Отражение в бухучете и при налогообложении передачу имущества по договору аренды

39

Вопрос

Помещение пищеблока вместе с оборудованием сдаем в аренду. Как правильно оформить передачу и с каких сумм платить налог на прибыль?

Ответ

Отвечает Екатерина Самодурова, старший эксперт
Для того чтобы передать имущество арендатору, оформите первичный документ. Например, акт приема-передачи (абз. 2 п. 381 Инструкции № 157н). Единой типовой формы документа, который подтвердит факт передачи имущества, нет. Поэтому составьте его в произвольной форме. Если вы передаете основные средства, то можете воспользоваться унифицированным бланком по форме № 0504101 (Методические указания, утвержденные приказом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н). Учреждение при передаче имущества в аренду доходов в виде его стоимости не получает. Это объясняется тем, что имущество остается на балансе, а вещное право к арендатору не переходит (статья 608 ГК РФ). Поэтому при расчете налога на прибыль бюджетное учреждение должно учитывать только суммы арендной платы, включая в состав:

О том, как правильно классифицировать доходы от сдачи имущества в аренду смотрите в материале ответа. Так же с доходов в виде арендной платы бюджетное учреждение должно начислить и уплатить НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Обоснование
 

1. Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении передачу имущества по договору аренды

Все имущество принадлежит госучреждениям на праве оперативного управления (п. 1 ст. 123.21 ГК РФ). Тем не менее они вправе сдавать его в аренду. Но для этого, как правило, надо получить согласие вышестоящей организации.*

Учреждения могут сдавать в аренду только непотребляемые вещи. То есть основные средства, а также материальные запасы, которые в процессе эксплуатации не теряют своих первоначальных свойств. Имущество, которое при использовании расходуется или портится, передать в аренду нельзя. Это следует из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Далее рассмотрим, как правильно оформить передачу и отразить ее в учете и при расчете налогов.

Факт передачи имущества

Имущество по договору аренды передают два раза:

Документальное оформление

Для того чтобы передать имущество арендатору, оформите первичный документ. Например, акт приема-передачи (абз. 2 п. 381 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). В отношении недвижимости такое требование прямо прописано в пункте 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В отношении других объектов (движимого имущества, материалов) – следует из положений части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и пункта 7 Инструкции к Единому плану счетов № 157н. Там сказано, что все хозяйственные операции оформляют первичными документами.*

Единой типовой формы документа, который подтвердит факт передачи имущества, нет. Поэтому составьте его в произвольной форме. При этом не забудьте указать все необходимые реквизиты. Главное, включите в акт приема-передачи информацию, которая потом позволит точно идентифицировать переданное арендатору имущество.

Если вы передаете основные средства, то можете воспользоваться унифицированным бланком по форме № 0504101 (Методические указания, утвержденные приказом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н).*

Бухучет

По общему правилу в течение срока действия договора аренды право на переданное имущество остается у арендодателя. Поэтому списывать его с баланса не нужно. Об этом сказано в статьях 606 и 608 Гражданского кодекса РФ и пункте 38Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Но при передаче имущества в аренду дополнительно организуйте его забалансовый учет. Специально для этого предусмотрен забалансовый счет 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

На забаланс имущество принимайте по стоимости, которая указана в первичном учетном документе (акте приема-передачи):*

Содержание операции Дебет счета Кредит счета
1. Отражено имущество, переданное по договору аренды Увеличение забалансового счета 25

Об этом сказано в пункте 381 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Аналитический учет по счету ведите в карточке количественно-суммового учета материальных ценностей (ф. 0504041) в разрезе:

Об этом сказано в пункте 382 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Ситуация: нужно ли отражать на забалансовом счете 25 часть переданного в аренду здания (помещение)

Да, нужно. И вот почему.

По общему правилу на забалансовом счете 25 отражают все имущество учреждения, которое передано в аренду. Это нужно, чтобы организовать должный контроль за сохранностью имущества, его целевым использованием и движением (п. 381 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).

Несмотря на то что помещение является лишь частью отдельного инвентарного объекта – здания, оно все равно является имуществом учреждения. А значит, чтобы организовать контроль за его целевым и надлежащим использованием, нужно вести учет за балансом на счете 25. Учет на забалансовом счете ведите по стоимости, которая указана в акте приема-передачи (абз. 2 п. 381 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).

Аналогичная точка зрения приведена в письме Минфина России от 17 декабря 2015 г. № 02-06-10/74329.*

Конечно, у вас может возникнуть вопрос: а как определить стоимость помещения, ведь оно на балансе не стоит (на балансе учитывается здание целиком)? Совет: определить стоимость можно пропорционально доле площади, которая приходится на это помещение, в общей площади здания. Вы можете использовать и другой вариант расчета. Главное, закрепите его в учетной политике.

Главбух советует: При оформлении договора четко определите границы сдаваемых в аренду помещений согласно плану здания, а также его стоимостную оценку. Это удобно для последующего отражения операций как в вашем учете, так и в учете арендатора.

Если вы сдаете в аренду основные средства, то амортизацию по ним начисляйте в общем порядке.

ОСНО

Учреждения (независимо от типа) при передаче имущества в аренду доходов в виде его стоимости не получают. Это объясняется тем, что имущество остается на их балансе, а вещное право к арендатору не переходит. Об этом сказано встатье 608 Гражданского кодекса РФ.

Амортизацию по переданным в аренду основным средствам начисляйте в общем порядке – как по собственным активам(п. 1 ст. 256 НК РФписьмо Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-03-06/2/10).*

2. Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи

Одно из существенных условий договора аренды – размер арендной платы. Она представляет собой вознаграждение арендодателя за то, что он передает свое имущество во временное пользование другим организациям или гражданам.*

Подробнее о том, как заключить договоры аренды, см. рубрику Проведение торгов.

Далее рассмотрим, как оформлять отношения с арендатором в процессе действия договора и как отразить в учете и налогообложении полученные от него доходы.

Бухучет

Поступление доходов от сдачи имущества в аренду отразите по статье КОСГУ 120* «Доходы от собственности» (раздел V указаний, утвержденных приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н).

В бухучете доходы в виде арендной платы отражайте на счете 205.20 «Расчеты по доходам от собственности».*

Порядок отражения в учете операций по поступлению и начислению арендных платежей зависит от типа учреждения.

В учете бюджетных учреждений:

Бюджетные учреждения при сдаче в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества должны получить согласие собственника. Остальным имуществом они вправе распоряжаться самостоятельно.

Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ, пунктом 10статьи 9.2 Закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ.

Доходы от сдачи имущества в аренду поступают в самостоятельное распоряжение учреждения.

В учете операции по начислению и поступлению арендных платежей отразите следующими проводками:*

Содержание операции Дебет счета Кредит счета
1. Начислен доход в виде арендной платы 2.205.21.560 2.401.10.120
2. Поступление арендной платы на лицевой счет:
2.1. Арендатор внес арендную плату на лицевой счет учреждения 2.201.11.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 120)
2.205.21.660
3. Поступление арендной платы в кассу:
3.1. Арендатор внес арендную плату в кассу учреждения 2.201.34.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 120)
2.205.21.660
3.2. Отражено выбытие из кассы суммы арендной платы 2.210.03.560
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 510)
2.201.34.610
одновременно увеличение забалансового счета 18 (код аналитики 610)
3.3. Арендная плата зачислена на лицевой счет 2.201.11.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 510)
2.210.03.660
одновременно увеличение забалансового счета 18 (код аналитики 610)

Такой порядок установлен пунктами 7293–94114–115150 Инструкции № 174н, пунктами365367 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

ОСНО: налог на прибыль

Доходы от сдачи в аренду закрепленного за учреждениями имущества

Бюджетные и автономные учреждения при расчете налога на прибыль суммы арендной платы должны включить в состав:

  • доходов от реализации, если сдача имущества в аренду отнесена к основным видам деятельности (ст. 249 НК РФ);
  • внереализационных доходов, если вид деятельности по сдаче имущества в аренду не является основным (п. 4 ст. 250 НК РФ).
    • арендаторов имущества;
    • мест его нахождения.
  • доходов от реализации, если сдача имущества в аренду отнесена к основным видам деятельности (ст. 249 НК РФ);
  • внереализационных доходов, если вид деятельности по сдаче имущества в аренду не является основным (п. 4 ст. 250 НК РФ).

О том, как правильно классифицировать доходы от сдачи имущества в аренду, см. здесь.*

Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести арендную плату – к выручке от реализации или к внереализационным доходам

Если имущество сдается в аренду на систематической основе, то к доходам от реализации. В противном случае отразите арендные платежи в составе внереализационных доходов. Давайте разбираться.

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если учреждение сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Кроме того, арендные платежи можно учесть в составе выручки от реализации, если имущество сдается в аренду не только систематически, но и является главным источником дохода учреждения.

В противном случае (если услуги аренды носят побочный характер) доход от сдачи имущества в аренду определяйте как внереализационный (ст. 249п. 4 ст. 250 НК РФ).*

ОСНО: НДС

Бюджетные и автономные учреждения

Если арендодателем является бюджетное или автономное учреждение, с доходов в виде арендной платы оно должно начислить и уплатить НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Никаких особенностей для бюджетных и автономных учреждений нет.* Исключение составляют лишь случаи, когда:

  • в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
  • арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

При этом исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:

  • либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
  • либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.

Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Так, совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н утвержден перечень иностранных государств, в отношении граждан и организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства, к гражданам и организациям нашей страны.



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Видеообзор изменений 2017 года




Опрос

Вы сформировали резервы по расходам на 2017 год?

  • Да 18.31%
  • Нет 46.48%
  • Наше учреждение не формирует резервы по расходам 40.85%
Другие опросы

Рассылка

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль