Сдача имущества в аренду шаг за шагом

1638
 Бахтина Т.Ю.
Эксперт Международного центра финансово-экономического развития
При сдаче в аренду имущества, принадлежащего учреждению на праве оперативного управления, помимо норм гражданского законодательства нужно учитывать особенности правового положения государственных (муниципальных) учреждений. Рассмотрим, по каким основным направлениям должна быть организована работа, если принято принципиальное решение о совершении такой операции.

Определение правовых оснований

В соответствии с пп. 2, 3 ст. 298, ст. 608 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 4 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ “Об автономных учреждениях” (далее – Закон № 174-ФЗ), п. 4 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ “О некоммерческих организациях” (далее – Закон № 7-ФЗ) бюджетное (автономное) учреждение вправе сдавать в аренду имущество при выполнении следующих условий:

  • подобная деятельность служит достижению целей, ради которых создано учреждение, и соответствует этим целям;
  • возможность сдачи имущества в аренду предусмотрена учредительными документами.

Если в уставе учреждения прямо предусмотрен вид деятельности “сдача имущества в аренду”, можно сразу приступать к работе по организации и оформлению сделки. Если же подобных положений учредительные документы не содержат, для начала в них следует внести изменения. При этом ссылка на наличие в учредительных документах формулировки типа “иная приносящая доход деятельность в соответствии с действующим законодательством” не всегда рассматривается специалистами контролирующих органов в качестве достаточного основания для сдачи имущества в аренду.

Одобрение сделки

Даже если приведенные выше условия выполняются, далеко не всегда можно сразу приступать к процедурам, связанным с заключением договора аренды. Бюджетному (автономному) учреждению может понадобиться одобрение на совершение сделки от собственника имущества, а автономному учреждению – еще и от наблюдательного совета:

Как правило, под собственником понимается орган, осуществляющий в отношении учреждения функции и полномочия учредителя. Порядок осуществления учредителями своих полномочий определяется на уровне того публично-правового образования, которое создало учреждение. Так, обязанность федеральных бюджетных учреждений согласовывать со своими учредителями сделки по передаче соответствующих видов имущества в аренду установлена подп. “л”, “м” п. 3 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537, а федеральных автономных учреждений – подп. “ж” п. 3 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10.10.2007 № 662.

Конкретный перечень документов, необходимых для одобрения сделки, сроки и порядок их представления необходимо уточнять у учредителя. Например, достаточно подробный перечень документов, необходимых для согласования сделки по передаче недвижимого имущества в аренду, приведен в письме Минобрнауки России от 30.05.2012 № 15-2812.

Процедура согласования учредителем передачи имущества в аренду – не пустая формальность. В процессе согласования сделки проводится экспертная оценка последствий заключения договора аренды, а документы, представляемые учреждением, позволяют обосновать эффективность принимаемых решений. Многие из документов, которые требуется представлять учредителю для согласования данных сделок, целесообразно оформлять и при передаче в аренду того имущества, в отношении которого получать одобрение учредителя не нужно.

От имени собственника при согласовании сделок с имуществом бюджетных (автономных) учреждений может выступать не только учредитель, но и орган, на который возложены функции по управлению имуществом публично-правового образования (на федеральном уровне – Росимущество). Как правило, учреждения напрямую с такими органами не контактируют, все необходимые согласования обычно проводит учредитель и направляет в подведомственные учреждения только итоговые решения, уже согласованные с органом по управлению имуществом.

Автономному учреждению в отдельных случаях сделку по передаче имущества в аренду необходимо согласовывать также с наблюдательным советом:

  • если требование об одобрении всех подобных сделок наблюдательным советом предусмотрено учредительными (иными) документами в установленном порядке;
  • если сделка является крупной (ст. 14, ч. 1 ст. 15 Закона № 174-ФЗ);
  • если в совершении сделки имеется заинтересованность членов наблюдательного совета, руководителя автономного учреждения или его заместителей (ст. 16, 17 Закона № 174-ФЗ).

Таким образом, решение наблюдательного совета о согласовании сделки может понадобиться и в случаях, когда она согласовывается с учредителем, и в случаях, когда одобрение учредителя получать не нужно.

Сделка с заинтересованностью может быть одобрена только большинством голосов членов наблюдательного совета, не заинтересованных в совершении этой сделки. Если же лица, заинтересованные в совершении сделки, составляют в наблюдательном совете большинство, решение об одобрении сделки принимается учредителем (ч. 2 ст. 17 Закона № 174-ФЗ).

Организация торгов

Согласно ч. 1, пп. 2, 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон № 135-ФЗ) договор аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за бюджетным (автономным) учреждением, может быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила предусмотрены ч. 1, 3.1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 утверждены правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

По истечении срока аренды заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством. При этом одновременно должны соблюдаться следующие условия (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Более того, согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ при соблюдении перечисленных выше условий учреждение-арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок. Исключение составляют следующие случаи:

  • принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
  • наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Оформление договора аренды

После получения всех необходимых согласований и проведения в установленных случаях торгов должностные лица учреждения могут приступать к оформлению (заключению) договора аренды, руководствуясь общими для всех экономических субъектов положениями гражданского законодательства. При этом в качестве арендодателя в договоре должно быть указано само бюджетное (автономное) учреждение – балансодержатель имущества.

Следует учесть!

Нормы налогового и гражданского законодательства не запрещают заключать соглашения о возмещении расходов по уплате “имущественных” налогов (налога на имущество организаций, земельного и транспортного налогов) в соответствии с договорами возмещения затрат при передаче имущества в аренду. На практике некоторые органы власти при определении порядка передачи в аренду объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, прямо предусматривают обязанность арендаторов по компенсации указанных расходов.

На уровне публично-правовых образований или отдельных учредителей может предусматриваться требование о применении при заключении таких договоров типовых условий, утвержденных уполномоченным органом власти (на федеральном уровне таким органом является Минэкономразвития России).

При заключении договора аренды желательно детально определить порядок компенсации арендатором коммунальных, эксплуатационных и иных расходов, которые несет арендодатель в отношении переданного в аренду имущества (если арендатор не заключает договоры на оказание соответствующих услуг самостоятельно). Подобные расходы арендодателя могут учитываться при определении размера арендной платы (в т. ч. в качестве ее переменной части).

Однако наибольшее распространение в настоящее время получила практика их компенсации сверх суммы арендной платы. Такой способ расчетов позволяет обеспечить прозрачность денежных потоков, имеющих различное целевое назначение, минимизировать налоговые риски и объективно подойти к определению суммы, на которую будет уменьшаться субсидия на выполнение задания в связи с передачей имущества в аренду.

Расчет финансовых последствий

Доходы и расходы. Операции по сдаче имущества в аренду относятся к приносящей доход деятельности бюджетного (автономного) учреждения (п. 4 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ, ст. 4 Закона № 174-ФЗ).

Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждений (пп. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).

В то же время учредитель может установить в качестве необходимого условия согласования сделки направление учреждением полученных средств на конкретные цели, например, на погашение кредиторской задолженности, осуществление расходов инвестиционного характера. Такое решение не противоречит нормам действующего законодательства.

Субсидия. Законодательством установлен прямой запрет на осуществление учредителем финансового обеспечения содержания имущества бюджетного (автономного) учреждения, сданного в аренду (п. 6 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ, ч. 3 ст. 4 Закона № 174-ФЗ). Уменьшать субсидию нужно на ту сумму, которая подлежит расходованию на содержание переданного в аренду имущества. Определить эту сумму поможет, в частности, обособление потока денежных средств, перечисляемых арендатором и предназначенных для компенсации отдельных расходов арендодателя по содержанию имущества (прежде всего коммунальных расходов).

Если договор аренды по каким-либо причинам прекратил свое действие в течение года и это не учитывалось при определении годового размера субсидии, учредитель имеет право в течении года увеличить размер субсидии. А вот заключение в течение года договора аренды, не запланированное при расчете размера субсидии, не является основанием для уменьшения годовой суммы субсидии. Согласно п. 3 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ и ч. 2.2 ст. 4 Закона № 174-ФЗ она может быть уменьшена только при изменении задания, т. е. при изменении объема или качества услуг (работ), которые оказываются (выполняются) в рамках задания.

Как правило, во избежание разногласий с контролирующими органами учредители в подобных ситуациях изменяют параметры задания для учреждения, передавшего в аренду имущество, или же изменяют нормативные затраты, исходя из которых определяется размер субсидии для такого учреждения.



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогут составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль