Заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества

1148

Вопрос

Как оформить аренду помещения, не нарушая закон, если арендатор - администрация. Конкретно с юридической стороны (договоры, действия, обращения) И возможна ли субаренда. Арендодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом

Ответ

Процедура заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества подробно описана в рекомендации ниже с примерами из судебной практики.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист » .

1. Рекомендация: Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

Малый и средний бизнес может получить помещение под офис или производство, заключив договор аренды с муниципалитетом или субъектом РФ.

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.

В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения .

Договор может быть заключен следующими способами ( ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):

В январе 2012 года поменялись правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества: появились новые основания для предоставления такого имущества без проведения торгов . Эти изменения внесены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – Закон № 401-ФЗ). А в марте 2013 года Пленум ВАС РФ разъяснил ряд спорных моментов в такой аренде. В постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) были внесены дополнения постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Торги проводятся в форме конкурсов и аукционов ( п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Следовательно, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67(далее – Правила).

Торги проходят в несколько этапов:

  • извещение о проведении конкурса (аукциона);
  • разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
  • подача и рассмотрение заявок;
  • торги;
  • заключение договора по результатам торгов.

Участником конкурса или аукциона может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.

Правила устанавливают:

  • требования к участникам торгов;
  • условия допуска к участию в конкурсах и аукционах;
  • документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.

В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:

  • на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  • заявитель не представил необходимые документы;
  • документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения;
  • заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.

Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.

Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.

Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения ( п. 26 Правил).*

Внимание! (mod = 167, id = 1203) Организатор торгов не вправе устанавливать иные требования к участникам торгов, чем те, которые предусмотрены законом.

В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).

Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии – отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24 Правил, не допускается.

Пример из практики: суд признал итоги торгов недействительными, поскольку нарушены положения Правил о проведении торгов

ООО «ТТ» обратилось в суд в связи с отказом администрации муниципального района в допуске к участию в аукционе и потребовало признать недействительными торги и договор аренды здания автобусной станции.

Как установил суд, администрация приняла решение об отказе в связи с тем, что ООО «ТТ» не заключило агентские договоры на продажу билетов.

Из-за отказа в допуске ООО «ТТ» единственным участником аукциона стала другая организация – ООО «ТС». Аукционная комиссия приняла решение о заключении с этой организацией договора аренды.

По мнению суда, дополнительное требование к участнику аукциона (наличие заключенных агентских договоров на продажу билетов) противоречит пункту 25 Правил. Он устанавливает, что отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, кроме случаев, указанных в пункте 24 Правил, не допускается.

ООО «ТС» нельзя считать единственным участником, так как истцу неправомерно отказали в допуске к участию в аукционе.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа истцу в допуске к участию в аукционе. С учетом нарушения прав истца, а также приняв во внимание иные нарушения порядка проведения аукциона, суд признал торги и договор, заключенный по результатам торгов, недействительными ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июля 2011 г. по делу № А56-28976/2010).

Совет (mod = 166, id = 987)

Необходимо тщательно проверить требования, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе).

Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции , Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.

Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в информационном сообщении.

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов. В законодательстве предусматриваются последствия уклонения сторон от подписания такого протокола ( п. 5 ст. 448 ГК РФ). Так, если от подписания протокола уклоняется организатор, то участник торгов вправе взыскать двойной задаток, а также убытки, причиненные участием в торгах, в части, которая превышает сумму задатка. Если же от подписания протокола уклоняется победитель торгов, задаток ему не возвращается. Целью задатка, который вносится на торгах, является подтверждение серьезности намерения заявителя участвовать в торгах.

При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только участникам, но и победителю торгов, а также участникам, отозвавшим свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 58 , 100 , 128 , 134 , 147 Правил).

С 12 июня 2012 года организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151 Правил в редакции приказа ФАС России от 30 марта 2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).

Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам ( ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Подробнее см. Полный перечень случаев заключения договоров аренды без проведения торгов .

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах ( ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков , утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78–80 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.*

Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды (mod = 131, id = 71383)

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе ( постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть ( ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа ( ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов. А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды. Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, возможно также только на аукционе

По результатам аукциона департамент (арендодатель) и ООО «К.» (арендатор) заключили договор аренды лесного участка. По условиям договора арендатор принял во временное пользование для заготовки древесины лесной участок, находящийся в государственной собственности. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендная плата на момент его подписания составила 2 692 663 руб. в год. В соответствии с договором размер арендной платы изменяется в следующих случаях:

  • пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов ( ст. 73 Лесного кодекса РФ);
  • при изменении объемов изъятия лесных ресурсов.

На основании проекта освоения лесов департамент и арендатор заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды. Согласно этому соглашению стороны изменили размер арендной платы. Теперь он составил 1 612 296 руб. в год.

Прокурор счел, что дополнительное соглашение к договору стороны заключили в нарушение статьи 74 Лесного кодекса РФ без проведения соответствующего аукциона, и в связи с этим обратился в арбитражный суд с требованием признать соглашение недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований прокурора. Однако кассационный суд признал дополнительное соглашение к договору аренды недействительной сделкой. В Обоснование

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      30 000 ответов на вопросы специалистов госсектора

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×