Арендуем помещение: проводить ли торги?

2073
Уже многие годы остается нерешенным вопрос, нужно ли учреждению проводить торги, чтобы арендовать движимое или недвижимое имущество. Позиции Минэкономразвития России и судов нельзя назвать определенными – существуют как утвердительные, так и отрицательные ответы. Расскажем, как наилучшим образом поступить в такой ситуации.

Услуга или нет?

Требованияк порядку заключения договоров, в которых органы государственной власти, органыместного самоуправления, казенные и бюджетные учреждения выступают в ролизаказчиков, определены Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "Оразмещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг длягосударственных и муниципальных нужд" (далее — Закон № 94-ФЗ).

Согласноч. 1 ст. 1 Закона № 94-ФЗ под его регулирование подпадают отношения, связанныес размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услугдля государственных, муниципальных нужд, нуждбюджетных учреждений (далее также — размещение заказа). При этом Закон № 94-ФЗне раскрывает понятия товаров, работ и услуг. Однако в ч. 1 ст. 2 Законауказано, что законодательство Российской Федерации о размещении заказов основывается,в частности, на положениях ГК РФ.

Пункт 1ст. 779 ГК РФ связывает оказание услуг с совершением определенных действий илиосуществлением определенной деятельности. Очевидно, что оказание услуг в этомсмысле отличается от аренды, которая представляет собой временное владение ипользование или временное пользование арендатором имуществом, предоставленнымему за плату арендодателем (ст. 606 ГК РФ). В числе договоров на оказаниеуслуг, регулируемых отдельными главами ГК РФ (перечислены в п. 2 ст. 779 ГКРФ), договор аренды также не упоминается.

Позиция Минэкономразвития России

В письмеот 02.10.2007 № 14902-АП/Д04 "О разъяснении норм Федерального закона от 21июля 2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендойимущества" специалисты Минэкономразвития России, проанализировав нормы ГКРФ об аренде и о возмездном оказании услуг, пришли к выводу, что арендныеотношения не могут быть отнесены к обязательствам, связанным с возмезднымоказанием услуг. Следовательно, такие отношения не являются предметомрегулирования Закона № 94-ФЗ.

Мнение отом, что государственные и муниципальные заказчики не обязаны применятьпредусмотренные Законом № 94-ФЗ процедуры размещения заказов с цельюприобретения арендных прав (заключения договоров аренды недвижимого имущества),неоднократно высказывалось Минэкономразвития России и позднее (письма от01.06.2009 № Д05-2702, от 20.03.2009 № Д05-1369, от 09.06.2008 № Д05-2302).

Инаяпозиция была высказана в письме Минэкономразвития России от 01.08.2011 №Д28-186. В нем сообщается, что хотя государственные и муниципальные заказчикине обязаны применять предусмотренные Законом № 94-ФЗ процедуры размещения заказовпри заключении договоров на аренду недвижимого имущества, они все же вправеразместить в соответствии с положениями Закона заказ на оказание услуг поаренде недвижимого имущества. В этом случае размещение заказа должно осуществляться путемпроведения открытого аукциона в электронной форме, поскольку код 7000000"Услуги, связанные с недвижимым имуществом" по ОКДП (ОК 004-93. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг, утвержденный постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 № 17) включен вперечень товаров (работ, услуг), размещение заказов на поставки (выполнение,оказание) которых осуществляется путем проведения аукциона, утвержденныйраспоряжением Правительства РФ от 27.02.2008 № 236-р.

Напрактике заключение договоров аренды в порядке, предусмотренном законодательствомо размещении заказов, достаточно распространено. Причем с соблюдениемположений Закона № 94-ФЗ заключаются и договоры аренды недвижимого имущества(см., например, на официальном сайте: http://zakupki.gov.ru/pgz/public/action/orders/info/common_info/show?notificationId=40464, http://zakupki.gov.ru/pgz/public/action/orders/info/common_info/show?notificationId=769257, http://zakupki.gov.ru/pgz/public/action/orders/info/common_info/show?notificationId=1573372).

Такимобразом, в настоящее время позицию Минэкономразвития России по рассматриваемомувопросу нельзя признать определенной с правовой точки зрения.

Судебная практика

Суды длительное времяпридерживались мнения, аналогичного высказанному в письме МинэкономразвитияРоссии от 02.10.2007 № 14902-АП/Д04 (см. постановления ФАС Дальневосточногоокруга от 07.06.2011 № Ф03-1784/2011 по делу № А51-14858/2010, ФАССеверо-Кавказского округа от 29.04.2011 по делу № А32-4941/2010, от 12.03.2010по делу № А15-1335/2009, ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу №А49-4780/2010, от 22.12.2009 по делу № А55-6918/2009, от 17.12.2009 по делу №А55-6920/2009).

Мотивировкасудов сводилась к тому, что нормы Закона № 94-ФЗ не распространяются наотношения, связанные с заключением договоров аренды, поскольку такие сделкиимеют иную правовую природу, нежели договоры, предметом которых являетсяосуществление поставок товаров, выполнение работ либо оказание услуг.

Однако вотдельных случаях суды занимали противоположную позицию. В частности, Шестойарбитражный апелляционный суд в постановлении от 21.08.2009 № 06АП-3117/2009отметил, что письмо Минэкономразвития России от 02.10.2007 № 14902-АП/Д04 неносит нормативного характера и лишь выражает позицию официального органавласти. Нормы же Закона № 94-ФЗ должны распространяться на арендные отношения,поскольку ст. 70 БК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень направленийиспользования средств бюджетными организациями, в котором аренда имущества невыделена отдельной строкой.

В некоторых случаях мнение, что в целях применения Закона № 94-ФЗ аренда может рассматриваться как услуга, высказывалось теми же судами, которые при рассмотрении других дел занимали противоположную позицию (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу № А55-7609/2010, ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2010 № Ф03-5866/2010 по делу № А59-57/2010 (определением ВАС РФ от 14.02.2011 № ВАС-1236/11 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано)).

Таким образом, однозначного мнения по данному вопросу в судебной практике также не сложилось.

Наметившиеся тенденции

В целяхдальнейшего развития правоприменительной практики по этому вопросу может иметьзначение решение ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-2237/11, оставленное в силеопределением ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-7912/11. Этим решением отказано впризнании недействующими групп № 134—136 номенклатуры товаров, работ, услугдля нужд заказчиков, утвержденной приказом Минэкономразвития России от01.12.2010 № 601, как незаконно обязывающих, по мнению заявителя, заключатьдоговоры аренды имущества, где заявитель выступает арендатором, с обязательнымсоблюдением процедур, установленных Законом № 94-ФЗ.

Значениеимеет не столько сам по себе отказ в признании недействительными этих норм,поскольку они, как и положения действующей в настоящее время номенклатурытоваров, работ, услуг для нужд заказчиков, утвержденной приказомМинэкономразвития России от 07.06.2011 № 273, были предназначены длягруппировки товаров, работ и услуг по признаку одноименности, а не для определениявидов договоров, порядок заключения которых должен соответствовать Закону №94-ФЗ.

Следует учесть!

Несмотря на то, что для арбит- ражных судов при рассмотрении ими дел обязательны лишь поста- новления Пленума ВАС РФ (п. 2 ст. 13 Федерального конституци- онного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ “Об арбитражных судах в Российской Федерации”), не ис- ключено, что при рассмотрении споров о соответствии порядка за- ключения заказчиками договоров аренды Закону № 94-ФЗ суды бу- дут принимать во внимание выше- указанную позицию ВАС РФ. Это подтверждается судебной практикой, появившейся после принятия ВАС РФ упомянутого решения. Так, Восемнадцатый ар- битражный апелляционный суд в постановлении от 11.08.2011 № 18АП-7488/11 пришел к ана- логичным выводам, фактически указав на то, что под услугами в целях применения Закона № 94-ФЗ не следует понимать только те отношения, которые формально подпадают под содер- жащееся в гл. 39 ГК РФ определе- ние возмездного оказания услуг.

Наиболеесущественным представляется вывод суда о том, что договор по предоставлению варенду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будетявляться предметом регулирования Закона № 94-ФЗ при наличии следующихусловий:
  • он заключается в интересах Российской Федерации,субъекта РФ либо муниципального образования;
  • целью его заключения выступает удовлетворениегосударственных (муниципальных) нужд;
  • финансовоеобеспечение указанных потребностей осуществляется за счет средств федеральногобюджета или бюджетов субъектов РФ, муниципальных   образований и внебюджетных источников.

Поскольку Закон № 94-ФЗ не устанавливает каких-либо особенностей порядказаключения договоров, предметом которых  является передача варенду недвижимого имущества, приведенный вывод ВАС РФ вполне может бытьраспространен и на отношения, связанные с заключением договоров арендынедвижимого имущества.

Выводы

Можно констатировать, что внастоящее время в правоприменительной практике развивается подход, согласнокоторому, если иное прямо не предусмотрено законодательством, любыегражданско-правовые договоры, связанные с расходованием денежных средствлицами, перечисленными в ч. 1 ст. 4 Закона № 94-ФЗ, должны заключаться впорядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов.

В связи сэтим, на наш взгляд, в случае возникновения у государственных, муниципальных ииных заказчиков потребности в получении имущества (включая недвижимость) вовременное возмездное владение и пользование (или во временное пользование)соответствующие договоры аренды целесообразно заключать с соблюдениемпроцедур, предусмотренных Законом № 94-ФЗ.

Посколькукод 7000000 (а к этой группировке в классификаторе ОКДП отнесены и видыдеятельности, связанные со сдачей внаем недвижимого имущества) включен вперечень товаров (работ, услуг), размещение заказов на поставки (выполнение,оказание) которых осуществляется путем проведения аукциона (утв. распоряжениемПравительства РФ от 27.02.2008 № 236-р), размещение заказа в этих случаях должноосуществляться путем проведения аукциона либо, при соблюдении соответствующихусловий, путем проведения запроса котировок или у единственного поставщика(исполнителя, подрядчика).



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогут составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль