text
Учет в учреждении

Договор аренды: ВАС РФ разъясняет и рекомендует

  • 21 мая 2013
  • 1150
Эксперт Международного центра финансово-экономического развития

В конце марта ВАС РФ опубликовал постановление от 25.01.2013 № 13, содержащее разъяснения по ряду спорных вопросов в сфере регулирования арендных отношений. Рассмотрим те из них, которые представляют интерес для государственных (муниципальных) учреждений.

Заключение нового договора без проведения торгов

Положения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в которых идет речь о последствиях истечения договора аренды государственного (муниципального) имущества, применяются в следующем порядке.

Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил его о том, что имущество больше не будет сдаваться в аренду. Договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако условие нового соглашения об арендной плате применяется к отношениям сторон с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора на новый срок.

Применение регулируемой арендной платы

По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ, если размер арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества определяется по результатам проведения торгов, он не является регулируемым. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

По договору, по которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительно изменять договор не нужно.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость госрегулирования арендной платы, отсутствует, но публичноправовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования, нужно учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды указали, что размер арендной платы или иное условие корректируются при изменении актов публично-правового образования, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует внесения поправок в договор аренды.

Изменение размера арендной платы чаще одного раза в год

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ закреплено: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Прежде, комментируя данную норму, ВАС РФ указывал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Теперь высказана иная позиция: данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора о размере арендной платы чаще одного раза в год. Более того, это возможно и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Вместе с тем высшие арбитры сделали оговорку: если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год.

Действительность договора аренды

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу этой статьи арендодатель, заключивший договор и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи. Поэтому договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным.

Тем более не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества (например, на основании договора купли-продажи), но право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в реестре.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи этого объекта арендатору само по себе тоже не влечет недействительности договора аренды.

Действительным договор недвижимого имущества является и в том случае, когда он подлежит госрегистрации, но не был зарегистрирован. Но при условии, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

В таком случае пользование имуществом должно оплачиваться в соответствии с договором. Если им установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для бухгалтеров госучреждений

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, лучшие статьи доступны только зарегистрированным пользователям.

Чтобы продолжить чтение статьи, зарегистрируйтесь. Это бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту!
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

Портал содержит эксклюзивные авторские статьи и образцы отчетных форм с примерами заполнения. Мы следим за качеством наших материалов. Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.