Определение начальной (минимальной) цены договора (цену лота)

879

Вопрос

Бюджетное учреждение намерено сдавать в аренду свободное помещение в административном здании, которое находится на праве оперативного управления. Предпринимательская деятельность прописана в уставе учреждения и согласована учредителем. По какой форме расчета рассчитывать стоимость арендной платы, включаются ли коммунальные платежи и расходы на содержание имущества в арендную плату или предъявляются отдельно? И может ли бюджетное учреждение применять рентабельность при расчетах тарифов по оказанию платных услуг, в т. ч.при расчете арендной платы?

Ответ

сообщаем следующее: По общему правилу цену нужно определять по результатам оценки.

Причем, по результатам оценки определяется начальная (минимальная) цена договора. После чего чтобы сдать имущество в аренду нужно провести торги – аукцион или конкурс. И уже в ходе торгов определится окончательная цена. Торги можно не проводить только в нескольких установленных законодательством случаях.

Коммунальные платежи можно как включить в арендную плату, так и предусмотреть отдельно.

Оценку можно не проводить только при заключении договоров аренды госимущества с субъектами малого и среднего предпринимательства и социально ориентированными некоммерческими организациями.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация:как определить начальную (минимальную) цену договора (цену лота) для целей проведения торгов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления в отношении госимущества

Начальную (минимальную) цену договора (цену лота) определяет организатор торгов. Сведения о ней в извещении о проведении аукционаконкурса организатор торгов должен указать в размере:

  • либо ежемесячного (ежегодного) платежа за право владения или пользования имуществом, то есть в размере арендной платы;
  • либо платежа за право заключить договор безвозмездного пользования имуществом.

Так порядок установлен пунктами 531 и 105 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

При этом порядок определения размера вышеуказанных платежей Правилами, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, не установлен. Поэтому начальную (минимальную) цену договора (цену лота) организатор торгов должен определить самостоятельно с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность (в частности, Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ). Об этом сказано в пункте 21разъяснений ФАС России от 5 июня 2012 г.

Так, при вовлечении в сделку имущества, принадлежащего полностью или частично России, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, обязательно проведение независимой оценки. Следовательно, организатор торгов должен привлечь оценщика и определить начальную (минимальную) цену договора (лота) на основании отчета об оценке.* Из данного правила есть ряд исключений.

1. При проведении торгов в отношении имущества госучреждений, которым они вправе распоряжаться без согласия собственника. В этом случае организатор может определить цену самостоятельно: как по результатам оценки, так и без ее проведения. Это следует из положений статьи 8 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. При заключении договора аренды госимущества (в т. ч. на новый срок) требование о проведении оценки рыночной стоимости объекта можно не соблюдать, если арендаторами являются:

  • субъекты малого и среднего предпринимательства;
  • организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
  • социально ориентированные некоммерческие организации.

Связано это с тем, что указанным арендаторам в рамках господдержки имущество может быть передано по льготным ставкам арендной платы без учета рыночной стоимости объекта. Такая позиция высказана всовместном письме от 14 августа 2014 г. Минэкономразвития России № 19491-ЕЕ/Д05и и ФАС России № АК/32618/14.

Если торги признаны несостоявшимися и организатор проводит новые торги, начальную (минимальную) цену договора (лота) можно изменить. При этом в отношении имущества, принадлежащего полностью или частично России, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, она не должна быть ниже стоимости, которая определена на основании отчета об оценке. Такого мнения придерживается Минэкономразвития России вписьме от 7 декабря 2011 г. № Д08-4971.

Станислав Бычков,

заместитель директора департамента

бюджетной методологии Минфина России

2. Рекомендация:Как провести аукцион на право заключения договоров аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления) в отношении госимущества

Одним из способов проведения торгов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и других договоров, предусматривающих переход прав на государственное (муниципальное) имущество, является аукцион.*

Главбух советует: Торги на право заключения договоров в отношении госимущества можно начать до истечения срока действующего договора аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления.

Новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. То есть к моменту вступления в силу договора, который заключен по результатам торгов, госимущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев, когда оно закреплено на праве оперативного управления).

Об этом сказано в пункте 17 письма ФАС России от 24 апреля 2014 г. № ЦА/16309/14.

Общие правила

Правила проведения торгов в форме аукциона установлены приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (ч. 5 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Они не распространяются на земельные и лесные участки, водные объекты, участки недр, а также на имущество, передаваемое по концессионным соглашениям (ч. 2 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ).*

Некоторые положения по проведению торгов и заключению договоров в отношении государственного и муниципального имущества изложены в письме ФАС России от 24 апреля 2014 г. № ЦА/16309/14 и разъяснениях ФАС России от 5 июня 2012 г. и от 1 ноября 2011 г.

Аукцион является открытым по составу участников и форме подачи предложения (п. 2 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Внимание: несоблюдение Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, признается нарушением. Такое нарушение является основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными (в т. ч. по иску антимонопольного органа) (ч. 4 ст. 17 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, ст. 168449 ГК РФ, письмо Минэкономразвития России от 21 января 2011 г. № Д05-171).*

Условия проведения

Аукцион нужно проводить в отношении имущества, которое не включено в перечень, утвержденный приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. По имуществу, включенному в указанный перечень, нужно проводить конкурс. Такой вывод следует из положений пункта 3 Правил, утвержденныхприказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. При этом по решению организатора торги на право заключения договоров на виды имущества, по которому заключение возможно через конкурс, могут быть проведены в форме аукциона. Об этом сказано в пункте 23 разъяснений ФАС России от 5 июня 2012 г.,письме ФАС России от 17 марта 2010 г. № АЦ/7021.

Однако для заключения договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения нужно проводить торги только в виде конкурса (п. 3.1 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). Разъяснения об особенностях передачи прав владения или пользования на такое имущество приведены в пункте 16 письма ФАС России от 24 апреля 2014 г. № ЦА/16309/14.

Когда можно не проводить

В некоторых случаях передача прав на государственное (муниципальное) имущество возможна без проведения аукциона или конкурса.

В частности, не нужно проводить торги при передаче прав на госимущество:

  • государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам;
  • Банку России;
  • государственным (муниципальным) учреждениям;
  • организациям, ведущим образовательную деятельность;
  • медицинским организациям;
  • для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
  • на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев;
  • гражданам, которые не являются предпринимателями;
  • некоммерческим организациям;
  • являющегося частью (частями) помещения, здания, строения, сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади помещения (здания, строения, сооружения), права на которые принадлежат учреждению, передающему такое имущество.

Также аукцион проводить не нужно при предоставлении прав в отношении госимущества:

  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в аукционе. Но только при условии, что указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе;
  • лицу, признанному единственным участником аукциона. Договор заключите на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе. При этом цена не должна быть меньше начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

Для организатора торгов заключение договоров в этих двух случаях является обязательным. Договор заключите на условиях и по цене, предусмотренным заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе (но не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении).

Полный перечень условий, при которых не нужно проводить аукцион, указан в части 1 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, пункте 151 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Разъяснения об условиях заключения договоров в таких случаях даны в пунктах 3–12 письма ФАС России от 24 апреля 2014 г. № ЦА/16309/14, пунктах 3–10 разъяснений ФАС России от 5 июня 2012 г. иписьме ФАС России от 17 марта 2010 г. № АЦ/7021.

Кроме того, не должны проводить аукцион в отношении закрепленного за ними имущества образовательные и научные бюджетные (автономные) учреждения при одновременном соблюдении следующих требований:

  • арендаторами являются хозяйственные общества, созданные указанными учреждениями;
  • деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для ЭВМ, баз данных, изобретений и т. д.), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;
  • договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду, в безвозмездное пользование данного имущества, запрет на залог арендных прав.

Не проводят аукцион и в отношении имущества государственных и муниципальных организаций, ведущих образовательную деятельность, при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования):

  • с медицинскими организациями – для охраны здоровья обучающихся и сотрудников;
  • с организациями общественного питания – для оказания услуг питания обучающимся и сотрудникам;
  • с физкультурно-спортивными организациями – для создания условий занятия обучающимися физкультурой и спортом.

Правила заключения договоров аренды без проведения торгов для образовательных учрежде

Популярные статьи на сайте

Инструкция 157н по учету в 2017 году с изменениями



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль