Расчет суммы арендных платежей

1503

Вопрос 

Бюджетное учреждение заключает договор на передачу в аренду части помещений, принадлежащих ему на праве оперативного управления. Величина арендных платежей согласно решению городской Думы составляет 150 руб./м². Как правильно исчислить сумму арендных платежей – с учетом размера соответствующих расходов арендодателя по оплате услуг на коммунальное обслуживание, связь и вывоз мусора или лучше заключить с арендатором отдельный договор, в рамках которого учреждение будет перевыставлять произведенные расходы?

Ответ

Арендная плата рассматривается как плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Каких-либо иных платежей непосредственно по арендным обязательствам гражданское законодательство не предусматривает.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, определенной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Соответственно стороны могут согласовать размер арендной платы исходя из принимаемых ими обеими данных – она может включать компенсацию каких-либо расходов арендодателя или не включать никаких.

Под коммунальными услугами понимается широкий спектр различных услуг. Согласно Государственному стандарту РФ ГОСТ Р 51929-2002 “Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения”, введенному в действие постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 № 307-ст, к жилищно-коммунальным услугам относятся услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иными словами, по общему правилу арендатор самостоятельно несет расходы на коммунальные услуги в арендуемом помещении, тем более что они по сути являются расходами на обеспечение его деятельности.

В то же время, если арендатор ввиду специфики предмета и правового регулирования какого-либо договора на оказание коммунальных услуг не имеет возможности заключить его самостоятельно, договор заключается арендодателем, но в интересах арендаторов. И если условие о том, что компенсация платежей арендодателя по таким договорам входит в состав арендной платы, не установлено договором аренды, арендатор обязан возместить его сверх арендной платы, поскольку по определению она устанавливается только за пользование арендованным имуществом.

Возмещение таких расходов не рассматривается как оплата услуг, оказанных арендатору (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99).

Таким образом, законодательство предоставляет сторонам договора аренды право самостоятельно определить, каким из возможных способов будут оплачиваться услуги, связанные с поддержанием имущества в исправном состоянии (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, определение ВАС РФ от 22.12.2008 № 6219/08, письмо Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175, письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@):

  • арендатор может самостоятельно заключать договоры на оказание эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг;
  • стоимость услуг может учитываться при определении размера арендной платы, установленной в твердой сумме;
  • стоимость эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг может учитываться при определении переменной части арендной платы;
  • стоимость услуг может возмещаться арендатором арендодателю сверх суммы арендной платы.

Зачастую учреждениям и уполномоченным органам власти (местного самоуправления) сложно доказать, что при формировании твердой суммы арендной платы суммы эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных расходов учитывались должным образом. Кроме того, подобный порядок заключения договоров аренды предполагает необходимость разработки порядка периодической индексации размера арендной платы.

Поэтому наибольшее распространение в различных публично-правовых образованиях получила практика, в соответствии с которой арендаторы государственного (муниципального) имущества заключают с арендодателями отдельные договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (см. распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 30.05.2007 № 885-р, постановление Правительства Астраханской области от 22.04.2009 № 185-П, приказ Минэкономразвити России от 12.04.2006 № 95).

Она основана на содержании письма Минимущества России от 17.09.2001 № НГ-30/16725 “О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования”.

Таким образом, учреждению целесообразно заключить с арендаторами отдельные договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, согласовав данный порядок расчетов с уполномоченными органами местного самоуправления в рамках реализации п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ “О некоммерческих организациях”.

Описанный порядок расчетов с арендаторами целесообразно применять только в отношении тех видов услуг, оказание которых в соответствии с действующим законодательством или техническими условиями невозможно на основании договоров, заключенных арендаторами непосредственно с поставщиками услуг. Остальные услуги, например, вывоз бытовых отходов, услуги телефонной связи, арендаторы вправе оплачивать самостоятельно на основании договоров, заключенных со специализированными организациями.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×