Бухучет арендной деятельности

71

Вопрос

Просим пояснить порядок учета аренды в бюджетном учреждении в бухгалтерии (выписка счетов, счетов-фактур, регистрация, учет расходов), каким образом этот учет должен вестись?

Ответ

Отвечает Олеся Орлова, эксперт

Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:

- договор аренды;

- акт приемки-передачи имущества арендатору;

- акт оказания услуг аренды (если его составление предусмотрено договором).

Срок выставления счетов (счетов-фактур), акта оказания услуг определяется по договоренности с арендатором – это может быть месяц или квартал.

Поступление доходов от сдачи имущества в аренду отражают по статье КОСГУ 120 «Доходы от собственности». В бухучете доходы в виде арендной платы отражайте на счете 205.20 «Расчеты по доходам от собственности». Проводки:

Дебет 2.205.21.560 Кредит 2.401.10.120 - начислен доход в виде арендной платы;

Дебет 2.201.11.510 (2.201.34.510) Кредит 2.205.21.660 - арендатор внес арендную плату на лицевой счет (в кассу) учреждения,

одновременно отразите поступление денежных средств увеличением забалансового счета 17 (код аналитики 120).

К сожалению, в рамках короткого ответа невозможно дать сведения обо всех нюансах учета поступивших сумм аренды (в целях обложения налогом на прибыль и НДС), способа (методом начисления или кассовым) и времени признания доходов от аренды. Все эти сведения есть в рекомендации системы здесь. Кроме того, нужно организовать расчет возмещения арендатором коммунальных платежей – как это сделать смотрите здесь.

Обоснование
 

Из рекомендации

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института

дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи


Одно из существенных условий договора аренды – размер арендной платы. Она представляет собой вознаграждение арендодателя за то, что он передает свое имущество во временное пользование другим организациям или гражданам.

Подробнее о том, как заключить договоры аренды, см. рубрику Проведение торгов.

Далее рассмотрим, как оформлять отношения с арендатором в процессе действия договора и как отразить в учете и налогообложении полученные от него доходы.

Документальное оформление

Подтвердить расчеты с арендатором могут любые документы, которые составлены в соответствии с требованиями законодательства. Это может быть договор, график арендных платежей, акт приема-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. Ведь каждый факт хозяйственной жизни учреждения обязательно должен быть оформлен первичкой (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗп. 7 Инструкции к Единому плану счетов № 157н).

При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы отражайте в бухучете ежемесячно в сумме, которая определена в договоре. При этом признать доход надо независимо от того, перечислит арендатор платеж или нет. Ведь учреждения ведут учет методом начисления. Об этом сказано в пункте 3 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Бухучет

Поступление доходов от сдачи имущества в аренду отразите по статье КОСГУ 120 «Доходы от собственности» (раздел V указаний, утвержденных приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н).

В бухучете доходы в виде арендной платы отражайте на счете 205.20 «Расчеты по доходам от собственности».

Порядок отражения в учете операций по поступлению и начислению арендных платежей зависит от типа учреждения.

В учете бюджетных учреждений:

Бюджетные учреждения при сдаче в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества должны получить согласие собственника. Остальным имуществом они вправе распоряжаться самостоятельно.

Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ, пунктом 10 статьи 9.2 Закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ.

Доходы от сдачи имущества в аренду поступают в самостоятельное распоряжение учреждения.

В учете операции по начислению и поступлению арендных платежей отразите следующими проводками:

Содержание операции Дебет счета Кредит счета
1. Начислен доход в виде арендной платы 2.205.21.560 2.401.10.120
2. Поступление арендной платы на лицевой счет:
2.1. Арендатор внес арендную плату на лицевой счет учреждения 2.201.11.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 120)
2.205.21.660
3. Поступление арендной платы в кассу:
3.1. Арендатор внес арендную плату в кассу учреждения 2.201.34.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 120)
2.205.21.660
3.2. Отражено выбытие из кассы суммы арендной платы 2.210.03.560
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 510)
2.201.34.610
одновременно увеличение забалансового счета 18 (код аналитики 610)
3.3. Арендная плата зачислена на лицевой счет 2.201.11.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 510)
2.210.03.660
одновременно увеличение забалансового счета 18 (код аналитики 610)

Такой порядок установлен пунктами 7293–94114–115150 Инструкции № 174н, пунктами 365367 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Пример отражения арендной платы в бухучете бюджетного учреждения. Арендатор вносит плату ежемесячно за фактически оказанные услуги

В оперативном управлении у бюджетного учреждения «Альфа» находится нежилое помещение. Балансовая стоимость – 1 600 000 руб. В феврале «Альфа» по согласованию с учредителем заключила договор аренды на это помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с марта «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.).

Оплата от арендатора также поступает на счет учреждения ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В бухучете учреждения сделаны следующие записи.

Содержание операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб.
В марте:
1. Передано арендатору нежилое помещение по балансовой стоимости Увеличение забалансового счета 25 1 600 000
2. Начислен доход от сдачи имущества в аренду 2.205.21.560 2.401.10.120 90 000
3. Начислен НДС с суммы арендной платы
(90 000 руб. * 18/118)
2.401.10.120 2.303.04.730 13 729
4. Поступила арендная плата на лицевой счет учреждения 2.201.11.510
одновременно увеличение забалансового счета 17 (код аналитики 120)
2.205.21.660 90 000

При расчете налога на прибыль за I квартал бухгалтер включил в состав доходов сумму арендной платы за март в размере 76 721 руб. (90 000 руб. – 13 729 руб.).

