Аренда+ремонт

1278
 Козлов М.А.
Начальник юридического отдела, член Ассоциации юристов России, г.Москва
Аренда недвижимости, казалось бы, самая стандартная хозяйственная ситуация. Заключаем соответствующий договор и исполняем принятые по нему обязательства, включая содержание арендуемого имущества и его ремонт. Однако как быть, если передаваемое в аренду имущество является государственной (муниципальной) собственностью, и оно передано в оперативное управление государственному или муниципальному казенному учреждению?

Чем руководствоваться?

Действительно, некоторые особенности правового регулирования аренды имущества казны, обусловленные его особым статусом, имеются.

Во-первых, согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Правила проведения таких конкурсов или аукционов утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67. Во-вторых, решениями органов государственной власти (как федерального, так и регионального уровня) и местного самоуправления утверждаются типовые (примерные) формы договоров аренды недвижимого имущества (например: приказ Минэкономразвития РФ от 12.04.2006 № 95; постановление Правительства Москвы от 15.04.2003 № 251-ПП; постановление главы Ленинского муниципального района Московской области от 05.08.2010 № 129).

В остальном следует руководствоваться общими положениями об аренде и об аренде отдельных видов имущества Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Это в полной мере распространяется и на решение вопросов распределения бремени содержания арендуемого имущества между сторонами договора, включая осуществление ими текущего и капитального ремонта.

Обязанности арендатора по содержанию имущества

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено ст. 655 ГК РФ передача объекта недвижимости от арендодателя арендатору и обратно осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При возврате объекта аренды в состоянии худшем, чем он был передан по акту приема-передачи (с учетом нормального износа), арендатор обязан возместить понесенный арендодателем ущерб в установленный договором срок (см., например, п. 5.4.10 примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, утв. постановлением правительства Москвы от 15.04.2003 № 251-ПП).

В связи с вышеизложенным, основные обязанности по содержанию арендуемого имущества несет арендатор. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Для справки

Поддержание имущества в исправном состоянии предполагает и выполнение следующих работ: обеспечение функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.; поддержание фасадов арендуемого объекта в исправном техническом и санитарном состоянии; несение расходов на содержание и эксплуатацию здания (сооружения) пропорционально доле площади занимаемых помещений в общей площади здания и т. д.

Под текущим ремонтом понимается ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т. д. (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009).

Так как все указанные обязанности арендатора являются именно текущими, а их неисполнение влечет имущественную ответственность арендатора перед арендодателем за фактически причиненный ему ущерб, стоимость таких работ. Достаточно простой констатации наличия у арендатора соответствующих обязанностей (например, п. 4.3.12 примерной формы договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Московской области и оперативном управлении (утв. постановлением правительства Московской области от 16.04.2010 № 245/13)). Однако на практике, если имущество передается в аренду на несколько лет, то все-таки принято указывать периодичность проведения ремонтных работ.

Пример

«Арендатор обязуется не реже одного раза в год производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества».

Интересно, что судебная практика указывает на то, что договор аренды может предусматривать условие об удержании арендодателем обеспечительного взноса для последующей компенсации ущерба, причиненного арендуемому имуществу, если арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу № А45-15342/2011).

В целях осуществления контроля за соблюдением арендатором условий пользования арендуемыми помещениями, включая их содержание, в договоре аренды, как правило, закрепляется право арендодателя на периодический доступ в помещения для осмотра и оценки их состояния (например, п. 4.1.2 договора аренды недвижимого имущества, составляющего казну Ленинского муниципального района Московской области (утв. постановление главы Ленинского муниципального района МО от 05.08.2010 № 129)).

Затраты на произведенный арендатором за свой счет текущий ремонт не могут быть зачтены в счет уплаты арендной платы (см., например, п. 5.2.13 договора аренды недвижимого имущества Можайского муниципального района Московской области, утвержденного постановлением главы Можайского муниципального района МО от 27.02.2006 № 326-П).

Улучшение объекта аренды

В ходе исполнения обязанностей по содержанию имущества либо просто в процессе его эксплуатации арендатором могут быть произведены улучшения арендуемого объекта. Причины внесения таких улучшений могут быть самыми разнообразными (например, эстетические соображения, улучшение эксплуатационных свойств объекта и т. п.).

Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Основным критерием классификации является наличие возможности отделения произведенного улучшения без повреждения объекта аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

К отделимым улучшениям могут быть отнесены временный металлический навес над торговыми местами (определение ВАС РФ от 30.11.2009 № ВАС-15900/09 по делу № А14-17079/2008539/32), счетчик электропотребления и металлический бокс (шкаф) с электрооборудованием (постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу № А65-2555/2009), и т. п.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (см., например, п. 4.2.13 проекта договора аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Котельники Московской области (утв. решением Совета депутатов городского округа Котельники МО от 08.09.2010 № 75/10)).

Несколько сложнее обстоит дело с неотделимыми улучшениями арендованного имущества. К таким улучшениям может быть отнесен капитальный ремонт объекта аренды, произведенный арендатором за счет собственных средств (см., например, определение ВАС РФ от 13.07.2010 № ВАС-8770/10 по делу № А32-15988/2009-27/63).

Как установлено п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пример

Согласно п. 7.4 примерной формы договора аренды недвижимого имущества, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности (приложение 2 к приказу Минэкономразвития России от 12.04.2006 № 95), неотделимые улучшения имущества производятся арендатором только на основании письменного разрешения арендодателя. Стоимость произведенных улучшений по окончании срока аренды не возмещается.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ). В связи с этим и во избежание возникновения каких-либо разночтений можно порекомендовать включать в текст договора аренды соответствующий запрет.

Пример

В соответствии с п. 3.2.11 примерной формы договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением, подведомственным Федеральному агентству железнодорожного транспорта (утв. распоряжением Росжелдора от 06.04.2005 № МА-94-Р), арендатору не разрешается производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировки и/или переоборудование недвижимого имущества, вызываемые потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Если улучшения арендуемого имущества произведены за счет амортизационных отчислений от него, то они в любом случае являются собственностью арендодателя, независимо от того, являются они отделимыми либо нет (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Кому делать капитальный ремонт?

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (см., например, постановление Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»).

По общему правилу обязанность производить за свой счет капитальный ремонт возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Пример

Согласно п. 4.2.11 примерного договора аренды муниципального недвижимого имущества городского округа Дзержинский Московской области (Положение городского округа Дзержинский МО от 24.05.2010 № 3/7-ПД) в обязанности арендатора вменяется своевременно производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением и с согласия арендодателя, а также принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций.

Если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, такое условие не освобождает арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость ремонта, если только договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт за свой счет (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2002 № Ф09-3085/02-ГК по делу № А76-8454/02).

В отличие от ситуации с текущим ремонтом, где вопрос срока остается открытым, ГК РФ прямо устанавливает, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Здесь следует дополнить, что согласно ч. 2 ст. 314 ГК РФ обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Последствия неисполнения сторонами своих обязательств

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 619 и п. 3 ч. 1 ст. 620 ГК РФ неисполнение одной из сторон договора аренды обязанности по производству вменяемого ей ремонта дает другой стороне право требовать досрочного расторжения такого договора (только в судебном порядке).

Неисполнение со стороны арендатора. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что нарушение арендатором обязанности по производству текущего ремонта приравнивается к неисполнению им обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии. При возврате имущества арендатор обязан возместить стоимость его восстановления до состояния, в котором оно передавалось в аренду, т. е. возместить причиненный арендодателю ущерб (см, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009).

Кроме того, арендатор обязан возместить убытки (в т. ч. в виде упущенной выгоды), если, например, арендодатель не сможет использовать имущество по назначению вследствие существенного ухудшения его состояния.

Неисполнение со стороны арендодателя. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Представляется, что пп. 1, 3 справедливы также для случаев, когда обязанность по производству капремонта возложена на арендатора. Здесь соответствующие требования будут выдвигаться уже арендодателем.

Если арендатор взыскивает с арендодателя стоимость ремонта, то согласно сложившейся судебной практике документами, которые могут подтвердить расходы арендатора, являются: смета; график проведения ремонтных работ; акт приемки выполненных работ; договор подряда; договоры купли-продажи товара, платежные поручения, товарные накладные и др. (см., например, определение ВАС РФ от 04.08.2010 № ВАС-7944/10 по делу № А40-11932/09-3-132, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу № А33-17262/2008 и т.д.). При отсутствии сметы товарные и кассовые чеки (их копии) не являются доказательством расходов (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2007 № Ф09-1766/07-С6).



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогут составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль