Что думает ВАС РФ об аренде госимущества

1182
 Даньшин А.Е.
Эксперт Международного центра финансово-экономического развития
Юридические аспекты арендных отношений сопряжены с множеством спорных вопросов, которые нередко разрешаются лишь в суде. Но и арбитры не всегда приходят к единой точке зрения, поэтому трудно быть заранее уверенными в исходе спора. Ознакомимся с разъяснениями, данными ВАС РФ для приведения судебной практики к единообразию.

Разъяснения для судов сформулированы в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Продление аренды без тендера

Прежде всего, заслуживает внимания разъяснение, в каких случаях не нужно проводить торги, чтобы продлить аренду. Если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, продлить аренду на неопределенный срок можно без организации торгов.

Под упомянутым законом подразумевается, в первую очередь, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ “О защите конкуренции”, а точнее ст. 17.1, вступившая в силу со 2 июля 2008 г. Таким образом, договоры аренды, заключенные ранее этой даты, можно пролонгировать на неопределенный срок без проведения торгов – в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Если же планируется заключить новый договор аренды указанного имущества, без тендера не обойтись.

Эти разъяснения суды уже начали брать на вооружение. К примеру, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд признал правомерным продление договоров аренды, заключенных в 2006 г. и мае 2008 г. Причем в рассматриваемом деле суд подчеркнул, что контракты были именно пролонгированы на неопределенный срок. Тот факт, что стороны ежегодно подписывали допсоглашения об изменении арендной платы, не свидетельствует о заключении новых договоров (постановление от 14.05.2012 по делу № А57-11723/2011).

Кроме того, Пленум ВАС РФ дал подробные разъяснения об использовании преимущественного права на заключение договора аренды. Таким правом обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по контракту, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. Это правило работает только при условии, что старый арендатор письмен но уведомил арендодателя о своем желании заключить новый договор.

Преимущественное право арендатора превалирует над правом заключить договор аренды того лица, которое выиграет торги. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

При этом есть способ лишить прежнего арендатора такой привилегии. Если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предлагал арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предусмотренных для победителя торгов, а арендатор отказался или не принял это предложение в названный в нем срок (если не указан, то 20 дней), суд откажет этому арендатору в защите его преимущественного права.

Арендатор или собственник

Финансовой составляющей арендных отношений касается часть постановления, посвященная спорам о взыскании платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи. В такой ситуации имеет значение, с какого момента прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае, когда он выкупает имущество.

Вопрос порожден тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Ведь ГК РФ содержит требование о госрегистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи (ст. 551 ГК РФ). Основываясь на этом, существовала точка зрения, что до момента получения свидетельства о госрегистрации права собственности покупатель все еще остается в статусе арендатора, а не полноправного собственника. Следовательно, за этот период он должен вносить арендную плату.

ВАС РФ развенчал эту теорию. Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Причем сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что этот договор не прекратился. Любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды. Но если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Если же предметом аренды выступает земельный участок, до госрегистрации своих прав на надел покупатель – бывший арендатор госимущества обязан оплачивать аренду. Дело тут в следующем.

Согласно Земельному кодексу РФ любое использование земли осуществляется за плату, а ее формами являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до госрегистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, если продавцом земельного участка выступает публично-правовое образование, до госрегистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, поскольку продавец не уплачивает земельный налог. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×