Зачет затрат на реконструкцию арендуемого имущества

349

Вопрос

Мы бюджетное учреждение, не участник бюджетного процесса. Сдаем в аренду нежилое помещение. Арендаторы провели реконструкцию, достроили здание. Стоимость увеличилась. Площади тоже. Получены новые документы, свидетельство оформлено на нас о праве оперативного управления и право РФ. Заключено допсоглашение, на основании которого за старую площадь арендная плата вносится путем перечисления, а за достроенную - в виде зачета суммы затрат арендатора на реконструкцию. Подскажите, какими проводками нужно отразить зачет затрат на реконструкцию. И какими документами отразить передачу затрат от арендатора. И на основании каких документов отразить удорожание стоимости здания.

Ответ

Договором аренды может быть предусмотрено, что стоимость улучшений увеличивает стоимость арендованного объекта и все затраты (произведенные арендатором) передаются арендодателю. В этом случае арендатор в бухгалтерском учете отражает расходы и после завершения работ передает их арендодателю.

 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Причем данная статья Гражданского кодекса РФ позволяет использовать сочетание различных форм арендной платы. Из этого можно сделать вывод о том, что стоимость произведенных арендатором улучшений может быть зачтена в счет арендных платежей. При такой схеме договорных отношений арендатор фактически выступает в качестве подрядчика по выполнению работ, связанных с реконструкцией объектов основных средств. Следовательно, арендатору следует заключить договор купли-продажи с арендодателем. Затем произвести зачет встречных требований, то есть составить акт о зачете, подписанный обеими сторонами. На основании акта отразите в бухучете удорожание здания.

Операции в бухгалтерском учете отразите так:

Дебет 205.21.560  Кредит 401.10.120 - начислен доход от сдачи в аренду (в сумме расходов на реконструкцию);

Дебет 106.11.310  Кредит 302.31.730 - принята к учету сумма стоимости работ (капвложения);

Дебет 101.12.310  Кредит 106.11.310 - увеличение стоимости имущества на сумму капвложений в улучшение имущества;

Дебет 302.31.830 Кредит 205.21.660  - зачет по суммам переданных капвложений.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату

<…>

Бухучет:

Затраты, связанные с приобретением основных средств, отразите на счете 0.106.01.000 «Вложения в основные средства» (п. 127 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).*

Принятие основных средств (за исключением библиотечного фонда, являющегося периодическими изданиями) отразите на счете 0.101.00.000 «Основные средства» (п. 38 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).

Если основное средство вводится в эксплуатацию позже его принятия на учет, к счету 0.101.00.000можно открыть субсчета «Основное средство на складе (в запасе)» и «Основное средство в эксплуатации» (п. 1 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Например, введение субсчетов необходимо для правильного начисления амортизации в налоговом учете. Подробнее о начислении амортизации в бухучете и при налогообложении см. Как начислить амортизацию основных средств.

Расходы на приобретение основных средств отражайте по статье КОСГУ 310 «Увеличение стоимости основных средств» (раздел V указаний, утвержденных приказом Минфина России от 21 декабря 2012 г. № 171н). Исключение из этого правила составляют расходы на приобретение периодических изданий для библиотечного фонда.

Порядок отражения в бухучете расходов на приобретение основных средств зависит от типа учреждения.

<…>

В учете бюджетных учреждений:*

Если по времени постановка основного средства на учет и его ввод в эксплуатацию совпадают, сделайте следующие проводки:

Дебет 0.106.11.310 (0.106.21.310, 0.106.31.310) Кредит 0.302.31.730
– отражена стоимость имущества, приобретенного за плату, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 0.106.11.310 (0.106.21.310, 0.106.31.310) Кредит 0.302.22.730 (0.302.26.730...)
– отражены затраты на приобретение имущества, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 0.210.01.560 Кредит 0.302.31.730 (0.302.22.730, 0.302.26.730...)
– отражен НДС по приобретенному имуществу, которое будет учтено в составе основных средств, и затратам на доведение его до состояния, пригодного к использованию (если имущество будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС);

Дебет 0.101.15.310 (0.101.24.310, 0.101.36.310...) Кредит 0.106.11.310 (0.106.21.310, 0.106.31.310)
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство по первоначальной стоимости.*

<…>

Такой порядок следует из пунктов 9, 10, 51, 112 Инструкции № 174н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (счета 101.00, 106.00, 109.00, 210.01, 302.00, 401.20, забалансовый счет 21).

О том, как отразить в бухучете приобретение основных средств за счет КФО 5, а также о порядке отражения в учете показателей особо ценного имущества, см.:

Как отразить в бухучете постановку на учет нефинансовых активов, приобретенных за счет средств целевых субсидий (КФО 5);

Как отразить в бухучете операции, связанные с движением недвижимого и особо ценного движимого имущества.

<…>

Наталия Гусева,

руководитель Научно-практического института методологии и организации внутреннего контроля в государственном секторе, государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Станислав  Бычков,

начальник отдела методологии бюджетного контроля и аудита департамента бюджетной политики и методологии Минфина России

2. Статья: Улучшение арендованного объекта. Как отразить в учете?

Действующими нормами определено, что неотделимые улучшения в арендованное имущество, произведенные с согласия собственника, можно амортизировать в течение срока действия договора аренды. Если договор будет пролонгирован – амортизацию можно начислять и далее. Таковы разъяснения финансистов. Подробно об этом и бухгалтерском учете – в статье.

Правила усовершенствования активов

Итак, общие требования к договору аренды установлены нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ. В частности, особенности производства улучшений в арендованные активы урегулированы статьей 623, отдельными пунктами которой установлено следующее:
– в общем случае произведенные арендатором улучшения зачисляются в состав активов арендатора (независимо от того, на чьем балансе учитывается арендованное имущество). Так как улучшения предполагают собой осуществление капитальных затрат, их стоимость может быть учтена только в составе основных средств. Данный вывод подтверждается пунктом 42 Инструкции по применению Единого плана счетов. В соответствии с ним законченные капитальные вложения арендатора в отделимые или неотделимые улучшения арендованных активов, в том числе по договору лизинга (сублизинга), принимаются к учету в составе основных средств учреждения-арендатора в сумме произведенных им вложений, если иное не предусмотрено договором аренды (лизинга);
– так как право собственности на арендованное имущество принадлежит арендодателю, арендатор не может отнести стоимость произведенных улучшений на увеличение первоначальной стоимости арендованного объекта даже в том случае, когда по условиям договора активы учитываются на балансе арендатора;
– договором аренды может быть предусмотрено, что стоимость улучшений увеличивает стоимость арендованного объекта и все затраты (произведенные арендатором) передаются арендодателю. В этом случае арендатор в бухгалтерском учете отражает расходы и после завершения работ передает их арендодателю.*

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Причем именно статья 614 Гражданского кодекса РФ позволяет использовать сочетание различных форм арендной платы. Из этого можно сделать вывод о том, что стоимость произведенных арендатором улучшений может быть зачтена в счет арендных платежей. Таким образом, в данном случае наиболее рациональным представляется указание в договоре аренды на возможность взаимозачета задолженности арендатора и арендодателя (соответственно по сумме произведенных улучшений и по сумме начисленной арендной платы).*

При заключении договора аренды проверьте, как оформлено право собственности недвижимости у арендодателя. В частности, если оно не зарегистрировано, у учреждения могут возникнуть сложности при учете затрат. Подтверждает это письмо Минфина России от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 (текст письма – в электронной версии статьи, размещенной на сайтеwww.budgetnik.ru ).

Бухгалтерский учет

На основании сказанного в бухгалтерском учете учреждения могут применяться следующие схемы бухгалтерских проводок.

В период формирования затрат, связанных с улучшениями в арендованное имущество (независимо от того, на чьем балансе впоследствии будут учитываться капитальные вложения), делаются такие бухгалтерские записи:

Далее используются различные схемы отражения бухгалтерских записей – в зависимости от условий договора аренды.

Так, если в договоре не оговорена дальнейшая судьба осуществленных вложений или указано, что они остаются в собственности арендатора, суммы, накопленные на счете 106 00 000, списываются порядком, установленным для учета основных средств. Проводки выглядят так:

Если договором предусмотрено, что суммы вложений должны быть переданы арендодателю, то, по нашему мнению, арендатор может их списать только через счета учета реализации.

Это связано с тем, что при такой схеме договорных отношений арендатор фактически выступает в качестве подрядчика по выполнению работ, связанных с реконструкцией, модернизацией или дооборудованием объектов основных средств. При этом возникает объект налогообложения по НДС. Если, конечно, учреждение является плательщиком налога.

При передаче арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендованного имущества также уплачивается НДС (письмо ФНС России от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Поэтому схема проводок будет следующей:*

Капитальные вложения можно амортизировать

Арендодатель (если он ведет учет в соответствии с правилами бюджетного учета) отражает суммы полученных вложений на соответствующем счете 106 ХХ 310, а затем относит их на увеличение стоимости арендованного объекта – то есть списывает в дебет счета 101 ХХ 310 (по соответствующим субсчетам).*

Таким образом, подобная схема расчетов и учета улучшений в арендованное имущество, по существу, может быть применена только тогда, когда по условиям договора аренды активы учитываются на балансе арендодателя. В противном случае суммы переданных ему капитальных вложений не могут быть списаны на увеличение стоимости арендованных объектов основных средств до конца срока аренды и, следовательно, не могут участвовать при расчете нормы амортизации (ни одной из сторон договора).

Если произведенные капитальные вложения приходуются в составе основных средств арендатора, на них может начисляться амортизация. При этом срок эксплуатации активов ограничивается сроком договора аренды.

Что касается налогового учета, вопросы амортизации в подобных случаях урегулированы четко (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Согласно действующим нормам, капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:
– капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются последними в общем порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса РФ;
– капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования.

При этом, если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды учреждение должно прекратить начисление амортизации.

Срок полезного использования, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, определяется как срок полезного использования арендованного объекта согласно Классификации основных средств.

Однако, в случае если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации. Такие разъяснения даны специалистами главного финансового ведомства в письме от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75.

К.А. Чиркова,

эксперт по бюджетному учету, к. э. н

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЯХ», № 9, СЕНТЯБРЬ 2011

3. Статья: Взаимозачет с арендодателем

Строительная фирма (общая система налогообложения) продает арендодателю партию ненужных стройматериалов в счет аренды. Арендодатель – на «упрощенке». Как правильно оформить взаимозачет? Что делать с НДС?

Отвечает
А.В. Анищенко,
аудитор ООО «Аудиторская фирма "АТОЛЛ-АФ"»

Организации следует заключить договор купли-продажи с арендодателем. Выставить ему счет-фактуру на стоимость материалов с НДС. Затем произвести зачет встречных требований (на равную величину арендной платы и стоимости стройматериалов с учетом налога). То есть составить акт о зачете, подписанный обеими сторонами. *Согласно статье 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В итоге продажа у организации будет с НДС. При этом взаимозачет производится на всю сумму – с налогом на добавленную стоимость.

А.В. Анищенко,
аудитор ООО «Аудиторская фирма "АТОЛЛ-АФ"»

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 12, ДЕКАБРЬ 2012

4. Статья: Бюджетное учреждение может проводить взаимозачет

Вправе ли бюджетное учреждение оформлять взаимозачеты с контрагентами?

Отвечает
В.Р. Захарьин,
эксперт по бюджетному учету и налогообложению

Бюджетное учреждение является юридическим лицом и осуществляет свою деятельность в соответствии с нормами гражданского законодательства. Общие правила взаимозачета регулируются нормами статьи410 ГК РФ. Случаи, в которых взаимозачет недопустим, описаны в статье 411 ГК РФ. Ни статья 411 ГК РФ, ни статья 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» не содержат запрета на проведение зачета взаимных требований бюджетными учреждениями. Следовательно, бюджетное учреждение имеет право проводить взаимозачет и оформлять его в бухгалтерском учете на общих основаниях.

Разумеется, это не касается случаев, прямо прописанных в статье 411 ГК РФ. Есливзаимозачет подпадает под определение крупной сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность, он должен быть согласован с учредителем.*

В.Р. Захарьин,
эксперт по бюджетному учету и налогообложению

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЯХ», № 12, ДЕКАБРЬ 2013

5. Статья: Доходы от собственности

Имущество бюджетных учреждений закрепляется за ними на праве оперативного управления. Собственником имущества в данном случае является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование (ст. 296 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ).

Бюджетные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое или особо ценное движимое имущество, закрепленное за ними учредителем или приобретенное за счет средств, выделенных им учредителем, только с согласия собственника этого имущества.

При этом в случае сдачи указанного выше имущества в аренду финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (абз. 3 п. 6 ст. 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ). Движимое имущество, не относящееся к особо ценному, может сдаваться бюджетными учреждениями в аренду без согласия собственника. Начисление доходов от сдачи имущества в аренду производится на основании договора, счета (счета-фактуры), Справки (ф. 0504833) (абз. 3 п. 150 Инструкции № 174н).

Пример отражения доходов от сдачи имущества в аренду

Учреждение с согласия учредителя сдает в аренду помещение. Ежемесячная арендная плата составляет 94 400 руб. (в том числе НДС – 14 400 руб.). Согласно договору аренды, расходы на оплату услуг связи, коммунальных услуг, услуг по содержанию имущества включены в состав арендной платы. Бухгалтер записал:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начислен доход от сдачи имущества в аренду, облагаемый НДС (ежемесячная арендная плата)*

2 205 21 560
«Увеличение кредиторской задолженности по доходам от собственности»

2 401 10 120
«Доходы от собственности»

94 400

Начислен НДС по опера-ции предоставления имущества в аренду

2 401 10 120
«Доходы от собственности»

2 303 04 730
«Увеличение кредиторской задолженности по НДС»

14 400

Книга БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЯХ – 2013

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

03.07.2014г.

С уважением,

Галина Нефедова, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден:

Ольгой Холиной, ведущим экспертом направления БСС «Системы Главбух»

 

Популярные статьи на сайте

Инструкция 157н по учету в 2017 году с изменениями



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль