8 (800) 511 98 66 Звонок бесплатный! Подпишитесь со скидкой! Активировать доступ к Системе Госфинансы
Учет в учреждении

Уплата налогов при получении дохода от сдачи в аренду помещения

17 декабря 2018
14
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Бюджетное учреждение. Получили доход от сдачи в аренду помещения. Какие налоги заплатить с дохода? Мы на ОСНО. Если до конца года мы потратим весь доход, то налоги платить не будем?

Ответ

При получении дохода от сдачи имущества в аренду учреждению нужно уплатить НДС и налог на прибыль.

Исключение составляют лишь случаи, когда:

• в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;

• арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

Налоговую базу по налогу на прибыль можно уменьшить на расходы, связанные с производством и реализацией и внереализационные расходы.

Сумму НДС, которую начислили на сумму арендной платы, можно уменьшить на налоговый вычет НДС.

Таким образом, налоговая база по налогу на прибыль и НДС по итогам налогового периода может быть равна нулю, соответственно налоги уплачивать не придется.

Подробнее о том, как рассчитать налог на прибыль и НДС с суммы арендной платы, смотрите в обосновании.

Обоснование

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи

Бюджетные и автономные учреждения при расчете налога на прибыль суммы арендной платы должны включить в состав:

 доходов от реализации, если сдача имущества в аренду отнесена к основным видам деятельности (ст. 249 НК РФ);

 внереализационных доходов, если вид деятельности по сдаче имущества в аренду не является основным (п. 4 ст. 250 НК РФ).

О том, как правильно классифицировать доходы от сдачи имущества в аренду, см. здесь.

Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести арендную плату – к выручке от реализации или к внереализационным доходам

Если имущество сдается в аренду на систематической основе, то к доходам от реализации. В противном случае отразите арендные платежи в составе внереализационных доходов. Давайте разбираться.

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если учреждение сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 № А28-4710/2005-34/29).

Бюджетные и автономные учреждения

Если арендодателем является бюджетное или автономное учреждение, с доходов в виде арендной платы оно должно начислить и уплатить НДС в общем порядке. Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Никаких особенностей для бюджетных и автономных учреждений нет.

Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмом Минфина России от 7 июля 2016 № 03-07-14/39827.

Исключение составляют лишь случаи, когда:

 в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;

 арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

При этом исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:

 либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;

 либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.

Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Так, совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 № 6498/40н утвержден перечень иностранных государств, в отношении граждан и организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства, к гражданам и организациям нашей страны.

Расчет НДС

Налоговую базу по НДС нужно определить исходя из стоимости оказанных услуг (суммы арендной платы) без НДС. Рассчитывайте ее по мере оказания услуг и предъявления расчетных документов. Такой порядок установлен пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ.

Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, будут:

 договор аренды;

 акт приемки-передачи имущества арендатору;

 акт оказания услуг аренды (если его составление предусмотрено договором).

Это следует из письма Минфина России от 9 ноября 2006 № 03-03-04/1/742.

Датой возникновения облагаемого НДС оборота является наиболее ранняя из следующих дат:

 день оказания арендодателем услуг, последний день каждого налогового периода в течение всего срока договора аренды;

 день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод позволяют сделать нормы подпункта 1 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ, а также письма Минфина России от 24 мая 2010 № 03-07-11/200, от 4 апреля 2007 № 03-07-15/47.

На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Ситуация: как часто арендодатель должен выставлять счета-фактуры арендатору. Договор аренды заключен на длительный срок. Согласно договору ежемесячные акты об оказании арендных услуг не составляются

Порядок выставления счетов-фактур не зависит от составления актов об оказании арендных услуг. Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение пяти календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны (п. 3 ст. 168 НК РФ). Объясняется это тем, что услуги реализуются (потребляются) в процессе их оказания (п. 5 ст. 38 НК РФ). Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:

 договор аренды;

 акт приемки-передачи имущества арендатору.

Об этом сказано в письмах Минфина России от 9 ноября 2006 № 03-03-04/1/742 и ФНС России от 5 сентября 2005 № 02-1-07/81.

Таким образом, если договором аренды не предусмотрено иное, ежемесячное составление актов об оказании услуг по предоставлению имущества необязательно.

В отношении договоров аренды, срок действия которых охватывает более одного налогового периода по НДС, финансовое ведомство дает такие разъяснения. Если условиями договоров аренды не предусмотрена предварительная оплата услуг, то арендодатель должен определять налоговую базу по НДС в последний день квартала, в котором услуги были оказаны (31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря). Об этом сказано в письме Минфина России от 4 апреля 2007 № 03-07-15/47.

Соответственно, в течение пяти календарных дней по окончании каждого квартала арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на услуги, оказанные в истекшем периоде. Объясняется это так.

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора. Поэтому арендодатель обязан определять налоговую базу по НДС по итогам каждого квартала (п. 1 ст. 54, п. 4 ст. 166 и ст. 163 НК РФ). Досрочно (пока период, в котором оказываются услуги по аренде, не окончен) выставлять счета-фактуры нельзя (письма Минфина России от 8 февраля 2005 № 03-04-11/21 и от 2 июля 2008 № 03-07-09/20).

Суммы налога, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, примите к вычету в налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Как рассчитать налог на прибыль

Как рассчитать базу по налогу на прибыль

Чтобы рассчитать сумму налога на прибыль, определите налоговую базу (п. 1 ст. 286 НК РФ). Налоговая база определяется нарастающим итогом с начала года и до его окончания (п. 7 ст. 274 НК РФ). При расчете используйте формулу:

Налоговая база по налогу на прибыль по операциям, облагаемым по ставке 20% = Доходы (от реализации и внереализационные) нарастающим итогом с начала года Расходы (связанные с производством и реализацией и внереализационные) нарастающим итогом с начала года + Убытки по операциям, учитываемым при расчете налога на прибыль в особом порядке Доходы, указанные в пункте 5.3раздела V Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 19 октября 2016 г. № ММВ-7-3/572 Убытки прошлых лет


Такой порядок следует из статьи 274 Налогового кодекса РФ и раздела V Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 19 октября 2016 г. № ММВ-7-3/572.

Когда входной НДС можно принять к вычету

Налоговый вычет – это сумма, на которую можно уменьшить НДС, начисленный при реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав. Такое определение следует из положений статьи 166 и пункта 1 статьи 171 Налогового кодекса РФ.

Кто может воспользоваться вычетом НДС

Воспользоваться вычетом смогут только те учреждения, которые применяют общую систему налогообложения и не освобождены от обязанностей налогоплательщиков, связанных с уплатой НДС. В остальных случаях входной НДС к вычету принять нельзя. Такие суммы разрешено включить в стоимость приобретенных товаров, работ, услуг и имущественных прав или же учитывать в расходах отдельно (п. 2 ст. 170, подп. 8 п. 1 ст. 346.16, подп. 8 п. 2 ст. 346.5 НК РФ).

Какой НДС принимать к вычету

Какие суммы НДС принимать к вычету

Обычно к вычету принимают тот НДС, сумму которого предъявил поставщик (в частности, в счете-фактуре). Разобраться в каждом таком случае удобнее по таблице ниже.

Случаи, когда суммы НДС можно принять к вычету Основание
Входной НДС предъявлен
поставщиками, когда приобретаете товары, работы, услуги и имущественные права, в том числе если обязательство выполняет третье лицо: субподрядчик или соисполнитель. Сюда же относят товарообменные (бартерные) операции и товары, работы, услуги, которые приобретаете для строительно-монтажных работ Пункты 2 и 6 статьи 171 и пункт 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 20 октября 2017 № 03-03-06/1/68944
подрядными организациями, в том числе застройщиками и техническими заказчиками, а также если работы выполняет субподрядчик

При проведении ими следующих видов работ:

 капитального строительства или ликвидации основных средств;

 сборке, разборке или монтаже, демонтаже основных средств

Пункт 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 20 октября 2017 № 03-03-06/1/68944
продавцами объектов незавершенного капитального строительства
поставщиками с полной или частичной предоплаты в счет предстоящих поставок товаров, работ, услуг или имущественных прав Пункт 12 статьи 171 Налогового кодекса РФ

Есть также ситуации, когда к вычету можно заявить налог, самостоятельно исчисленный и уплаченный (см. таблицу ниже).

Случаи, когда суммы НДС можно принять к вычету Основание
НДС уплачен
при ввозе товаров на таможне или через налоговую инспекцию. Это правило действует, если товары ввозят в таможенных процедурах:
– выпуска для внутреннего потребления;
– переработки для внутреннего потребления;
– временного ввоза;
– переработки вне таможенной территории;
– либо при ввозе товаров, перемещаемых через границу России без таможенного оформления
Пункт 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ
при выполнении обязанностей налогового агента при покупке товаров, работ и услуг Пункт 3 статьи 171 Налогового кодекса РФ
при реализации товаров в случае их возврата Пункт 5 статьи 171 Налогового кодекса РФ
НДС начислен
при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления Пункт 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ
с предварительной оплаты в случае реализации в счет нее товаров, работ, услуг и имущественных прав Пункт 8 статьи 171 Налогового кодекса РФ

Кроме того, право на вычет возникает при изменении цены или количества отгруженных товаров, выполненных работ, оказанных услуг и переданных имущественных прав. Например, когда продавец предоставил скидку в виде уменьшения цены. Важно, чтобы изменение цены или количества произошло после реализации этих товаров, работ, услуг и имущественных прав. Об этом сказано в пункте 13 статьи 171 Налогового кодекса РФ.

Условия вычета

В общем случае входной НДС принимайте к вычету, если одновременно выполняются следующие четыре условия:

 налог предъявлен поставщиком;

 товары, работы или услуги приобретены для облагаемых НДС операций, в том числе и для перепродажи;

 приобретенные товары, работы или услуг приняты на учет;

 получен правильно оформленный счет-фактура (универсальный передаточный документ).

Об этом сказано в статьях 169, 171, 172 Налогового кодекса РФ.

Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для бухгалтеров госучреждений

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, лучшие статьи доступны только зарегистрированным пользователям.

Чтобы продолжить чтение статьи, зарегистрируйтесь. Это бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту!
Зарегистрироваться
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

Портал содержит эксклюзивные авторские статьи и образцы отчетных форм с примерами заполнения. Мы следим за качеством наших материалов. Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
×
Чтобы смотреть видео, зарегистрируйтесь

Портал содержит эксклюзивные авторские статьи и обзоры на тему учета в госучреждениях с примерами заполнения форм. Мы следим за качеством наших материалов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

Портал содержит эксклюзивные авторские статьи и образцы отчетных форм с примерами заполнения. Мы следим за качеством наших материалов. Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться

Не нашли ответ на свой вопрос?
Задайте его экспертам «Системы Госфинансы»



Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.