Как изменить размер арендной платы?

893
 Козлов М.А.
Начальник юридического отдела, член Ассоциации юристов России, г.Москва
В № 5/2013 журнала вниманию читателей был представлен информационный материал о правилах установления (определения размера) платы за арендуемое недвижимое имущество. В продолжение темы автор дает разъяснения о том, могут ли стороны договора аренды изменять размер арендной платы, а также, каков порядок внесения таких платежей.

Менять можно, но осторожно

Законодательство допускает возможность изменения условий договора о размере арендной платы. В частности п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные в договоре, но не чаще одного раза в год.

Например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009 указал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы второй раз за год ничтожно. Представляется, что в рассматриваемой норме речь идет о возможности изменения арендной платы не ранее, чем по истечении одного года с момента последнего определения ее размера. В связи с этим по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату запрещено (определение ВАС РФ от 13.01.2011 № ВАС-17967/10 по делу № А40-13163/10-3-93).

Запомнить

В случае аренды недвижимого имущества соответствующие договоры, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Также должны пройти госрегистрацию дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). В противном случае в силу ст. 433, 651 ГК РФ дополнительное соглашение является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности арендатора перед арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу № А65-31531/2005-СГ2-6).

Положение о наличии обязательного соглашения сторон справедливо для ситуации, когда размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме. При этом сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору аренды.

А как быть, если в договоре размер арендной платы закреплен не в твердой денежной сумме, а путем установления механизма ее определения (например, в договор включено условие, предусматривающее ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции)? Исполнение сторонами такого условия не рассматривается как пересмотр арендной платы и не подпадает под ограничение, указанное в п. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66). В данном случае сторонам договора нет нужды заключать какое-либо дополнительное соглашение к нему (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)).

Сказанное справедливо также для случаев, когда размер арендной платы меняется (в т. ч. в одностороннем порядке) в связи с реализацией механизмов ее определения, установленных нормативными правовыми актами.

Пример 1

Согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2011 № 1704 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург”» индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет:
в 2012 г. – 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 г.;
в 2013 г. – 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 г.;
в 2014 г. – 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2013 г.

В подобных рассмотренному примеру случаях размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть пересмотрен по требованию арендодателя. Данная норма действует, даже если договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке (см., например, постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 № КГ-А40/296-10 по делу № А40-16260/09-85-78).

Обусловлено это тем, что в данном случае органы государственной власти и местного самоуправления реализуют предоставленные им полномочия по установлению правил, касающихся управления и распоряжения госимуществом (см., например, ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), обязательные для исполнения, по меньшей мере, подведомственными им учреждениями.

В связи с изложенным возникает вопрос, как поступить учреждениюарендодателю в случае, когда арендатор вносит денежные средства в сумме, определенной в договоре, притом что нормативным правовым актом уполномоченного органа размер арендной платы был изменен (т. е. арендатор вносил плату в заниженном размере), и указанное обстоятельство выявлено, например, в ходе проверки (ревизии)?

Представляется, что арендодатель вправе взыскать с арендатора образовавшуюся разницу, в т. ч. с применением положений ст. 1102 (обязанность вернуть неосновательное обогащение) и ст. 1107 (возмещение потерпевшему неполученных доходов) ГК РФ.

Косвенное подтверждение этому можно найти в материалах судебноарбитражной практики. Например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу № А33-10390/2009 сказано, что изменение ставок арендной платы на госимущество является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование таким имуществом по новым ставкам, даже если договор прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю.

Нормативный документ

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему это имущество.

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения средств.

Еще одним случаем, не признаваемым изменением размера арендной платы с учетом положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, является применение арендодателем условия договора, согласно которому ставка аренды устанавливается в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Информационного письма № 66).

ВАС РФ указал, что такое условие означает установление механизма исчисления арендной платы, позволяющего более частое изменение ее размера в целях устранения неблагоприятных последствий инфляции. При этом суд сослался также на правомерность такого способа расчетов, руководствуясь п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Размер арендной платы может быть изменен и по требованию арендатора. В частности, согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендуемого имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя в т. ч. соразмерного уменьшения арендной платы. Если такие недостатки были заранее известны арендатору либо их наличие оговаривалось сторонами на этапе заключения договора, ответственность арендодателя исключается (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Запомнить

Размер арендной платы может быть изменен как по требованию арендодателя, так и арендатора

Ответственность сторон

Поскольку в договорах аренды госимущества арендную плату принято устанавливать в денежном эквиваленте, денежные средства, как правило, вносятся арендатором путем безналичного их перечисления на расчетный счет и в сроки, установленные договором.

Пример 2

Пунктом 5.4 Примерной формы договора аренды (утв. постановлением правительства Московской области от 16.04.2010 № 245/13) установлено, что арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно безналичным порядком по реквизитам расчетного счета бюджета Московской области для перечисления арендной платы в срок, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. В платежном поручении арендатор обязан указать: «Арендная плата по Договору № за период оплаты без НДС».

Здесь необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 3 ст. 161 гл. 21 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, исчислять и уплачивать в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость обязаны арендаторы такого имущества.

В отношении услуг по предоставлению в аренду госимущества, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость НК РФ не предусмотрено.

Поэтому при оказании организацией, в т. ч. государственным или муниципальным учреждением, услуг по предоставлению в аренду соответствующего имущества, закрепленного за ней на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиком налога на добавленную стоимость является эта организация (см. письмо Минфина России от 10.05.2012 № 03-07-11/140).

Какие последствия могут наступить для арендатора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязанности по внесению арендной платы?

Во-первых, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Во-вторых, договором может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей (§ 2 «Неустойка» гл. 23 части первой ГК РФ).

Запомнить

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды, а по договору аренды здания или сооружения, заключенному на срок не менее одного года, с момента государственной регистрации такого договора (см., например, п. 10 Информационного письма № 66, постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу № А12-20384/06).

Пример 3

В соответствии с п. 6 ст. 4 закона Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области» договор аренды должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как установлено п. 6.11 Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Химки Московской области (утв. решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 14.09.2011 № 73/10), в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в городской бюджет пени в размере 0,3% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки арендного платежа.

Наконец, в-третьих, согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Разумный срок является оценочным понятием, и определяется исходя из характера обязательства, способа и места его исполнения и т. д.

Арендатор, в свою очередь, вправе отказаться от внесения арендных платежей либо требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков в виде внесенной ранее арендной платы, если он был фактически лишен возможности использовать имущество по причинам, не вызванным его виновными действиями (ст. 612, 620, 1102 ГК РФ), в т. ч.:

  • имущество предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, либо отсутствуют принадлежности имущества и относящиеся к нему документы, без которых использование такого имущества по целевому назначению невозможно (ст. 611 ГК РФ);
  • недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствуют пользованию им (ст. 612 ГК РФ).

При этом если арендатор не использовал имущество по не зависящим от него причинам, либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества арендодатель вправе требовать внесения арендной платы (п. 13 Информационного письма № 66).

Переход права собственности

В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В этом случае арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ. Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды.



Секретные материалы!

Есть статьи, которые мы не можем показывать на сайте в общем доступе. Подпишитесь на нашу специальную рассылку и получите информацию, которую мы открываем только избранным! Это бесплатно.

Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогут составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль