Аренда помещений: о чем надо помнить

1297
Арбитражная практика свидетельствует о том, что неправильно заключенный договор аренды может стать поводом для признания сделки недействительной. Отметим, что в случае аренды помещения бюджетным учреждениям перед заключением договора нужно представить в вышестоящее министерство пакет документов.
ТРЕБОВАНИЯ К АРЕНДЕ ИМУЩЕСТВА

Аренда недвижимости (в отличие от аренды движимого имущества) не требует соблюдения процедур размещения госзаказа в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Это подтверждается в письмах Минэкономразвития России от 1 октября 2009 г. № Д22-893 и от 1 июня 2009 г. № Д05-2702. Тем не менее заключение договоров аренды недвижимого имущества требует от будущего арендатора повышенного внимания на стадии подготовки проекта контракта и согласования его с вышестоящим органом. В принципе каждое министерство предъявляет свои требования к аренде помещений. Приведем основные.

1. Помещение должно принадлежать собственнику. Право собственности подтверждается свидетельствами. К нему должны быть приложены технические паспорта зданий, по которым сверяется пространственное расположение кабинетов учреждения с поэтажными планами в паспорте.

2. На помещения не должно быть наложено ограничений или обременений. Проверить наличие обременений можно, обратившись с заявлением в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Информация, выдаваемая ведомством, платная. Стоимость этой услуги для юридического лица установлена в размере 300 руб. (п. 2 Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов… утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773).

3.Арендная плата должна исключать авансирование в размерах больших, чем это предусмотрено пунктом 8 постановления Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. № 1181 «О мерах по реализации Федерального закона “О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов”». На 2010 год размер аванса не должен превышать 30 процентов от размера ежемесячных платежей.

4. В договоре должен быть прописан порядок оплаты расходов по уборке и обслуживанию общих площадей, не входящих в договор, но используемых арендатором (например, уборка туалетов, мытье парадной лестницы, лифтов, расчистка автостоянки, которой пользуются работники арендатора, и т. д.). Скажем, если арендуется 1/3 общей площади здания, то максимальный размер платы за содержание общих помещений, приходящейся на арендатора, не должен превышать 33 процентов от понесенных собственником затрат. Алгоритм подсчета целесообразно прописать в договоре аренды.
 

С кем согласовывать аренду

При аренде недвижимости у коммерческой организации с вышестоящим органом в основном нужно согласовать пакет документов для заключения договора аренды, в который включаются необходимые расчеты, обосновывающие целесообразность аренды.

При аренде федерального имущества необходимо получить согласование в территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом (п. 5.3 постановления Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432).

При аренде муниципальной недвижимости следует провести согласование с местным комитетом по управлению городским имуществом, который, как правило, создается местными органами власти. Например, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом может принимать решения о согласии или об отказе в согласии на передачу в аренду имущества, закрепленного за муниципальными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления (п. 8, 9 решения Екатеринбургской городской думы от 13 июня 2006 г. № 51/26).

 


УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Существенные условия договора аренды таковы.

1. Предмет договора. В данном разделе указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в аренду:

— местонахождение помещений;

— их площадь;

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности арендодателя на сдаваемые помещения (если договор аренды заключен напрямую);

— технические характеристики помещений;

— сведения о том, что сдаваемое имущество никому ранее не передано, не заложено, под арестом не находится (с обязательной ссылкой на подтверждающий данный факт документ). Если для передачи имущества в аренду нужно получить согласие собственника, в договоре также лучше сделать на это ссылку, чтобы потом договор не признали недействительным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2010 г. № А75-11528/2009).

2. Условия платежа. На практике возможны два варианта внесения платы: путем авансирования (до 30 процентов от суммы ежемесячных платежей) и внесение сумм по факту оказания услуги аренды.

Уточним, что оплата аренды должна производиться в пределах доведенных арендатору по кодам классификации расходов соответствующего бюджета лимитов бюджетных обязательств (п. 2 ст. 161 Бюджетного кодекса РФ).

3. Ответственность сторон. В случае просрочки платежа штрафные санкции не должны превышать размера 1/300 от действующей на день уплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 9 ст. 9 Закона № 94-ФЗ). И еще. Не лишним будет предусмотреть ответственность арендодателя при передаче помещений, не соответствующих условиям договора, а также за передачу помещений со скрытыми недостатками, выявившимися в процессе эксплуатации объекта.

 

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×