Неотделимые улучшения: возмещение затрат арендатора

1168
Ильина А. И.
юрист
Должно ли учреждение при продаже имущества учитывать затраты, произведенные арендатором по его улучшению? Ответ на данный вопрос зависит от различных условий. Проанализируем сложившуюся арбитражную практику.

Постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2012 г. № Ф09-5376/12.

Неотделимые улучшения: требования законодательства

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

С другой стороны, неотделимые улучшения по своей сути – это результат капитальных работ, выполненных арендатором. При прекращении договора арендатор имеет право на возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений, если они были произведены с согласия арендодателя и если иные условия не предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Соответственно стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законом.

В то же время Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…» предусмотрено специальное правило. Так, в соответствии с частью 6 статьи 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого государственного (муниципального) имущества засчитывается при их выкупе в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения имеют место с согласия арендодателей.

Причем данное требование закона является императивным, то есть должно применяться независимо от того, предусмотрено ли оно сторонами в договоре о выкупе арендуемого имущества и даже в случае его противоречия условиям заключенного договора.

Арбитражная практика

Однако арбитры решили, что учреждение не должно учитывать подобные затраты при продаже имущества (постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2012 г. № Ф09-5376/12). Давайте рассмотрим доводы, на основании которых было вынесено такое постановление.

Организация арендовала помещение у комитета по управлению муниципальным имуществом. В течение этого периода она произвела неотделимые улучшения арендованного имущества.

О том, как отражается в учете улучшение арендованного объекта, было рассказано в журнале «Учет в бюджетных учреждениях» № 9 за 2011 год.

Собственник не возражал против реконструкции помещения, что подтверждается письмом комитета.

После окончания срока договора об аренде стороны подписали договор купли-продажи, в котором была установлена определенная стоимость передаваемого помещения.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи сторонами не предусмотрено.

Однако организация обратилась к учреждению с просьбой учесть расходы на проведение реконструкции в счет оплаты имущества, на что получила от собственника письменный отказ. Указанное письмо покупатель получил до момента подписания договора купли-продажи. Несмотря на это, сделка была совершена и зарегистрирована (на условиях, предложенных комитетом).

В дальнейшем организация пересмотрела свои намерения и попыталась оспорить в суде отказ учреждения.

В данной ситуации арбитры посчитали, что, установив в договоре цену выкупаемого имущества, обе стороны выразили свое согласие на то, чтобы не зачитывать стоимость неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

Соответственно требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в отношении нежилого помещения, являются необоснованными. Ведь организация добровольно совершила сделку.

Как поступить учреждению

При составлении подобных договоров бюджетным учреждениям следует иметь в виду такой момент. Совершенно иные последствия будут в случае, когда соответствующие условия (о зачете сумм, потраченных на улучшение имущества при его продаже) включены непосредственно в договор купли-продажи при выкупе государственного и муниципального имущества.

В то же время отказ государственных органов предусмотреть соответствующий пункт в договоре может быть оспорен в суде путем подачи иска об урегулировании разногласий при заключении договора.

Как показывает практика, вероятность удовлетворения такого требования до заключения договора достаточно велика. В качестве примеров можно привести постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2012 г. № А26-1107/2010, Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. № А72-9435/2010, Центрального округа от 14 февраля 2012 г. № А09-743/2011, Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2011 г. № А32-2398/2010, Волго-Вятского округа от 28 октября 2011 г. № А39-64/2011, Уральского округа от 5 октября 2011 г. № Ф09-11555/10.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×