С доходов от сдачи имущества в аренду надо заплатить налог на прибыль и НДС. О порядке отражения в бухучете операций по начислению и уплате этих налогов см.:

ОСНО: налог на прибыль

Доходы от сдачи в аренду закрепленного за учреждениями имущества

Бюджетные и автономные учреждения при расчете налога на прибыль суммы арендной платы должны включить в состав:

  • доходов от реализации, если сдача имущества в аренду отнесена к основным видам деятельности (ст. 249 НК РФ);
  • внереализационных доходов, если вид деятельности по сдаче имущества в аренду не является основным (п. 4 ст. 250 НК РФ).

О том, как правильно классифицировать доходы от сдачи имущества в аренду, см. здесь.

Дата признания доходов

Метод начисления

Если учреждение использует метод начисления и передача имущества в аренду – основной вид деятельности, то доход признайте на дату реализации услуги. По общему правилу это день подписания ежемесячного акта (если такой документ составляется). При этом факт поступления денег от арендатора на момент признания дохода не влияет. Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 27 мая 2015 г. № 03-03-06/1/30408.

Если учреждение использует метод начисления и деятельность по передаче имущества в аренду носит побочный характер, то датой признания дохода от аренды будет:

  • либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • либо дата предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
  • либо последний день отчетного или налогового периода.

Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 4 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письме от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139.

Если по договору аренды предусмотрен аванс, то доходы учитывайте так. Начисление дохода от аренды при методе начисления не зависит от факта оплаты, поэтому полученный от арендатора аванс включать в состав налоговых доходов не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.

Кассовый метод

Если учреждение применяет кассовый метод, то доходы от сдачи имущества в аренду нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически поступит оплата за оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Если в счет арендной платы получен аванс, то его сумму также отнесите на увеличение налогооблагаемой прибыли (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФп. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).

ОСНО: НДС

Бюджетные и автономные учреждения

Если арендодателем является бюджетное или автономное учреждение, с доходов в виде арендной платы оно должно начислить и уплатить НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Никаких особенностей для бюджетных и автономных учреждений нет. Исключение составляют лишь случаи, когда:

  • в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
  • арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

Расчет НДС

Налоговую базу по НДС нужно определить исходя из стоимости оказанных услуг (суммы арендной платы) без НДС. Рассчитывайте ее по мере оказания услуг и предъявления расчетных документов. Такой порядок установлен пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ.

Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, будут:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи имущества арендатору;
  • акт оказания услуг аренды (если его составление предусмотрено договором).

Это следует из письма Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742.

Датой возникновения облагаемого НДС оборота является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день оказания арендодателем услуг, последний день каждого налогового периода в течение всего срока договора аренды;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод позволяют сделать нормы подпункта 1 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ, а также письма Минфина России от 24 мая 2010 г. № 03-07-11/200от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47.

На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Ситуация: как часто арендодатель должен выставлять счета-фактуры арендатору. Договор аренды заключен на длительный срок. Согласно договору ежемесячные акты об оказании арендных услуг не составляются

Порядок выставления счетов-фактур не зависит от составления актов об оказании арендных услуг. Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение пяти календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны (п. 3 ст. 168 НК РФ). Объясняется это тем, что услуги реализуются (потребляются) в процессе их оказания (п. 5 ст. 38 НК РФ). Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи имущества арендатору.

Об этом сказано в письмах Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81.

Таким образом, если договором аренды не предусмотрено иное, ежемесячное составление актов об оказании услуг по предоставлению имущества необязательно.

В отношении договоров аренды, срок действия которых охватывает более одного налогового периода по НДС, финансовое ведомство дает такие разъяснения. Если условиями договоров аренды не предусмотрена предварительная оплата услуг, то арендодатель должен определять налоговую базу по НДС в последний день квартала, в котором услуги были оказаны (31 марта, 30 июня, 31 октября и 31 декабря). Об этом сказано в письме Минфина России от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47.

Соответственно, в течение пяти календарных дней по окончании каждого квартала арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на услуги, оказанные в истекшем периоде. Объясняется это так.

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора. Поэтому арендодатель обязан определять налоговую базу по НДС по итогам каждого квартала (п. 1 ст. 54п. 4 ст. 166 и ст. 163 НК РФ). Досрочно (пока период, в котором оказываются услуги по аренде, не окончен) выставлять счета-фактуры нельзя (письма Минфина России от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21 и от 2 июля 2008 г. № 03-07-09/20).

Суммы налога, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, примите к вычету в налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171п. 6 ст. 172 НК РФ).

Популярные статьи на сайте

Инструкция 157н по учету в 2017 году с изменениями



Школа Главбуха госучреждения

Школа Главбуха государственного учреждения

Научитесь работать без ошибок и нареканий!

Записаться в Школу

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...






Рассылка

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

«Учет в учреждении» – Журнал для бухгалтеров бюджетной сферы

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет в учреждении».
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-62697 от 10.08.2015.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для бухгалтеров бюджетных и автономных учреждений

Чтобы продолжить чтение статьи на портале, пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это бесплатно и займет всего 53 секунды. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Зарегистрируйтесь и скачайте файл!

Только зарегистрированные пользователи могут скачивать файлы с сайта. Это бесплатно и займет всего несколько секунд. У нас на сайте:

Фото
  • 6000 статей
  • 14 000 ответов на вопросы
  • 300 видеосеминаров
  • 500 форм документов с образцами
  • Бесплатная правовая база
  • Сервисы, которые помогу составить учетную политику, определить код КОСГУ

Фото

Плюс к этому Вы получите подарок - свежий номер журнала в формате .pdf

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль