Чтобы договор аренды не стал ничтожной сделкой

1669
 Горошков С. В.
Заместитель директора ГБУК г. Москвы «МДТ им. К.С. Станиславского»
Для многих бюджетных учреждений сдача в аренду принадлежащего им на праве оперативного управления недвижимого имущества является важной составляющей финансово-хозяйственной деятельности. Зачастую доходы, получаемые в виде арендных платежей, представляют собой значительную часть финансовых ресурсов учреждения. Вместе с тем практика показывает, что не все учреждения проявляют должную степень ответственности при распоряжении имуществом.

Что нарушаем

Проверками, проводимыми органами, уполномоченными на осуществление контроля за использованием государственного и муниципального имущества, устанавливаются существенные нарушения норм закона, допускаемые при передаче имущества в аренду. Материалы, публикуемые Федеральной службой бюджетного надзора, Контрольно-счетной палатой РФ, контрольно-счетными органами субъектов РФ и муниципальных образований, содержат многочисленные тому примеры.

Запомнить

Неполучение учреждением согласия собственника передаваемого в аренду имущества на совершение сделки в отношении этого имущества и отсутствие у учреждения полномочий на совершение такой сделки являются одним из наиболее распространенных видов нарушений при заключении договоров аренды.

Пример 1

В результате проведенной Контрольно-счетной палатой г. Москвы выборочной проверки использования московскими театрами городского имущества и средств городского бюджета в 2010 г. было установлено, что 14 из 22 включенных в план проверки учреждений осуществляли передачу имущества в аренду в нарушение требований законодательства. В частности, без учета рыночной ставки в аренду сдавались помещения площадью не менее 15 852,0 м2; 1508,3 м2 были переданы арендаторам без оформления в установленном порядке арендных отношений, что повлекло за собой недополучение доходов в бюджет г. Москвы в размере не менее 282,8 тыс. руб.

Пример 2

При проведении Контрольно-счетной палатой Краснодарского края ревизионных мероприятий в отношении администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район и администраций поселений, входящих в состав района за период 2009–2010 гг. и шесть месяцев 2011 г., был установлен факт недополучения бюджетом района более 1,2 млрд руб. Что обусловлено несоблюдением при совершении сделок в отношении муниципального имущества требований законодательства РФ об оценочной деятельности.

Когда согласия нет

Нарушения в т. ч. являются следствием несоблюдения норм, закрепленных в ст. 298 и 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статьей 298 ГК РФ устанавливаются особенности распоряжения учреждением имуществом, в т. ч. недвижимым. Согласно п. 3 указанной статьи бюджетное учреждение не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника.

В большинстве случаев нарушения допускаются учреждениями, не имеющими намерений уклониться от согласований. Корень зла кроется в недостаточно четком представлении о порядке их осуществления.

Например, учреждение может обратиться за согласием к учредителю и полагать, что этого достаточно для правомерности сделки. Вместе с тем, учредители не всегда являются собственниками имущества. Согласно положениям ч. 9 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.2006 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с ГК РФ, при этом собственником является соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование.

Возложение прав и полномочий собственника такого имущества на тот или иной орган исполнительной власти, орган местного самоуправления или иное лицо осуществляется согласно законодательству РФ и соответствующим нормативным правовым актам федерального уровня, субъектов РФ и муниципальных образований.

Следствием несоблюдения требований о согласовании с собственником арендных сделок может быть не только негативная оценка эффективности использования учреждением переданного ему в оперативное управление имущества, но и признание таких сделок недействительными и неполучение учреждением тех средств, на поступление которых оно рассчитывало.

Пример 3

Наглядным примером неблагоприятных последствий является дело № А46-10626/2011, рассмотренное Арбитражным судом Омской области (решение АС Омской области от 12.01.2011), а впоследствии – Восьмым арбитражным апелляционным судом (постановление 8-го ААС от 05.03.2012).

Предметом иска было требование государственного федерального учреждения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного им с обществом с ограниченной ответственностью и взыскании с общества задолженности по арендной плате. В ходе судебного разбирательства судами был установлен факт недействительности заключенного учреждением и обществом договора аренды.

Одним из оснований для принятия такого решения явилось отсутствие согласия собственника принадлежащего учреждению на праве оперативного управления имущества на передачу его в аренду.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из этой нормы, суды пришли к заключению об отсутствии между учреждением и обществом договорных отношений и отказали учреждению в удовлетворении искового требования в части взыскания задолженности по арендной плате.

Особая ситуация сложилась у образовательных учреждений. Как следует из положений ст. 608 ГК РФ, основанием полномочий по передаче имущества в аренду могут быть нормы закона. В качестве одной из таких норм, предоставляющих образовательному учреждению право самостоятельного распоряжения имуществом путем сдачи его в аренду, являются положения Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании».

Согласно п. 11 ст. 39 данного закона, образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Из буквального толкования приведенной нормы следует, что решение о заключении договора аренды может быть принято учреждением самостоятельно, без согласования с собственником переданного ему в оперативное управление имущества. Учитывая неоднозначность трактовки этой нормы, применение ее на практике затруднительно.

При рассмотрении дел, связанных с оспариванием правомерности заключения образовательными учреждениями договоров аренды без согласования с собственниками, арбитражные суды приходили к диаметрально противоположным заключениям.

Пример 4

В постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу № А69-2755/2009, ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу № А05-16648/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2011 по делу № А01-1218/2010 судами признавалось право образовательных учреждений сдавать закрепленное за ними имущество в аренду без получения согласия собственника имущества.

