Учет операций с недвижимостью: сложные аспекты

2089
 Пименов В.В.
Руководитель аналитического отдела ООО "Лаборатория информационных исследований"
На первый взгляд, Инструкция № 157н содержит ясные правила учета основных средств, в т. ч. недвижимого имущества. Однако при решении конкретных задач, связанных с учетом недвижимости, у бухгалтеров неизменно возникает целый ряд вопросов, ответы на которые не содержат ни Инструкция № 157н, ни инструкции по применению планов счетов, используемых государственными муниципальными) учреждениями различных типов. Разъясним наиболее сложные моменты.

Правовая основа

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФобъектами недвижимости признаются земельные участки, участки недр и все, чтопрочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относимое к не­движимымвещам в соответствии с действующим законодательством. К недвижимому имуществу,в частности, относятся здания и сооружения; объекты незавершенногостроительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Ограничения, возникновение,переход и прекращение права собственности и других вещных прав (в частности,права оперативного управления, права постоянного пользования) на недвижимыевещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(п. 1 ст. 131 ГК РФ). Полномочия по ведению данного реестра возложены наРосреестр (п. 5.1.2 Положения о Федеральной службе государственнойрегистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлениемПравительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Большинство вопросов,возникающих у бухгалтеров государственных (муниципальных) учреждений, связанос организацией учета зданий (сооружений), а также объектов незавершенногостроительства. Именно о таких объектах недвижимости далее пойдет речь.

Поступление

Государственная регистрация прав. В п. 36 Инструкции № 157нсформулировано правило, не допускающее двоякого толкования: объекты недвижимогоимущества, права на которые подлежат государственной регистрации, могут бытьприняты к учету или списаны с учета только при наличии документов,подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Таким образом, если здание(сооружение) отвечает критериям отнесения к основным средствам, приведенным впп. 38, 39, 41, 45 Инструкции № 157н, и в распоряжении учреждения имеютсядокументы, подтверждающие государственную регистрацию права оперативногоуправления на данный объект, недвижимость обоснованно может учитываться насчете 101 00 "Основные средства".

Все без исключения недвижимое имущество учреждения независимо от его стоимости учитывается на балансовых счетах (пп. 50, 373 Инструкции № 157н).

Если речь идет о капитальных вложениях учреждения,направленных на формирование (увеличение) первоначальной стоимости здания(сооружения), то учитывать их следует на счете 106 01 "Вложения в основныесредства". Такое имущество (вложения) принадлежит учреждению на правеоперативного управления и не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст.218, п. 2 ст. 299 ГК РФ, пп. 127, 130 Инструкции № 157н).

К подобным вложениям относятся, в частности,фактические затраты учреждения в объекты недвижимости при их строительстве(создании) и модернизации (реконструкции, достройке, дооборудовании). Инымисловами, если учреждение подрядным или хозяйственным способом строит здание(сооружение), вся стоимость объекта до государственной регистрации прав нанего формируется на счете 106 01.

Важный нюанс

На счете 106 01 должны также учитываться объекты незавершенного строительства даже при наличии документов, подтверждающих государственную регистрацию права оперативного управления учреждения на такие объекты (пп. 39, 127 Инструкции № 157н).

Если объект недвижимостиполучен учреждением в безвозмездное (возмездное) пользование без закрепленияправа оперативного управления, он должен учитываться за балансом на счете 01"Имущество, полученное в пользование". При отсутствии документов, наосновании которых можно определить статус недвижимости, до их поступленияобъекты могут учитываться на специальном забалансовом счете в порядке,предусмотренном учетной политикой.

Такой порядок учета в полной мере распространяется налюбые капитальные вложения, фактически переданные учреждению, по которым уучреждения отсутствуют документы, подтверждающие переход права оперативногоуправления.

Передача объектов между субъектами учета. В последнее время судынеизменно указывают, что закон (ст. 131 ГК РФ) устанавливает единое правиловозникновения права собственности и права оперативного управления нанедвижимое имущество — с момента его государственной регистрации. Такимобразом, как с точки зрения гражданского законодательства, так и с точкизрения требований Инструкции № 157н, наиболее оправданным представляетсяподход, при котором у принимающей стороны объектнедвижимости будет отражаться в балансовом учете только после регистрацииправа собственности (при необходимости) и права оперативного управления нанего.

Соответственно независимо отфакта передачи объекта до регистрации перехода права оперативного управления(собственности) и получения передающей стороной правоустанавливающих документовобъект вполне обоснованно может учитываться на балансе учреждения, передающегоимущество.

Данное правило применимо и в случае, если передача имущества между учреждениями осуществляется через казну. В таких ситуациях в качестве принимающей, а затем и передающей стороны будет выступать уполномоченный орган власти (местного самоуправления). Если объект недвижимости фактически сразу передается учреждению (конечному получателю), то весь период его учета на балансе уполномоченного органа (на счете 108 51 "Недвижимое имущество, составляющее казну") он должен числиться в забалансовом учете этого учреждения.

Следует учесть!

Не всегда можно однозначно определить, включаются или нет в состав зданий (сооружений) те или иные объекты. При опреде- лении возможности учета в каче- стве самостоятельных основных средств объектов, подлежащих монтажу в (на) объектах недви- жимого имущества, учреждению желательно проверить выполне- ние следующих условий:

  • наличие принципиальной воз- можности использования объ- екта вне объекта недвижимо- го имущества;
  • возможный демонтаж объекта не должен нанести несораз- мерный ущерб зданию (соору- жению);
  • демонтаж не должен повлиять на возможности использова- ния самого объекта по прямо- му назначению;
  • функциональное предназначе- ние объекта не должно являть- ся неотъемлемой частью функ- ционирования объекта недви- жимого имущества как едино- го обособленного комплекса.

