Аренда государственного имущества

1349

Вопрос

Необходима Ваша консультация в следующих вопросах: 1.Наше учреждение с 16.01.2014г.перешло на бюджетный тип ,до этого школа была казенным учреждением. С 2002г.заключен договор аренды с ИП....т.е школа сдавала в аренду площади, находящиеся на праве оперативного управления. В период с 01.01.12г. до 16.01.2014г. ИП....оплачивало аренду напрямую в доход города, как казенное учреждение. Мой вопрос : как с 16.01.2014г. школе правильно заключить договор с ИП.. ....о сдаче в аренду этих площадей и процедура оформления такого договора, в соответствии с (44ФЗ). Договор аренды по последнему дополнительному соглашению истекает 15.03.2014г. Как правильно рассчитать сумму арендной платы, расчет коммунальных платежей и платежей за содержание имущества для арендатора (площади будут сдаваться по часам). Какие налоги возникнут у школы при оформлении аренды?

Ответ

Договора аренды площадей (недвижимого имущества) находящихся у бюджетного учреждения на праве оперативного управления учреждение может заключить только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. В соответствии с приведенным материалом установите сумму арендной платы и заключите договор аренды площадей. Сдача в аренду бюджетным учреждением имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, облагается налогом на добавленную стоимость как операция по реализации услуг и налогом на прибыль.

Об ос нование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Сдаем в аренду здания и помещения

На практике нередко учреждения сдают в аренду неиспользуемые помещения. При этом следует помнить, что при несоблюдении определенных требований подобные действия могут привести к изъятию имущества собственником. Ведь в таком случае может быть признано, что оно используется не по назначению* (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 января 2012 г. по делу № А53-8900/2011).

Предпринимательская деятельность учреждений

Деятельность по сдаче в аренду имущества является предпринимательской, то есть она направлена на получение дохода. Поэтому нужно помнить, что для бюджетных учреждений существует ряд ограничений в данном вопросе.

В силу пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса РФ учреждение относится к некоммерческим организациям, которые могут вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса РФ, учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Поэтому деятельность по сдаче в аренду принадлежащих учреждению на праве оперативного управления помещений, направленная на получение доходов в виде арендной платы, во многих случаях не соответствует целям, для достижения которых учреждение создавалось. Подобное мнение было высказано и в письме Минфина России от 1 апреля 2010 г. № 08-02-07/08.

В то же время в абзаце 2 пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ нет запрета на ведение приносящей доход деятельности для учреждений, если она указана в его учредительных документах.

При этом установлено, что доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет них имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.*

С учетом изложенного можно сделать вывод, что бюджетное учреждение вправе вести приносящую доход деятельность по сдаче помещений в аренду, в случае если:*

  • это служит достижению целей, ради которых создано учреждение, и соответствует им;
  • данная деятельность указана в его учредительных документах.*

Ограничения для бюджетников

При сдаче помещений в аренду нужно помнить об особенностях обращения с имуществом, которое закреплено на праве оперативного управления. Согласно пунктам 1, 2 статьи 296 Гражданского кодекса РФ, учреждение владеет и пользуется им лишь в пределах, установленных законом. Также нужно учесть цели деятельности учреждения и назначение указанного имущества. К тому же распоряжаться таким имуществом можно только с согласия собственника.

Собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество. Причем вне зависимости от того, было ли оно закреплено им за учреждением либо приобретено за счет выделенных на это средств. Если имущество будет изъято по названным причинам, то собственник вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, а также особо ценным движимым. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Теперь обратимся к абзацу 5 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 21. В нем отмечено, что в случаях, когда передача в арендное пользование осуществляется для более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (например, обслуживания его работников или посетителей), рационального использования этого имущества, такие действия могут быть совершены учреждением (но опять же с согласия собственника).

Соответственно бюджетное учреждение до заключения договора обязано получить согласие собственника помещения на сдачу его в аренду.

Обратим внимание на то, что некоторые министерства по данному вопросу выпускают подробные рекомендации для подведомственных учреждений.*

В письме Роспотребнадзора от 15 февраля 2010 г. № 01/2028-0-32 для подведомственных учреждений здравоохранения приведен порядок сдачи имущества в аренду.

Составляем договор аренды

Договор аренды необходимо заключить в письменной форме, указав данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным (ст. 607, 609 Гражданского кодекса РФ).

В договоре аренды помещения следует указать срок, на который оно сдается. Если срок аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Такая ситуация не очень выгодна для учреждения, ведь если арендатор расторгнет договор раньше ожидаемой даты, то учреждение недополучит запланированные доходы.

Следует отметить, что в договоре можно предусмотреть и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды помещения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ее нормы распространяются и на аренду помещений).

Учреждению следует знать, что договор аренды может быть признан недействительным, если не учесть цели, для которых будет использоваться сданное помещение.

Так, учреждения спорта, культуры, а также детские, образовательные, медицинские, военные не вправе заключать договоры аренды с организациями, планирующими осуществлять розничную продажу алкогольной продукции в арендованных помещениях (если помещение сдается не для целей оказания услуг общественного питания). Это правило установлено пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».

С учетом положений пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 10 июля 2001 г. № 87-ФЗ учреждения здравоохранения, культуры, физкультуры и спорта, образовательные учреждения не вправе заключать договоры аренды с организациями, планирующими продавать в розницу табачные изделия.

Также ограничения установлены подпунктом 6 пункта 2 статьи 21, подпунктом 6 пункта 2 статьи 22, подпунктом 6 пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Указанные нормы запрещают детским, образовательным, медицинским, санаторно-курортным, оздоровительным, военным учреждениям, театрам, циркам, музеям, домам и дворцам культуры, концертным и выставочным залам, библиотекам, лекториям, планетариям сдавать помещения в аренду для целей рекламы алкогольной продукции, пива и напитков на их основе, табака, табачных изделий и курительных принадлежностей.

По смыслу пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ не допускается деятельность политических партий и их структурных подразделений в бюджетных учреждениях.*

Арендная плата

Как указано в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ (за аналогичную аренду), не применяются.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:*

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные ее виды.*

Имущество нужно оценить

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях передачи их в аренду.

Таким образом, бюджетное учреждение перед заключением договора аренды должно провести эту оценку с целью определения минимального размера арендной платы в отношении помещения, передаваемого в аренду.

Отметим, что отдельные муниципальные образования и субъекты Российской Федерации утверждают в своих нормативно-правовых актах базовые ставки арендной платы, а также методики ее расчета. Так, в целях исчисления расчетной величины арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, установлена базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр на 2012 год в размере 1590 руб.*

Нормы Закона Московской области от 14 июля 2011 г. № 117/2011-ОЗ «Об установлении базовой ставки арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2012 год».

Проведение конкурсов и аукционов

Заключение учреждением договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит ему на праве оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:*

  • на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
  • государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм и иным субъектам, указанным в законе.*

Правило установлено частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Обратите внимание, приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 утверждены следующие документы.*

  1. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Для определения лучших условий исполнения договора, предложенных в заявках на участие в конкурсе, оценка и сопоставление этих заявок делаются по цене договора и иным критериям, указанным в конкурсной документации.
  2. Перечень видов имущества, в отношении которого договоры аренды могут заключаться путем проведения торгов в форме конкурса.*

И.С. Егорова, юрист

Журнал «Учет в бюджетных учреждениях» №8, август 2012

2. Статья: Если учреждение сдает площади в аренду

<…>

Налогообложение сумм

Сдача в аренду бюджетным учреждением имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, облагается налогом на добавленную стоимость как операция по реализации услуг* ( подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ ). При этом плательщиком налога является учреждение, сдающее такое имущество в аренду* ( письмо Минфина России от 23 июля 2012 г. № 03-07-15/87 ).

Начисление НДС при передаче части имущества в аренду отражается в бухгалтерском учете бюджетного учреждения по дебету счета 2 401 10 120 и кредиту счета 2 303 04 730 «Увеличение кредиторской задолженности по налогу на добавленную стоимость» (п. 131 ,151 Инструкции № 174н). › |

<…>

В заключение отметим следующий важный момент. В письме Казначейства России от 19 июня 2012 г. № 42-2.2.-04/31 сказано, что уплата бюджетным учреждением НДС и налога на прибыль с доходов, полученных в том числе от сдачи в аренду имущества, отражается по соответствующей статье КОСГУ (130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» или 180 «Прочие доходы») в соответствии с решением учреждения, принятым в рамках его учетной политики.

Несмотря на то что данное письмо основано на не действующих в 2013 году Указаниях о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденных приказом Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 180н , территориальные органы Федерального казначейства продолжают им руководствоваться.*

Важно запомнить
Плательщиком НДС является учреждение, которое сдает в аренду закрепленное за ним на праве оперативного управления имущество.

А.Л. Шардакова, эксперт по бюджетному учету

Журнал «Учет в бюджетных учреждениях» №8, август 2013

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

28.02.2014г.

С уважением,

Екатерина Самодурова эксперт БСС «Системы Главбух»

Ответ утвержден:

Ольгой Холиной

ведущим экспертом БСС  «Системы Главбух»

Популярные статьи на сайте

Инструкция 157н по учету в 2017 году с изменениями

Читайте в следующих номерах журнала "Учет в учреждении"
    Читать


    Ваша персональная подборка

      Школа Главбуха госучреждения

      Школа Главбуха государственного учреждения

      Научитесь работать без ошибок и нареканий!

      Записаться в Школу

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...






      Рассылка

      © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      «Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС-77-62323 от 03.07.2015.

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      30 000 ответов на вопросы специалистов госсектора

      Чтобы продолжить чтение, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего минуту, а вы получите:

      • Более 6000 статей про учет, отчетность и платные услуги;
      • 500 образцов заполнения форм (в том числе не типовых);
      • 300 записей вебинаров от экспертов и чиновников;
      • 30 000 ответов на вопросы от читателей.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Это займет всего минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×