА-4-11/14732.

При отражении в бухучете других расходов, связанных с приобретением (созданием) основного средства и доведением его до состояния, пригодного к использованию, учитывайте особенности, зависящие от способа, которым объект поступил в учреждение: приобретен за плату, в порядке централизованного снабжения, получен безвозмездно, построен подрядным или хозяйственным способом.

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации.

ОСНО

В учете казенных учреждений:

При расчете налога на прибыль сумму амортизационных отчислений по объектам основных средств (в т. ч. требующим госрегистрации) в состав расходов не включайте (п. 1748.11 ст. 270 НК РФ).

После того как основное средство будет принято на учет, входной НДС принимайте к вычету (ст. 171 НК РФ). При этом одновременно должны быть соблюдены другие условия.

Если учреждение выполняет как облагаемые, так и не облагаемые НДС операции и основное средство используется в обоих видах деятельности, входной налог с его стоимости нужно распределить (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Налог на имущество

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к бухучету (отражения на счете 0.101.00.000) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, построенным учреждением.

Госфинконтроль. Проверки и штрафы в 2017 году.

Не пропустите 28 апреля семинар со специалистом Минфина России. На семинаре будут рассмотрены все изменения в сфере госфинконтроля. На что нужно обращать внимание при проверках. А также новая функция Федерального казначейства. Первый опыт штрафов.

Все подробности по ссылке




Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...





Опрос

Часто ли к Вам приходит учредитель с проверкой и находит ошибки в учете ОС?

  • Приходит редко и не находит ошибок 100%
  • Приходит часто и находит ошибки от 1 до 5 0%
  • Приходит часто и находит ошибки свыше 5 0%
результаты

Рассылка

Вас заинтересует

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль