Договор аренды: ВАС РФ разъясняет и рекомендует

1143
 Даньшин А.Е.
Эксперт Международного центра финансово-экономического развития
В конце марта ВАС РФ опубликовал постановление от 25.01.2013 № 13, содержащее разъяснения по ряду спорных вопросов в сфере регулирования арендных отношений. Рассмотрим те из них, которые представляют интерес для государственных (муниципальных) учреждений.

Заключение нового договора без проведения торгов

Положения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в которых идет речь о последствиях истечения договора аренды государственного (муниципального) имущества, применяются в следующем порядке.

Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил его о том, что имущество больше не будет сдаваться в аренду. Договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако условие нового соглашения об арендной плате применяется к отношениям сторон с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора на новый срок.

Применение регулируемой арендной платы

По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ, если размер арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества определяется по результатам проведения торгов, он не является регулируемым. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

По договору, по которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительно изменять договор не нужно.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость госрегулирования арендной платы, отсутствует, но публичноправовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования, нужно учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды указали, что размер арендной платы или иное условие корректируются при изменении актов публично-правового образования, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует внесения поправок в договор аренды.

Изменение размера арендной платы чаще одного раза в год

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ закреплено: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Прежде, комментируя данную норму, ВАС РФ указывал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Теперь высказана иная позиция: данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора о размере арендной платы чаще одного раза в год. Более того, это возможно и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Вместе с тем высшие арбитры сделали оговорку: если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год.

Действительность договора аренды

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу этой статьи арендодатель, заключивший договор и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи. Поэтому договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным.

Тем более не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества (например, на основании договора купли-продажи), но право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в реестре.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи этого объекта арендатору само по себе тоже не влечет недействительности договора аренды.

Действительным договор недвижимого имущества является и в том случае, когда он подлежит госрегистрации, но не был зарегистрирован. Но при условии, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

В таком случае пользование имуществом должно оплачиваться в соответствии с договором. Если им установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Секретные материалы!

      Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Сайт для главных бухгалтеров и экономистов госучреждений

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×