При этом должностные лица, опираясь на свои профессио- нальные суждения, основанные на содержании имеющихся доку- ментов, по сути, проверяют со- блюдение критериев отнесения объектов к основным средствам, перечисленных в пп. 38, 39, 41, 45 Инструкции № 157н.

Таким образом, должностныелица должны руководствоваться простым правилом: на протяжении всего периодапередачи объекта недвижимости и оформления соответствующих документов объектобязательно должен числиться в балансовом учете, но только у одного изсубъектов учета.

Дата принятия объекта кучету. Посмыслу норм ГК РФ, а также ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним" (далее — Закон № 122-ФЗ) право на объект недвижимости возникаеттолько со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Следовательно, поступление здания (сооружения) должноотражаться в учете на дату формирования в учреждении полного комплектадокументов, позволяющих учесть объект в составе основных средств. А в случаеполучения недвижимости от другого государственного (муниципального) учрежденияобязательно нужно проверить соответствие такой даты дате списания объекта сучета передающей стороны, указанной в Извещении (ф. 0504805).

Если документы,подтверждающие регистрацию права на объект недвижимости, поступили вбухгалтерию учреждения с опозданием, нет оснований для применения положений п.18 Инструкции № 157н, определяющего порядок исправления ошибок.

Состав объекта недвижимости. Состав зданий (сооружений),учитываемых в качестве отдельных инвентарных объектов, достаточно подробноописан в п. 45 Инструкции № 157н и введении к Общероссийскому классификаторуосновных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта России от26.12.1994 № 359.

Так, например, надворные постройки, пристройки,ограждения и другие надворные сооружения, обеспечивающие функционирование здания (сарай, забор, колодец и др.), составляютвместе с ним один инвентарный объект. Если же эти постройки и сооруженияобеспечивают функционирование двух и более зданий, они считаютсясамостоятельными инвентарными объектами.

В состав зданий входяткоммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (системаотопления; внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всемиустройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всейосветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети;вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

Состав расходов, включаемых в стоимость здания(сооружения) при его строительстве. Ни Инструкция № 157н, ни инструкции по применениюпланов счетов, используемых государственными (муниципальными) учреждениямиразличных типов, не содержат каких-либо специальных правил, связанных сорганизацией бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций, договоров(контрактов) на капитальное строительство.

Общий порядок включениязатрат в первоначальную стоимость объектов основных средств определен п. 47Инструкции № 157н. В то же время очевидно, что только на основании положенийданного пункта не представляется возможным организовать обоснованный с эконо­мическойточки зрения бухгалтерский учет затрат, осуществляемых учреждением в ходесоздания объекта капитального строительства. Следовательно, детальный порядокорганизации учета в подобных ситуациях следует предусмотреть в учетнойполитике.

В данном случае перед учреждением не стоит задача поразработке соответствующих положений учетной политики с нуля. Основные принципыорганизации учета капитальных вложений и группировки затрат давносформулированы применительно к застройщикам (заказчикам), являющимсякоммерческими организациями. Так, учреждения, например, могут заимствоватьположения:
  • письма Минфина России от30.12.1993 № 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочныхинвестиций" (далее — Письмо № 160);
  • Методики определениястоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004 (далее — МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением ГосстрояРоссии от 05.03.2004 № 15/1.

По общему правилу, при формировании первоначальнойстоимости строящихся объектов недвижимости должны учитываться все затраты, включаемые в сводный сметный расчет стоимостистроительства (см., в частности, п. 3.1 МДС 81-35.2004). Подробный переченьтаких затрат приведен в пп. 4.71—4.103 МДС 81-35.2004. Однако из данного правиласуществует исключение — затраты, не увеличивающие стоимости основных средств,но предусмотренные в сводных сметных расчетах, перечислены в п. 3.1.7 Письма №160.

Содержание общего имущества

Права владения, пользования ираспоряжения своим имуществом принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Ав силу ст. 210 ГК РФ на собственника возлагается и бремя содержанияпринадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.Учитывая положения п. 1 ст. 296 ГК РФ, бремя содержания недвижимого имущества,закрепленного за государственным (муниципальным) учреждением на правеоперативного управления, по общему правилу возлагается на такое учреждение.

Однако у учреждения на правеоперативного управления могут находиться не все здание, а только отдельныенежилые помещения в нем. Другие помещения в том же здании могут принадлежатьиным юридическим (физическим) лицам как на праве оперативного управления, таки на праве собственности.

Отдельные виды имущества,которые могут быть отнесены к общему имуществу нежилого здания, перечислены вп. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом из положений ст.249 ГК РФ следует, что участие каждого участника долевой собственности врасходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствиемсамого права собственности и не зависит от порядка пользования общимимуществом. Бремя содержания должны нести не только собственники, но июридические лица, которым помещение в доме принадлежит на ином вещном праве(хозяйственном ведении или оперативном управлении).

Таким образом, бремя содержания общего имуществанежилого здания должно распределяться пропорционально площадям нежи­лыхпомещений, принадлежащих как учреждению на праве оперативного управления, таки остальным организациям на праве собственности (оперативного управления).Данное правило применимо и в том случае, если учреждению принадлежат отдельныежилые (нежилые) помещения в жилом здании (см., в частности, ст. 36, 39Жилищного кодекса РФ).

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль