Управление земельными ресурсами

2671
Арендные отношения по-прежнему остаются одной из самых эффективных форм использования государственной и муниципальной земли, но только в том случае, если произведен точный расчет арендной платы и контроль за ее уплатой.

Аренда - рычаг выкупа земли

С 1 января 2007 г. вступила в силу новая статья 2641Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), которая позволяет отражать в налоговом учетерасходы, связанные с выкупом государственной или муниципальной земельнойсобственности, в случае, если выкупаемые участки:

  • заняты зданиями, строениями,сооружениями;
  • приобретаются под объектыкапитального строительства.

Однако, несмотря на столь существенную налоговуюпоблажку, коммерческие предприятия, обладающие правом бессрочного пользованияземельными участками, по-прежнему очень неохотно становятся участникамигосударственного проекта по выкупу земель.

Отрицательное решение о выкупе земельного участкакоммерческие фирмы зачастую принимают не столько из-за отсутствия необходимыхсредств, сколько из-за существующего во многих регионах серьезного разрывамежду ставками земельного налога и арендной платы за земельные участки. Дело втом, что если по земельному налогу все перешли на новую базу - кадастровую стоимость,то по арендной плате в большинстве муниципальных образований неправомерноприменяются проиндексированные суммы 2005 г., в основу которых заложен старыйземельный налог с поправочными коэффициентами. В связи с этим по одному видуразрешенного использования, но в разных оценочных зонах (кадастровыхкварталах) земельный налог может оказаться гораздо выше арендной платы.

В регионах, где арендная плата рассчитана в процентахот кадастровой стоимости, проблема экономической диспропорции между земельнымиплатежами обострилась после вступления в силу постановления Правительства РФ от 11.04.06 № 206 "О внесении изменений в некоторые актыПравительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровойоценки земель" Разумное решение этой проблемы базируется на исполнениитребования налогового законодательства о том, что при установлении налоговдолжна быть учтена фактическая способность налогоплательщика к уплате налога.Другими словами, земельный налог должен быть приемлемым для налогоплательщика иэкономически обоснованным для бюджета.

С 1 января 2007 г. вступило в силу постановление правительства Ставропольского края от 29.12.06 № 176-п “Об утверждении результатов кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя”. В результате проведенной актуализации новые значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков для всех видов функционального использования земель значительно увеличились.

Постановление главы города Ставрополя "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году" было разработано с учетом того, что возросшая арендная плата может вызвать неплатежеспособность арендаторов и, как следствие, снижение фактических поступлений в бюджет. Так, если на 2006 г. были утверждены 5 ставок арендной платы, то на 2007 г. - 18, причем скорректированные в сторону уменьшения (табл. 1).

Таблица 1

Отдельные ставки арендной платы за земельные участки в г. Ставрополе на 2007 год

Кроме того, на 2007 г. в Ставрополе был предусмотренпонижающий коэффициент 0,5 для заключивших договоры аренды до 1 января 2006 г.в случаях, если годовой размер арендной платы за земельный участок в 2007 г.превысит годовой размер арендной платы 2005 г. в 3 и более раз.

При этом, поскольку НК РФ не предусматривает ежегодногопересмотра ставок земельного налога, продолжало действовать решениеСтавропольской городской Думы от 11.11.05 № 149 "Об установленииземельного налога и введении его в действие на территории городаСтаврополя". Этим решением были установлены предельные ставки земельногоналога, соответствующие ст. 394 НК РФ: 0,3 и 1,5%. Чтобы избежать дисбалансаплатежей за землю между арендаторами и собственниками, администрация Ставрополяприняла решение о необходимости уменьшения и дифференциации ставок земельногоналога с учетом равного подхода к различным категориям землевладельцев ивнесла на рассмотрение Ставропольской городской Думы предложение об измененииставок земельного налога.

Некоторые регионы идут и на более радикальные меры.Так, в Санкт-Петербурге до сих пор актуален п. 2 совместного письмаправительства Санкт-Петербургаи Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли от16.09.04 № 04/8797 "О намечаемых изменениях в порядке исчисления земельныхплатежей промышленных предприятий Санкт-Петербурга". В нем регламентирован20-процентный размер превышения арендной платы над земельным налогом послевведения в действие гл. 32 НК РФ "Земельный налог" (1 января 2006 г.)и, соответственно, перехода к единой системе расчета земельного налога иарендной платы исходя из кадастровой стоимости земли. Этот способ стимулированияпромышленников к выкупу земельных участков появился после того, как за весь2005 г. земельные участки выкупили лишь 700 арендаторов (10% от общего числапредприятий Санкт-Петербурга).

Учет арендаторов

Арендные платежи за земельные участки могут статьэффективным способом воздействия на промышленные и иные коммерческиепредприятия только в случае точного расчета и контроля уплаты арендной платы.Как показывает практика, решить эту задачу силами бухгалтерской службы одногоадминистратора арендной платы за землю не удается. В некоторых регионахразделяют администрирование платежей между исполнительным органом власти иучреждениями.

С 1 января 2006 г. в Свердловской области администратором по КБК 010 1 11 05 011 01 0000 120 “Арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли до разграничения государственной собственности на землю (за исключением земель, предназначенных для целей жилищного строительства)” является областное министерство по управлению государственным имуществом.

Администрирование арендной платы и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, предназначенные для целей жилищного строительства, до разграничения государственной собственности на землю, зачисляемые в бюджеты городских округов (КБК 901 1 11 05 012 04 0000 120), осуществляет администрация города Екатеринбурга.

В отличие от Екатеринбурга, во Владивостоке администрирование аналогичных платежей закреплено за управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры. Однако п. 1.7 постановления главы администрации г. Владивостока предусматривает необходимость доступа к базе данных учета арендной платы за землю управлению финансов и экономики (для просмотра). В Ставрополе пошли еще дальше. Там создана специальная группа учета городских земель отдела аренды земельных участков. Одна из обязанностей группы – контроль своевременного поступления земельных платежей в бюджет.

Причина закрепления различных администраторов за,казалось бы, однородными платежами зачастую кроется в том, что на территорииодного региона (например, Московской области) арендные договоры на земельныеучастки могут заключать как администрации муниципалитетов, так и комитеты поуправлению имуществом и экономикой (или другие аналогичные структуры).Результат - так называемый лоскутный учет, снижающий оперативность поступленияинформации, необходимой для принятия управленческих решений.

В последнее время появились средства автоматизации,предназначенные для учета арендаторов земли, расчета и контроля уплаты аренднойплаты. При этом даже несложные программные продукты (стоимостью до 6 тыс. руб.)позволяют наладить учет следующих операций:

  • заключение и расторжение договоров;
  • формирование списка арендаторов по категориям;
  • учет поступления арендной платы.

Автоматизированные формы по учету арендной платы нетолько позволяют получить информацию за любой расчетный период по каждомуарендатору (включая акты сверки), но и формировать:

  • сводные ведомости взаиморасчетов со всеми арендаторами;
  • списки дебиторов;
  • отчеты о площади земли, сданной в аренду;
  • анализ поступления и выбытия арендаторов;
  • анализ поступления арендной платы;
  • другие отчеты в произвольной форме.

Более половины из перечисленных форм и отчетов можносформировать в стандартной бухгалтерской программе, дополнительные настройкикоторой позволят вести полноценный учет договоров.

Если бухгалтерия и специалисты по учету земли работают в сетевой версии одной программы, необходимо четко разделить права доступа. Например, ввести в программу запрет на разноску платежей специалистом по учету земли и, наоборот, запрет для бухгалтеров изменять реквизиты арендатора.

Наихудший вариант учета арендаторов – свод распечаток из бухгалтерских программ и таблиц, заполненных вручную. Помимо высокого уровня трудозатрат, такая форма учета зависит от человеческого фактора, что означает высокую вероятность ошибок.

Защита эффективной аренды

Анализ данных достоверного учета арендаторов можетпоказать, что арендные отношения по-прежнему остаются одной из самыхэффективных форм использования государственной и муниципальной земли. В этомслучае свое право на отказ в выкупе придется отстаивать в суде.

Прежде всего судьи обращают внимание на дату оформленияправоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок.Если договор аренды в отношении земельного участка вступил в силу после 29октября 2001 г., то возможность приватизации земельного участка исключена. Обэтом сказано в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"Тем не менее, как видно из раздела "Отрицательная арбитражная практика"таблицы 2, иногда принцип единообразия судебной практики игнорируется.

Таблица 2

Арбитражная практика по вопросам выкупа арендованных земельных участков

Пример всего одного положительного решения приведениз-за того, что по большому счету все случаи, рассмотренные в разделе"Отрицательная арбитражная практика", противоречат принципуединообразия и, скорее всего, могли быть успешно оспорены в Высшем АрбитражномСуде. Однако в погоне за наполняемостью бюджета не стоит забывать, что важноне только юридическое, но и экономическое сопровождение. Так, например,предметом судебного разбирательства может оказаться неправомерно завышеннаяарендная плата.

Очень опасны тенденции, когда за идентичные земельныеучастки в рамках одного региона отдельно взятые муниципалитеты устанавливаютарендную плату, разнящуюся в десятки раз.

Желание арендаторов обратиться в суд, как правило,возникает при резком повышении арендной платы, особенно если на соседнейтерритории такого повышения не произошло. Поэтому расчет арендной платы долженбыть подкреплен не только различными методическими разработками, но и иметьсерьезное экономическое обоснование.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×