Определяем ставку арендной платы

1434
 Козлов М.А.
Начальник юридического отдела, член Ассоциации юристов России, г.Москва
На практике при сдаче имущества в аренду нередко возникают вопросы, связанные с установлением (определением размера) арендной платы сторонами договора и ее изменением. О том, как правильно действовать учреждению – арендодателю недвижимого имущества, расскажем далее.

Договор аренды

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

То есть применяется правило, прописанное в п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Исходя из положений рассматриваемой статьи, условие о размере арендной платы имущества не признается существенным условием договора аренды.

Совсем по-иному обстоит дело с договором аренды здания или сооружения. Как установлено п. 1 ст. 654 ГК РФ, такой договор должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме указанного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Запомнить

Судебная практика распространяет на договоры аренды нежилых помещений правила, установленные законом для аренды зданий и сооружений (см., например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (например, как указано в постановлении ФАС Центрального округа от 06.03.2012 по делу № А54-2181/2011, арендная плата может быть установлена в виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере).

Кроме того, в состав арендной платы не включаются затраты на произведенный арендатором ремонт, если такой ремонт вменяется ему в обязанность (см., например, п. 5.2.13 договора аренды недвижимого имущества Можайского муниципального района Московской области, утв. постановлением главы Можайского муниципального района МО от 27.02.2006 № 326-П), а также расходы балансодержателя по содержанию сданного в аренду имущества (амортизация, налог на имущество, плата за землю, необходимые административно-хозяйственные услуги и т. п. (см ., например, распоряжение Территориального управления Росимущества по Новосибирской области от 27.10.2006 № 1154-р «Об аренде государственного имущества, находящегося в федеральной собственности»).

Запомнить

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В то же время установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Для целей дальнейшего изложения материала определим, что под ставкой арендной платы понимается стоимость аренды 1 м2 объекта нежилого фонда в год, а под величиной арендной платы – стоимость аренды объекта нежилого фонда в целом за год (см., например, Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП, далее – Положение г. Москвы № 648-ПП).

Аренда госимущества

В отличие от общего (договорного) порядка правового регулирования арендных отношений процедура передачи в аренду государственного или муниципального имущества (в т. ч. находящегося у государственных и муниципальных организаций на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) (далее – госимущество), включая вопросы установления арендной платы, очень подробно прописана в нормативных правовых актах.

Запомнить

Передача госимущества в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается в следующих случаях: на основании международных договоров РФ (в т. ч. межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента и Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу; государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ; государственным и муниципальным учреждениям; образовательным учреждениям независимо от их организационноправовых форм и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения; в случае предоставления государственных и муниципальных преференций; в иных случаях, поименованных в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (см., например, решение Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 15.12.2011 № 329/26 «Об утверждении Положения об аренде имущества, находящегося в муниципальной собственности Ступинского муниципального района»).

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды госимущества, включая имущество, которое закреплено на праве оперативного управления за государственными или муниципальными казенными, бюджетными и автономными учреждениями (ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В данном случае размер арендной платы определяется на основании предложения победителя конкурса или аукциона, сделанного в установленном порядке (см., например, ст. 5 Закона Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области» (принят постановлением Московской областной думы от 02.07.2009 № 12/85-П)) (да лее – Закон МО № 88/2009-ОЗ).

Как указано в разъяснениях ФАС России от 05.06.2012 по применению Закона № 135-ФЗ, норма ст. 17.1 рассматриваемого закона направлена на обеспечение равного (конкурентного) доступа к госимуществу всем заинтересованным лицам. Конкурсные процедуры в данном случае необходимы для устранения преференций со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления отдельным участникам.

Начальной ценой на право заключения договора аренды госимущества является рыночная стоимость, определенная на основании данных отчета, подготовленного независимым оценщиком. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в т. ч. для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду.

В большинстве случаев рыночная стоимость аренды определяется с применением методов (методик) оценки, устанавливающих единый порядок расчета величины арендной платы за пользование госимуществом. При этом арендная плата рассчитывается дифференцированно, в зависимости от потребительских качеств арендуемого имущества, вида деятельности арендатора, месторасположения имущества, а также условий пользования.

Пример

В соответствии с Законо м МО № 88/2009-ОЗ расчетная величина арендной платы за пользование находящимися в областной собственности зданиями и нежилыми помещениями определяется по формуле:
Арас = Бап × S × Киз × Км × Кз × Ку,
где Бап – базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2 (Бап устанавливается законом Московской области);
S – арендуемая площадь помещений в здании;
Киз – коэффициент остаточной стоимости здания (Киз = (100 - % износа) / 100, если Киз меньше 0,5, он принимается равным 0,5);
Км – коэффициент качества строительного материала стен здания (кирпич – 1,5, железобетон – 1,25, прочее – 1);
Кз – коэффициент территориальной зоны Московской области. Границы территориальных зон и значения Кз устанавливаются Правительством Московской области. При этом Кз не может быть меньше 1. Кз для Москвы принимается равным 3;
Ку – коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения). Ку устанавливается Правительством Московской области в пределах от 1 до 3 в зависимости от близости арендуемого имущества к магистралям, административным центрам, наличия транспортной и иной инфраструктуры. Если на момент заключения договора аренды Ку не установлен, он принимается равным 1.

Нормативный документ

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении госимущества утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67. Аналогичные нормативные правовые акты приняты также на уровне субъектов РФ и на муниципальном уровне (например, Положение г. Москвы № 648-ПП).

В приведенном примере размер арендной платы за пользование имуществом, предоставленным в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также начальный размер арендной платы, необходимый для проведения торгов (конкурсов, аукционов), определяется путем сравнения расчетной величины арендной платы с ее рыночной величиной. При этом за окончательную величину арендной платы берется ее наибольшее значение (ст. 5.2 Закона МО № 88/2009-ОЗ).

Если же применение формулы для определения расчетной величины арендной платы невозможно по причине отсутствия требуемых характеристик имущества (плоскостные сооружения, объекты инженерной инфраструктуры и т. п.), то ее размер определяется только на основании рыночной величины (см., например, решение Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 15.12.2011 № 329/26).

Нарушение порядка заключения договоров аренды госимущества, в т. ч. несоблюдение требований закона о проведении конкурса (аукциона) и об оценке имущества, в соответствии со ст. 168 ГК РФ делает заключенный договор ничтожной сделкой, как не соответствующий закону или иному правовому акту (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 № Ф03-9241/2010 по делу № А51-15616/2005).

Запомнить

Изложенные правила определения размера арендной платы подлежат применению и в случаях передачи в аренду госимущества, приобретенного бюджетными и автономными учреждениями за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, и учитываемого ими на отдельном балансе (см., например, § V Положения о порядке передачи имущества, находящегося в собственности Московской области, в аренду, утв. постановлением Правительства Московской области от 16.04.2010 № 245/13).

Предоставление льгот

Законодательством об аренде госимущества предусмотрено предоставление государственных или муниципальных преференций, под которыми понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи госимущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий (п. 20 ст. 4 Закона № 135-ФЗ).

Такие преференции устанавливаются, как правило, в целях развития образов ания и науки, защиты окружающей среды, развития культур ы, искусства и сохранения культурных ценностей, развития физичес кой культуры и спорта, обеспечения обор оноспособности страны и безопасности государства, социальной защит ы населения, охраны труда и з доровья граждан, поддержки субъек тов малого и среднего предпринимательства и т. д.

Преференция может предоставляться в виде:

1 фиксированного (минимального) размера арендной платы;

2 расчетной ставки, определенной в пропорциях от величины рыночной арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика;

3 в иных формах.

Пример

Приведем несколько нормативных правовых актов, устанавливающих преференции при аренде имущества:
1) ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предусматривает, что оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование госимущества, в т. ч. земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.

В развитие положений данного закона Правительством РФ принято постановление от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», в соответствии с которым договоры аренды в отношении федерального имущества в т. ч. должны предусматривать следующий порядок внесения арендной платы:
в первый год аренды – 40% размера арендной платы;
во второй год аренды – 60% размера арендной платы;
в третий год аренды – 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее – 100% размера арендной платы (п. 4 постановления);

2) ст. 5.6. Закона МО № 88/2009-ОЗ указывает, что при передаче в аренду областной собственности без проведения торгов в целях, установленных Законом № 135-ФЗ, арендная плата определяется с применением понижающего коэффициента в размере 0,75;

3) п. 6.2 распоряжения Территориального управления Росимущества по Новосибирской области от 27.10.2006 № 1154-р устанавливается фиксированная ставка арендной платы, равная 42 руб. за 1 м2 в год, для организаций, фин ансируемых из федерального, областного и муниципального бюджетов.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×