Однако, согласно правовой позиции, которая нашла отражение в постановлениях ФАС Московского округа от 19.01.2009 № КА-А40/13120-08 по делу № А40-17205/08-153-210, ФАС Уральского округа от 26.02.2009 № Ф09-323/09-С1 по делу № А60-19499/2008-С6 и ряде других судебных актов, предоставленное образовательным учреждениям право выступать в качестве арендодателя, не освобождает их от установленной ст. 298 ГК РФ обязанности получать согласие собственника на распоряжение этим имуществом.

Таким образом, когда арендодателем выступает образовательное учреждение, получение согласия собственника имущества на совершение сделки является целесообразным и оправданным шагом, исключающим возможность предъявления претензий к учреждению в дальнейшем.

В соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами, уставом учреждения или договором о передаче имущества в оперативное управление на учреждение может быть возложена обязанность согласования сделок, совершаемых в отношении принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества не только с собственником имущества, но и с учредителем. Либо предусмотрено проведение дополнительных обязательных процедур.

Исключения из правил

Не менее распространенным нарушением является несоблюдение учреждениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ устанавливаются особенности порядка заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, в т. ч. и договоров аренды имущества, принадлежащего на праве оперативного управления бюджетным учреждениям. Согласно ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение таких договоров может осуществляться только по результатам торгов в форме конкурсов или аукционов. Однако из общего правила есть исключения.

Наиболее актуальными являются нормы, допускающие возможность передачи имущества в аренду без проведения торгов государственным и муниципальным учреждениям; образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения; адвокатским, нотариальным, торговопромышленным палатам (пп. 2, 3, 5, 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Перечисленные организации часто выступают в качестве арендаторов и возможность предоставления им имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона не только сокращает время оформления сторонами договорных отношений, но и обеспечивает возможность выбора контрагента.

Существенное значение могут иметь положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, согласно которым учреждения имеют право заключать без проведения торгов договор аренды с тем лицом, с которым по результатам проведенных в соответствии с Законом № 94-ФЗ1 конкурса или аукциона учреждением был заключен государственный или муниципальный контракт (гражданско-правовой до говор).

При этом предоставление имущества в аренду такому лицу должно быть предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения контракта (договора).

Пример 5

Распространенным случаем применения нормы п. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ является включение в документацию о проводимых торгах при размещении заказа на оказание услуг по организации общественного питания условия о заключении с победителем наряду с госконтрактом (гражданскоправовым договором) также и договора аренды помещений, которые будут использоваться в целях исполнения основного обязательства.

Важным исключением из правил является закрепленная в п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ норма, согласно которой проведение торгов на право заключения договора аренды не требуется в случае передачи в аренду имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, при условии, что общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 м2 и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

При предоставлении учреждением части помещения незначительной площади, например, для размещения банкомата, целесообразность проведения торгов на право заключениядоговора аренды вызывает обоснованные сомнения. Нор мы, предусматривающие возможность заключения договора «напрямую» позволяют избежать лишних издержек.

Также, в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, возможность неприменения общих правил допускается в случае, если имущество передается одному лицу на срок, в совокупности не превышающий 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.

Для многих учреждений, деятельность которых связана с периодической передачей помещений в пользование третьим лицам (например, театры, клубы предоставляют свои сценические площадки для выступления гастролирующим коллективам), упомянутая норма имеет исключительно важное значение.

Законом № 135-ФЗ определены и иные обстоятельства, при которых заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества осуществляется без проведения конкурсных процедур. Перечень таких обстоятельств является закрытым, и в случае, когда ни одно из предусмотренных законом исключений не может быть применено, учреждение не вправе уклониться от проведения торгов.

Последствия нарушений

Неисполнение установленных Законом № 135-ФЗ требований о заключении договора аренды по результатам торгов и несоблюдение учреждениями порядка их проведения являются основаниями для вынесения судом решений о недействительности сделок по передаче имущества в аренду. Последствием таких решений может быть утрата учреждением права претендовать на взыскание с арендатора задолженностей по арендной плате (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.11.2010 по делу № А82-438/2010; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 № 17АП-1523/2012-АК по делу № А60-34073/2011; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 № Ф04-4777/2009(12458-А45-30) по делу № А45-16388/2008).

Нужна ли оценка

Еще одним важным обстоятельством является применение положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности). Статья 2 данного закона определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Как установлено ст. 5 Закона об оценочной деятельности, к объектам оценки относятся, в т. ч., имущество, право собственности, иные вещные права. Согласно положениям абзацев 1 и 2 ст. 8 закона проведение оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

В том числе при определении стоимости объектов оценки, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду.

Действие указанной статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Кроме случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника (абзац 14 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая то обстоятельство, что в соответствии с п. 1 ст. 296 и п. 3 ст. 298 ГК РФ условием распоряжения учреждением имуществом является наличие согласия собственника такого имущества, нормы ст. 8 Закона об оценочной деятельности подлежат применению бюджетными учреждениями в полном объеме. Таким образом, проведение оценки недвижимого имущества, передаваемого в аренду, является обязательным при заключению соответствующего договора.

Несмотря на то что арбитражные суды за редким исключением (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 № Ф03-9241/2010 по делу № А51-15616/2005) не считают непривлечение независимого оценщика при передаче в аренду недвижимого имущества достаточным основанием для признания заключенного договора аренды недействительным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2009 № Ф03-2802/2009 по делу № А59-3313/2008; ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 № Ф04-5039/2009 (13113-А75-30) по делу № А75-368/2009), занимаемая ими позиция не свидетельствует об отсутствии необходимости в исполнении установленных законом требований.

Запомнить

Порядок проведения торгов на право заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и перечень видов имущества, в отношении которого договоры могут быть заключены по результатам конкурса установлены приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67. Информация о торгах подлежит размещению на сайте www.torgi.gov.ru (постановление Правительства РФ от 28.09.2010 № 767).

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×