Сложные моменты при сдаче госимущества в аренду

Минфин России в письме от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 разъяснил, когда бухгалтеру нужно начислить НДС, если имущество сдано в аренду. О том, как следует учесть поступившие арендные платежи и какие налоги нужно заплатить, если арендодатель – бюджетное учреждение, рассказано в статье.

Учет поступлений и расходования средств
Учреждения-балансодержатели не вправе распоряжаться закрепленным за ними в оперативном управлении имуществом, поэтому при сдаче актива в аренду они должны получить разрешение от собственника (исполнительного органа власти, на которого возлагаются функции управления имуществом).
Некоторым учреждениям сдавать госимущество в аренду выгодно. Ведь поступления от такой сделки в полном объеме будут учтены в доходах соответствующего бюджета и отразятся в сметах доходов и расходов этих учреждений в качестве дополнительного финансирования. В частности, к таковым относят федеральные государственные учреждения культуры и искусства, здравоохранения, науки, научного обслуживания российских академий наук, образовательные и архивные учреждения (ст. 33 Федерального закона от 19 декабря 2006 г. № 238-ФЗ).
Поступления отражают на лицевых счетах указанных учреждений (счета должны быть открыты в территориальных органах Федерального казначейства). Эти средства впоследствии направляют на содержание учреждений в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования текущих расходов и развития их материально-технической базы. 
В учете поступления от сдачи в аренду госимущества в составе доходов бюджета отражает только администратор бюджетных средств (письмо Федерального казначейства от 13 декабря 2005г.№42-7.1-01/2.2-371)
Итак, арендаторы перечисляют арендную плату в доход федерального бюджета. А органы Федерального казначейства открывают арендодателю лицевой счет по дополнительному бюджетному финансированию за счет арендных платежей. Но нельзя забывать, что средства, полученные от сдачи имущества в аренду, учреждения-балансодержатели могут использовать только в пределах установленных лимитов. Последние должны быть утверждены главным распорядителем.
Бюджетные проводки по использованию средств будут такие:

Не забудьте про налоги

Арендодатели должны перечислить в бюджет следующие налоги:
— налог на добавленную стоимость (в том случае, если арендатор не признан налоговым агентом);
— налог на прибыль.
Поговорим о них подробнее.
Налоговую базу по НДС в данной ситуации следует определять на наи-более раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются услуги. При этом последующие сроки поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды, значения не имеют. Счета-фактуры в этом случае учреждение обязано выставлять не позднее пяти дней считая со дня окончания налогового периода, в котором такие услуги оказаны. Об этом сказано в письме Минфина России от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47.
Облагаемую базу по налогу на прибыль бухгалтер учреждения должен рассчитать как разницу между доходами в виде арендной платы, поступившей от арендатора (без учета НДС), и соответствующими расходами. Об этом сказано в письме Минфина России от 18 октября 2005 г. № 03-03-04/4/62.  При этом налоговые расходы включают в себя:
— налог на имущество и арендную плату за земельный участок (в части, приходящейся на сдаваемый в аренду актив);
— налоговую амортизацию по этому имуществу;
— расходы по содержанию объекта (эксплуатационные затраты).

Отражаем в учете

Корреспонденция счетов, отражающая операции по аренде федерального имущества, указана в письме Федерального казначейства от 13 декабря 2005 г. № 42-7.1-01/2.2-371.
Рассмотрим ее на примере.

ПРИМЕР 1

Бюджетное учреждение здравоохранения сдало в аренду здание, переданное ему в оперативное управление. Сумма арендного платежа — 59 000 руб. в месяц (в том числе НДС – 9000 руб.). Бухгалтер учреждения сделал следующие записи:

* Все операции по начислению и уплате налогов отражены в рамках внебюджетной деятельности, а деньги поступают и расходуются через счет, открытый в органе казначейства по предпринимательской деятельности.
** Арендодатель отражает погашение задолженности перед бюджетом (на основании выписки из сводного реестра поступлений и выбытий, представленной органами Федерального казначейства).
*** Одновременно зачисление и списание денег с лицевого счета отражают на забалансовых счетах 17 и 18 соответственно.

Учет коммунальных расходов

Как правило, на оплату коммунальных расходов по активам, переданным в аренду, учреждение и арендатор составляют отдельные договоры о субабонировании. По такому договору последний перечисляет средства на лицевой счет арендодателя (за коммунальные услуги). А именно на счет, который предназначен для отражения операций по предпринимательской деятельности. Бюджетное учреждение в свою очередь рассчитывается этими деньгами с контрагентами (поставщиками коммунальных услуг).

ПРИМЕР 2

Воспользуемся условиями примера 1, дополнив его. Учреждение здравоохранения заключило договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг здания, находящегося в его оперативном управлении и сданного в аренду. Бухгалтер сделал следующие проводки.

* Одновременно зачисление и списание денег с лицевого счета отражают на забалансовых счетах 17 и 18 соответственно.

В заключение отметим, что если сумма по договорам о субабонировании не превышает себестоимости оказанных коммунальных услуг, то ни НДС, ни налог на прибыль в рамках этих договоров учреждению платить не нужно.